刚需“死伤”大半，调控越严，房价越涨！楼市啥时候软着陆？

临近年底了，楼市看起来蠢蠢欲动的。

左一个“人才政策”变相放松调控，右一个公积金可贷款额度提升。

照这种形式，估摸着明年的小阳春会有一波成绩。 但是，还有另外一些政策趋势，很值得关注。

01
我们先来看看这个。

黑龙江省近日进一步加强房地产市场监管，要求房地产开发企业参与商品住房开发建设用地招拍挂前，要提交承诺书，承诺土地购置资金是合规自有资金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等。（新华社讯） 2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，全面实行项目资本金监管制度，各地将把项目资本金监管相关内容，作为新出让土地合同的必要内容

简单的说就是想要在黑龙江省拿地的房企，不能使用向银行贷款的资金拿地，必须是自有资金。 这条政策，我举双手赞成。

为什么？ 在业内，房企有地才能盖房，地从哪来？政府拍卖。

房企用来买地盖房的钱是有两条来源的，一个是前期积累，比如上一个开发的楼盘卖了赚的钱有结余；另一个就是找银行贷款。

那么，这条政策的意义就在这了。 我们举个比较绝对的例子。 假设现在有块地，有两家房地产商甲、乙都想拿下，本来这块地起拍价1个亿，甲、乙能供拍地支配的自有资金预算分别是1.2亿、1.3亿。在竞拍过程中，正常情况下，用自有资金的话，可能大家竞争着拍到1.3亿就打住了，但是如果有银行贷款的加入，无形中可用资金规模就会扩大。 假设甲自由资金只能拿出1.2亿，银行贷款可以贷出1个亿，自有资金+银行贷款可能甲就能在这块地上，出2.2亿。如果乙也贷款，那么乙的预算也会增多。那么本身1.3亿的价格拍掉一块地还算合理，那么这块地因为甲乙的竞争可能就直接能拍到2亿成交。

这个价格显而易见是虚高的。

假设，这块地本来正常的价格区间拍下来，楼面价7000/平，当地价虚高以后，楼面价很可能就变成了1万/平。后期再加上盖房、卖房等等支出成本叠加，卖给消费者后实际价格就能达到2万/平。

房价就这么变得可怕起来。

这也就是为什么，黄奇帆（这位大佬很厉害，感兴趣的可以了解了解）在谈到控制房价的时候，会说不要让开发商“背个银行”炒地皮了。

02
我们在分析政策的时候，很容易会关注到“限购”“限售”“限贷”“限价”，这些直接和利益相关的政策，但是很少会关注一些更深入环节的政策。 但是，我们同样也会发现一些现象。

这些表面上利益直接相关的调控政策，是有点粗暴的。

来势汹汹的时候，它也确实压下了市场躁动。放开刺激的时候，也确实掀起了热度。

如果我们仔细去琢磨琢磨，会发现，刚需死伤大半。

北上广深的年轻人，当地高房价买不起，想换个城市买房。这是刚需。
三四线城市月薪3000的人，结婚想买房。这也是刚需。
家里生二胎，房子住不下，想换房。这也勉强算刚需。

可是，调控时，首付从2成提升到4成，外地不让买，成本和门槛上升，刚需想买房是真的，不给买也是真的；放开调控时，条件都放开，门槛是低了，可是要么房价涨了，要么房子被巨量资金扫荡一空，想买买不到也是真的。

相比，“房住不炒”“因城施策”，在这个历史时期，“长效机制”更重要。

我们惯于用短期政策，可是短期的政策管得了一时，管不了一世。

房地产开始半市场化以后，房价涨跌和调控松紧是相辅相成的。

房价的合理涨幅是可以接受的，但是过于生猛的上涨其实是有潜在危险。而潜在的风险需要时间和政策去消化缓解。 贷款、土地、施工、买卖；市场、监管、金融都得管，不是只有控制了买卖环节就够了。

做到真正的“房住不炒”，可能不仅仅是“限购”“限售”“限贷”“限价”的问题。 总之，希望良性机制快一点到来。并且真正能掐断“炒”的各个环节。