事关你的钱包！2019岁末青岛买房"热点金融问题"专家全解析

进入2019年以来,青岛楼市氛围就一直处于整体相对平稳的状态,在“房住不炒”的基调下,岛城房价更是出现了小幅度的稳中下行。10月8日房贷新政正式执行,11月20日,房贷基准利率出现首次降息,LPR从4.85%下调至4.8%。

但记者实地探访发现,目前大部分银行房贷利率执行首套LPR+83.5BP(5.635%)、二套LPR+108BP(5.88%),未出现购房者期望中的大幅放松。但关于申贷、还款等置业金融类问题,在这个岁末大家的疑问似乎更多了。近日,针对网友普遍关注的这些热点楼市金融类问题,记者独家采访了几位金融业内人士,希望能帮购房者答疑解惑。

问题一:11月20日的房贷利率调整对于还贷者或将要贷款的购房者来说,影响大吗?

业内解答:山东省利率自律机制确定的个人住房贷款利率加点下限和全国要求一致,不再额外加点。这也就意味着,自今年10月8日起,青岛市商业银行发放的首套个人住房贷款利率下限为相应期限LPR(按9月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率下限为相应期限LPR加60个基点(按9月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。而目前青岛各大银行的房贷利率,无论是首套房利率还是二套房利率,都在目前LPR的基准以上,也就说房贷虽然出现变化,但对目前岛城房贷的总体行情影响不大。

对于正在还贷的人群来说,11月LPR基础利率下调以后,月供压力会相应减少,但幅度很低,有些贷款额度相对不大的还款人可能直观感受并不明显。以100万房贷为例,还款周期30年,采用等额本息贷款模式,过去月供额为5762元,而现在降至5731元,月供压力减少31元。

问题二:当下在青岛选择贷款买房合适吗?

业内解答:目前首套房贷LPR+83.5BP(5.635%)、二套房贷LPR+108BP(5.88%)是青岛房贷的主流行情。这与今年三季度青岛房贷利率主流行情“首套房房贷较基准利率(4.9%)上浮15%、二套房房贷较基准利率(4.9%)上浮20%”相比无明显变化。在这种波动较小的房贷行情下,置业者特别是刚需置业者是可以按照自身购房需求申请贷款的。虽然无论首套房贷还是二套房贷相对去年同期时都有所上涨,但房贷利率依旧是当下市面各类贷款中利率较低的一种,因此算不得"吃亏"。

问题三:结合当下执行利率,是否可以考虑提前还贷呢?

业内解答:首先这个问题不是绝对的,要因人而异。如果还款人房贷压力比较大,近期手头又有不错的积蓄数额,可以提前还一部分,减轻每个月的压力,然后剩余的部分进行投资理财。

如果你的贷款当年申请时是八五折、九折等折扣房贷,在还款压力不影响正常生活质量的情况下,不建议提前还款。可以将宽裕的资金进行合理的理财,相信这个收益超过房贷利率并不是特别难的事情。

再者,提前还贷也并不是随时想还就还的,通常你贷款的银行会有最低还款额及还款周期的要求,相当一部分银行都要求最低还款额不低于5万,并且需要还贷满12个月之后才能申请,一年只能还1-2次的比较多,还贷前需要提前预约,这个提前预约期通常是半个月以上。

另外,银行对于提前还贷是可以收违约金的,这些合同里都有写,有的银行只要你提前预约就不会收,不同银行不一样,具体看贷款合同当初是如何签订的。

问题四:购买新房,申请银行贷款一定要到开发商指定的银行办理吗?可不可以找自己熟悉的银行?

业内解答:近年来,不少新建楼盘在销售期都会有合作的银行,该银行会针对购买这个楼盘的申贷者给予相关的折扣优惠或者连带服务,青岛的各家新盘也不例外。 但随着房贷行情的收紧,即便是合作银行,也很难做到较大程度的让利。因此,也有可能会出现开发商指定银行贷款利率高于其它银行的情况。碰到这种情况,购房者原则上可以选择自己感觉服务更好,或者是放款速度更快的银行进行申贷。但市场上销售的房屋多为期房,期房的不确定性和风险性决定了贷款银行需要一个担保,比如开发商的担保。购房者想要自由选择心仪银行申贷,就意味着开发商要与不同的银行签订担保协议,这对开发商来说是非常不利的,或者说是比较麻烦的。所以,有些项目的开发商可能会指定某一个合作银行进行贷款,不建议购房者自己选择其它银行进行申贷。

问题五:听说岁末买二手房,贷款不好办理,比新房复杂很多,而且银行不接受个人申请?

业内解答:是的,二手房在申贷流程环节方面要更多一些,除了对申请者征信、还款能力进行评估外,还要对所购买二手房源情况进行评估,房龄超过20年甚至更长年限的房源,部分银行可能会拒绝放贷。此外,值得注意的是,岛城有些银行也不接收只有买、卖房双方参与的房贷业务,一般会要求申贷人找一家担保公司或大型中介参与担保,这样能够帮银行方面做好前期关于房屋的审核、购房者实际经济情况的调查等工作,银行面临的风险也就小一些。有些时候,银行甚至会要求买、卖双方拿着房产证、购房合同等前往银行进行“首付款冻结”。但购买常规的商品房,特别是十五年之内的二手商品房是跟新房一样,可以顺利批贷的,放款速度也跟新房无异,甚至有些时候比新房更快,购买二手房的置业者不必过于担心。

问题六:未来岛城房贷行情走势是怎样的?

业内解答:预测在没有新政横空出世的情况下,短期内青岛房贷行情将继续保持平稳状态,大概率不会出现宽松迹象。