超50%城市降价！30年房贷要提前还清吗？

从什么时候开始，喜欢存钱的国人，偏离了“爱储蓄”的轨道，纷纷背上贷款的呢？

数据显示，从2000年开始，储蓄率进入快速持续上涨阶段，到2008年，储蓄率达到峰值51.8%。也正是从2008年开始，储蓄率逐渐回落，目前降至47.9%，下降了4个百分点。

2008年，正好是10年前，也正是从那时开始，楼市开启了一波又一波的涨势。

从2008年后，房地产共有3次周期性上涨，分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至2018.03。

一波接一波的上涨，意味着购房者背负的房贷越来越重，投机情绪也越来越旺盛，提前买房的“富得流油”，上车晚的捶足顿胸。

西南财大发布的报告显示，2017-2018年，多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过了首套房贷款，贡献了60.0%的住户部门消费贷款增量。

另外，有47.1%的存量房贷在空置房中，造成大量的信贷资源浪费。

在这样的趋势下，穷人爱存钱，富人爱借贷，已经成了人们的共识。

这话听起来很刺耳，却是我们在过去20年里看到的事实。

房贷时间选30年，首套房贷越多越好，把时间和额度都用足，成了所有人奉行的买房准则。

问题是，当房价出现下行趋势时，30年的房贷，还需要按部就班的还款吗？

也不是。

贷30年的潜在逻辑是：虽然期限长，利息支出更多，但房价假如持续上涨，多出来的利息支出可以忽略不计，房产升值的同时，现金购买力相应缩水，相当于房贷越还越少。

假如房价持续回落呢？如果下跌的幅度够大，你用30万的首付、70万的贷款，买了一套100万的房子，房产总值如果跌到70万以下，就意味着首付打水漂，房子成了“负资产”。

千万别觉得房价下跌离我们很遥远。

统计局发布的70城房价指数显示，10月份，二手房降价的城市增加到了35个。时隔55个月来，70城市中再次出现二手房价下跌过半的情形。

超过50%的城市开始下跌，这是10月份的表现。

到了11月份，中国房地产测评中心近日发布的《2019年11月中国城市住房价格288指数》报告显示，十大城市主城区二手住宅平均价格同比下跌0.96%。十大城市中，重庆、天津等8个城市同比均下跌。

一半以上的城市正在滑入“下跌”通道，我们身上的30年房贷，要不要“提前还清”？

笔者觉得，要分3种情况。

1，中西部三线以下，非大都市圈的偏远城市，非自住刚需，并且是2016-2018这段时间买的，可以考虑提前还。

原因在于，房价下行周期，小城市首当其冲，卖出变现的周期也会变长。

2016年之后买的房子，一方面价位偏高，另一方面房贷利率动辄上浮20%以上，一旦房价快速下行，房屋价值会快速缩水，早点还清减持更合适。

2，重要的是，提前还房贷的这笔钱，是否有更好的用途？

这是个很关键的因素，对一个年收入不超过15万的三口之家来说，月供、车贷、人情往来、上有老人要养，下有子女要教育，如果手里这笔款项有重要用途，暂时把房贷这回事往后放放也是可以的。

3，上车时间早的不用提前还。

假如你买房时间较早，比如2011-2013年间，甚至还享有利率折扣，或者使用的是利率较低的公积金贷款，即便房价下跌，房屋总值也不会缩水到你买房时的地步，这种情况是不必提前还房贷的。

不过，提前还贷还有个弊端：收违约金。

别奇怪，提前还房贷收违约金很普遍。

前段时间看过一个报道，杭州一名网友预约了提前还款，但银行却告知要赔偿六个月的提前还款违约金，合计接近四万元，过去两年半付了接近20万的利息。

需要明确的是，地区不同，城市不同，银行不同，房贷合同不同，收违约金的方式也不同。

我大概整理了一下，我所在城市几个银行之间的区别，可能跟大家的情况有出入，仅做参考。

中行是两年内还款需收违约金，工行则是一年内还款，按提前还款金额*贷款执行月利率*1个月收取提前还款补偿金。

建行是满一年还贷不收违约金，农行则是3年内提前还款收1个月利息。

凡事有例外，哪些情况下，宁可有违约金也要提前还清呢？

第一，卖一换一，改善一族，等着换房子。

孙宏斌最近演讲说，每个人都看看自己周围的10个朋友，这十个人里，至少有5个人天天想着换房子的事。

虽然房子住的大小、小区是否高端，不会让人难到无法忍受的地步，心大的人该吃吃该喝喝，没丝毫影响。

但是，听过了无数“劝人知足”的道理，对改善一族来说，依然是耳旁风，想换房的人，遇到合适机会仍然会出手。

急着换房咋办？当然得要把原来的房子卖掉，结清贷款，办理完解抵押之后方可出售买新房，在换房的目标下，有违约金顾不得了。

第二，资金周转意愿强烈，必须卖房变现。

也许是一次变故，也许是生意场上需要周转资金，对一般人来说，房子是用来住的，但对有的人来说，房子是再好不过的信用抵押品。

前段时间看到一条评论，特别有趣。

这位老板抱怨道：为什么我的工厂想货款一点用来周转，以机械设备抵押，银行评估过价值只能货款五至六成，而一套房子明明造价只值一二十万元的价值，它卖的是天价几万元一平，银行也按七成货款给买主，他为什么不按造价的7成货款给买主？

这话说的有点抬杠，不过从侧面确实反映了房产是信用抵押的“硬货”，如果遇事急用钱，提前把房贷结清，是非常可靠的大额变现渠道。

总之，除非是买在高位、非自住、房贷合同利率极高、且房价下行趋势明显，或者是家里有矿、钱闲着也是闲着，又或是有不得不卖房的理由，一般是不必提前还的。