又到年底，上月北京二手房成交量过万套的“振奋”消息，对很多购房者来说不是什么好消息，尤其以投资为目的的购房。毕竟个人购房投资目的还是赚钱，不是为了做业绩。
就像前两天报道的一到年底就有A股上市公司卖房自救。
截止到2019年三季度末A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，合计持有市值达13340亿元。
进入四季度以来，接近20家上市公司披露卖房收入，或者拟出售房产来改善业绩。
作为国内购房者来说，2016年前后高位买的房就没那么容易脱手了。这一时期买的房子大多被套住了，无法卖出高价套现离场，具体情况而言，基本是买了3、4线城市房子不涨价、买了商办类房子难以销售集中情况、还有买了旅游地产的。
作为投资来说，把不良资产转化为优良资产是唯一之道，就国内房产这几种情况而言，还是有不同方法可以解决的，下面仅就2019年的我遇到的几个购房人的实际案例做个具体分析。
以前说教师是值得尊敬的职业，现在应该是值得羡慕的行业；
都说现在的孩子难，其实现在为人父母更难。
具备全面辅导孩子学习的学霸型能力和无休的参加周末各种辅导班的铁人精力，是最起码的素质。
与其说培养德智体美劳全面发展的孩子，不如说先提高自己。
工欲善其事，必先利其器。子女欲成人，父母先成神。
生砸钱买学区房这件事，算是最没技术含量的教育投资。
但是，可能你永远想不到买一线城市学区房会和买三四线城市房子捆绑在一起，颇为违反围城的定律。
作为北上广深的父母来说，买学区房觉得算是一种刚需购房，其刚需程度不亚于婚房。
2018年底一对北京夫妇找到我，希望能帮忙给其做一些购房指导。
其情况是有两个年岁差距不大的小孩，除了当时居住的房子外，在2016年又买了一套学区房，典型的高价位买了。
就这套学区房价格来说，无所畏惧值或不值，毕竟属于上学刚需自用。
真正出问题的是所购买的第三套房，居然是花60多万买了一套广西北海的房子，租金只有1000来块。
北海这套房子具体购买时间我已记不清了，但其购买原因我记得很清楚：手里的钱就这么多，投资其他的都觉得不放心，想来想去还是觉得投房子上比较保险；
买北海这种三线城市是因为房价低，未来可能有上涨空间。
讲真，北海我都没去过。只听说全国传销看广西，广西传销看北海。
看来做传销的真拉动不了房价上涨，聚集那么多人连房租都提不起来。
当时这对夫妇面临的状况是房贷加息后，每月的月供加上家庭支出不少，而北海的房子一不涨价，二租不出价，感觉就是每年60多万投资白白放在那。
3、4线城市房产解套之路
对于房产投资来说，60多万确实是极低的门槛，想要在海外找到一个高增长型市场几乎很难，尤其在G20这种发达国家。
以此，基于家庭财务状况、未来收入状况以及海外房产市场实际购房门槛，选择以获取租金为主要收益的日本房产市场，是最理想的选择：
首先，作为这个典型的北京中产家庭来说，可预期的未来几年，夫妻双方收入比较稳定，房贷和用于孩子的支出比较大，收入盈余并不多，通过房产投资增加正现金流更为实际，日本属于成熟的存量房市场，典型的租房市场为主，租金收益比较好。2019年3季度大阪中心6区外的大正区租金5.54万日／套／月，东成区5.775.54万日／套／月，每月租金基本可达到3000多元人民币，对比3、4线城市还是多了不少的。
其次，日本是发达国家中，房屋总价相对较低的（主要是公寓面积小，总价低），而大阪比起东京，又是房价低的（2019年大阪公寓单价479000日元／平方米，远低于东京公寓单价716700日元／平方米，面积相似的情况下，总价更低），
2019年10月大阪的公寓价格比2016年10月涨了12%，每年4%的增幅虽然涨得不多，但相比2012年10月涨了70%，这意味着过去8年平均不到9%。
也就是说，如果8年里两个小孩读完小学，上到初中再卖出日本的房子会有70％增值，按近3年最少也有25%的增值。
在保证有租金收益，又有小幅增值的市场下，相对于国内3、4线城市房产，这已经是很不错的解套方式。
第三，低门槛的海外房产市场很多，诸如泰、老、柬、越、缅、菲。对于这对北京夫妇来说，在未来没有其他大额收入的情况下，海外房产投资变现极为重要，说白了就是确保海外买的房子可以随时销售变现，以备不时之需。房产买卖便利与及时性是发达国家国家房产市场与发展中国家房产市场的重大区别之一。
同样类似经历的还有一对上海夫妇，手中的剩余资金也不够在上海投资二套房，所以在老家吉林买了套六七十万左右的房子，同样没有获得更好的增值和租金。
归根结底，基本都是在2016年后手头剩余资金不多，从而选择国内门槛最低的房产市场进行投资，其结果大多相似，因为3、4线房产市场人口不足，没有强烈的需求支撑房价，炒作风过后，基本处于停滞和倒退状态，租金更是低的可量。
2019年注定是购房人不平静的一年，这其中还陆续遇到买了商办类房产套住的，买了马来西亚填海项目套住的等等，后面会逐一介绍相关解套案例。
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