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这一次,长沙开发商被按在地上摩擦!

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在《长江七号》里,一个梳着大背头的小屁孩,用夸张地语气对老师说起他的理想:

“我以后要做大企业家!哪一方面都可以,但一定要大!大吃小,小被吃。”

不过,他一定没有想到:在长沙,就算是大企业家,也是要被无情地按在地上摩擦的。

.01长沙发布“限利令”平均利润限制在6%-8%

就在昨晚,长沙抛出了一枚重磅“炸弹”,彻底把开发商的利润空间给堵死了。
根据《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》文件,长沙将会进一步加强商品住房价格管理,明确价格构成:
由“成本+利润+税金”三部分组成,其中平均利润率规定为6-8%之间!

成本:成本构成包括8个方面,即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

利润:指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1—4项之和为基数,平均利润率为6—8%。

此外,5类费用不得计入商品房价格,包括:

住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

《通知》自12月11日起执行。


文件如下:

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如此明确的限利令,在全国的调控政策中并不多见。

.02开发商哭了,购房者笑了

这份文件倒是好懂,政府想通过限制开发商利润,达到稳定市场房价的效果,响应“房住不炒”。
难懂的是,为什么是此时此刻,通过这种措施?
根据国家统计局的数据,今年10月,长沙市新建商品住房价格环比上涨0.1%,同比上涨3.8%。
看起来,长沙的房价涨幅在70个大中城市中属于中等水平,不算太高。

而且,长沙在华中地区的省会城市中,房价还是最低的一个。
因为长沙限价。限价地块都是限定的毛坯均价基础上,加上最高2500元/㎡的精装标准,基本属于一刀切,颇见成效。
不过问题在于,被限制的利润,却以另一种方式流回了开发商手中。
“偷工减料”、“质价不符”、“混凝土事件”,都是长沙近期楼盘质量问题的关键词。

前段时间,长沙整治部分不合格楼盘,如今又发布了这则通知,不仅把新房报价中的利润控制在6%-8%之间,对于成本中的各项费用也作出了明确的规定。

相当于在稳定房价的同时,也在各个环节降低房企“偷工减料”的可能性。

这对于购房者来说,倒是一件好事,但是真正的问题在于:实施起来太难了!

.03最大的难题:落地没那么简单!

说起来,这一招并不是什么新鲜事了,早有不少前车之鉴。

2017年,长沙就出台过类似的政策:同样是规定价格由成本加利润加税金构成,平均利润率为6%至8%,只不过范围比现在小,实施对象仅是限价商品住房。

2012年,陕西限定商品房合理利润率控制在10%,引发了一番争议;同年,海南海口市、三亚均发布了相关管理办法,规定限价商品房利润不超过建设成本的6%。

再早一点,甚至可以追溯到1992年之前,广州也采取行政命令的方式来规定,当时给出的利润率是20%;在80年代,深圳也有,给出的是12%,而且外加8%的管理费。(来源:任志强)

不过,这些政策的共同点,就是没了下文。

不是不想实施,而是实施难度实在太大了。

各个开发商的成本都不一样,不同类型的产品,从土地价格到设计,建安成本、资金成本、销售以及管理都有各自的特殊性。
怎么根据这个公式计算?这是一个大难题。

再者,这样简单粗暴的限制方法,对于市场来说,对于整体环境来说,又是否是一件好事呢?
这里引用一下任志强此前对陕西“限利令”的评论:

我们认为它是放松调控的政策。如果它的当地税收减少,采取这种政策会让它的税收更少,因为没有人愿意去投资,首先大家看你不是说你规定的利润率是多少,而是你在粗暴地干涉市场,没有一个投资者会对陕西这种粗暴的干涉市场的行为表示满意,它怎么去吸引更多的投资者呢?

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