融资环境持续收紧 中小房企破产明显增多

进入四季度以来，房企纷纷向全年销售目标发起冲刺，行业整体销售额稳步增长。不过，随着房地产调控持续、房企集中度上升、融资环境不断收紧，房企之间分化加剧，尤其是中小房企，生存压力持续加大，破产数量明显增多。

业内机构统计数据显示，今年以来，截至11月底，房地产企业破产数量已经超过450家，超过2018年全年的破产数量。

克而瑞研究中心分析师房玲指出，从2018年下半年开始，破产房企数量开始明显增多。主要以三四线城市的中小型房企为主，这些房企实力较差，抵御风险能力较弱。

房玲认为，今年前三季度，三家龙头房企权益金额集中度达10.2%，同比提升0.4个百分点；TOP4-10及TOP11-20梯队房企权益金额集中度较去年均有一定幅度的提升，规模房企竞争优势进一步扩大。在马太效应下，头部房企将会占据更多的市场份额。

不仅如此，随着对房地产行业风险防控的进一步强化，一些地方政府要求具有一定规模的开发商进行土地开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，这对小型房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求，一些实力不济的小房企最终会被兼并或走向破产。

另外，此轮调控坚守“房住不炒”原则，持续收紧房地产融资。今年5月发布的“23号文”，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；7月、8月连续对房地产信托、银行进行整治约谈，同时对开发贷、境外发债等多种融资方式进行进一步限制。

在此情况下，一些曾经规模较大的企业也出现在今年的破产名单上，如银亿股份、新光集团等房企；此外，部分知名房企债务违约不断，如曾经的百强房企颐和地产面临两笔合计10亿元的债务违约。

事实上，房企整体融资难度和融资成本都在上涨。今年前10月房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年上升0.52个百分点。随着中小房企不断暴雷、兑付问题频发，金融机构更愿意把钱贷给承压性更强的规模房企，融资向头部房企集中的趋势越发明显。

“一些房企破产是因为房地产主业经营不善，力图转型，但转型失败导致房企破产。”房玲表示，以今年破产重组的银亿股份和2018年退市的中弘股份为例，前期房地产主业盲目扩张，加上经营不力，导致出现项目结转过慢毛利率降低等问题。在主营业务没有进展的情况下，又将重心放在了与房地产主业相关度甚低的多元化上，不能反哺房地产主业，最后导致经营不利转型失败。债台高筑引发的一系列债务危机，成为压倒企业的最后一根稻草。

“基于宏观及融资环境调控持续，未来破产企业将会更多，且会呈现加速。”房玲认为，当整体调控不松绑，房企进入存量时代下，企业如何降负债、活下来才是重中之重。