从网传取消到恢复限售,告诉你一个真实的张家港楼市!

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  昨天,张家港取消两年限售的消息在朋友圈不胫而走,媒体圈随后也开始炸锅,不少网友也表示先后得到相关工作人员的证实,但目前官方文件和实施细则尚未出台和公布。


  然而今天出现了大反转!克而瑞苏州房产测评分析师通过多方了解确认,张家港房地产交易中心今天恢复之前的过户政策,不满2年过户的,停止办理。张家港市房管局工作人员表示,目前没有收到任何取消限售的通知,一切以正式文件为准

  

  从网传取消限售到恢复限售,在舆论风暴之下真实的张家港楼市到底如何呢,我们一起来看看。

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  2017年8月27日,张家港市实行限售政策,规定取得不动产证未满2年的商品住房(含二手住房)不得转让。

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  而政策出台的背景是,2017年是张家港楼市爆发的一年。

  这一年,张家港土拍如火如荼,每一次的土拍都刷新此前的地价,市区多宗地块楼面地价突破1万元/㎡,溢价率最高达176%;许多原来在苏州市区深耕的房企也是在这一年开始布局张家港,拿苏州市区的眼光来看张家港,地价也确实便宜。

  从住宅市场来看,成交量突破性的达到276万㎡,供应量则小于成交量,城市整体均价也在这一年首次破万!

  正是在地市和房市同样炙手可热的背景下,张家港成为苏州第一个率先启动限售政策的城市。

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  从限售两年以来张家港商品住宅的市场走势来看,我们发现,张家港在限售两年来商品住宅的成交量连年下滑。
2018年,在市场供应量明显增加的背景下,成交量却同比减少18%,市场呈现供大于求的态势。2019年1-11月市场成交量仅为164万㎡,继续同比下跌29%,许多楼盘销售不尽如人意!张家港也成为今年苏州县级市里唯一个成交量同比下滑的城市,可以说上半年苏州市区市场的火爆完全没有蔓延到张家港。

  

  而从土地市场来看,2019年前11月成交的30宗各类涉宅地块中,只有3宗为溢价成交,其余均为底价成交。市场成交量的下行,让房企对于张家港采取保守的拿地态度。

  而从张家港市区近几年来商品住宅成交的均套面积来看,其持续稳定在143㎡左右,可见张家港楼市是一个改善型的市场,作为县级市,不是外来投资投机活跃的市场,而是一个本地居民内生需求主导的市场。

  所以,其实这两年张家港市场成交量的下行,未必是限售所致,更大的原因是其作为县级城市需求局限性所带来。存量就这么多,增量有限,韭菜生长也是需要时间的。

  从市场量的下行、土地市场的平淡来说,限售政策取消也在情理之中。更何况张家港本来就是个本地人改善置业为主的市场,没有那么多外地的投资投机需要通过限售政策去抑制。
然,树欲静而风不止。
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限售取消的消息传播未超过一天,就被确认依旧限售,究其原因,可以做如下解读。

  从全国范围来看,城市层面对于楼市调控政策直接放松持有较为谨慎的态度。今年以来,全国共有30多个城市的楼市政策出现了不同程度的松动,不过多是以人才政策之名放松。而直接取消限售的城市今年鲜见,仅有河南开封发布解除“限售令”,但是开封限售解除“一日游”之后即撤回。可见政策敏感期内,各地政府对政策调整方面尤有顾虑,不愿意做楼市松绑的出头鸟,毕竟取消限售等于释放了楼市放松调控的信号,这和国家政策导向不一致。

  所以,张家港网传的取消限售一天后即恢复,也是完全可以理解的。

  不过从克而瑞苏州房产测评分析师的角度而言,就张家港这座城市而言,无论是取消限售还是又恢复限售,对市场的影响都不大。因为,城市能级和自身需求才是根本。

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