专访吕晓艳:数字智能化变革下,福州写字楼市场投资关键

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  编 者 的 话

  他们是地产商的中坚力量,他们是城市崛起的重要力量,他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城,推出《深度》人物系列之“对话经理人”,一起聆听区域总、城市总讲述建设美好生活的故事。本期【深度】对话嘉宾第一太平戴维斯福建地区总经理吕晓艳,一起听她对于福州的写字楼市场的分析。

  

  图 / 乐居财经对话吕晓艳

  写字楼市场是一座城市商业地产发展的风向标。近年来,福州写字楼市场发展异常迅猛。2012年以来,福州大量的写字楼拔地而起,金融街开启一波写字楼大放量,如IFC福州国际金融中心、阳光城时代广场、福晟钱隆广场、三迪联邦中心、升龙环球中心、融侨中心,以及富力集团等纷纷落地。时至今日,闽江北及金融街片区已形成成熟商务氛围。

  日前,乐居财经独家采访第一太平戴维斯福建地区总经理吕晓艳女士,通过对话,探寻数字背后,福州写字楼市场的发展动向。谈吐大方、优雅知性,是吕晓艳给我们的第一印象。在不到一个小时的交谈中,吕晓艳温文尔雅、侃侃而谈。对福州城市的理解、对市场形势的预判、对企业的战略布局等方面,吕晓艳给出了自己独到的见解与感悟。

  福州CBD南移竞争激烈,创新专业运营突围

  回望福州写字楼发展,城市经济重心一直在不断变化:从起点五四北,到金融街,再到近年来众多总部企业选址的北江滨CBD,呈现出逐渐“南移”的趋势。在吕晓艳看来,这一趋势应该结合福州城市发展动线、商业地产发展脉络来谈:随着城市更新迭代,传统商圈定位调整是必然的,因此城市格局的发展势必围绕传统商圈,由若干的CBD组团形成新的城市版图;同时不同的CBD组团产业定位不同,涵盖现代金融服务、高新技术、文化产业等等。

  整体而言,福州甲级写字楼市场租户主要源自本地房地产、金融、贸易与专业服务企业。而近年来大量写字楼供应致使市场去化承压,目前全市写字楼租赁市场供过于求情况较为明显。吕晓艳推测,这种状态会在2020年继续延续。从租赁角度上看,目前福州写字楼市场供给大幅增加,未来还将出现集中交付的态势,销售角度来说,商办的投资将欲振乏力。

  吕晓艳分析道,随着存量的增加及用户消费理念和消费模式转变,未来商业还需靠创新运营服务去转型,聘请更专业的运营团队提供管理及服务,这对商业运营商的考验提出了更高的要求。

  5个关键要素
判断写字楼值不值得投资

  

  谈及写字楼投资,吕晓艳从专业角度给出建议,认为可以从5个方面来判别。

  第一、选择区域地段。不动产的增资主要来源于土地的增值,土地资源得天独厚,成长性明显,增值的空间更大,所以区域地段是衡量写字楼具有投资价值的重要因素,如核心CBD尤其是政府规划的一级商务区。

  第二、关注写字楼的开发商品牌、物业管理、写字楼的硬件设施是否过硬,这个是保障我们未来产品端和运营端的投资价值,建议实地观察、感受。

  第三、写字楼周边的商业集群、配套状况、交通状态以及停车位配置,这些都是需要纳入考量的。

  第四、关注年投资回报率,检验一处写字楼是否值得投资,一般而言,按6-7%的回报率这个标准去平衡,15年左右收回投资成本。

  第五、投资者可以关注当地招商引资的政策,或是额外的租金补贴,研究当地政府的城市定位,留意当地政府的政策扶持等。

  科技房地产跨界融合
智能数字化成运营机遇

  在科技快速发展的当下,随着5G时代的到来,未来5G、物联网及人工智能的结合将快速有效推动城市的全面智能化,新的科技技术必然催生新的商业模式,未来房地产业与科技行业深度的跨界融合,将打破行业的壁垒,未来的发展潜力是无限的。 但是面对科技快速发展的形势下,房地产企业需迅速抓住智慧化、数字化的趋势,及时调整企业战略方向、着重运营,更能脱颖而出。

  共同发力福建市场
第一太平戴维斯与势同行 第一太平戴维斯拥有160多年房地产经验,全球拥有600多家分公司。 全球发达的资源平台网络给我们提供了一个十分强大的资源背书,未来会以联通全球、放眼国际的管理模式与视野持续服务中国市场,国际化的优势是第一太平戴维斯深耕中国,获得客户信任的强有力支持。 公司深耕中国已超过20年,对中国房地产市场研究及客户等有一定的了解与资源,18家分公司遍布各区,能给到客户最及时的反馈及服务。 今年7月第一太平戴维斯在福州设立分公司,但早在2008年,第一太平戴维斯华南区已布局福建,落子厦门。 福州团队将将结合丰富的国际经验与全球资源,巩固第一太平戴维斯在福建的既有优势,以更前瞻的洞察,加速推进公司在区内的业务发展,更好地为区内客户提供专业高效的顾问服务。 未来该机构将在项目开发及顾问、物业及资产管理等领域持续深耕,除福州、厦门、泉州、龙岩等已有服务项目的区域,将在福建地区开拓更多城市,为客户提供专业的房地产服务。

  

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