3省市已开始!今年买房的“吃亏”了?冯仑、宗庆后的预言成现实

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  最近一段时间,尽管气温直降,寒气袭人,楼市里却吹起了一股又一股的“暖风”。

  《2019人才政策与安居就业报告》显示,全国已有百余城出台了人才政策,有超30个城市陆续出台了新的落户政策,天津、深圳、广州、佛山、成都、西安、南京、宁波、马鞍山等地,相继对人才政策、购房资格做出不同程度的放松。

  由此带来的,是房地产市场人气迅速抬升。

  以佛山为例,11月29日-12月1日,五区一手房分别成交937套、1194套、756套,3天合计成交达2887套。

  还有深圳,从11月末到现在,短短半个月时间,多个千万级豪宅开盘秒磬,有卖家已收取买家30万定金仍毁约不卖,之前几个月都卖不出去的房子,现在加价二三十万马上就能脱手。

  中原研究中心统计数据显示,11月深圳二手住宅共成交8013套,环比上升11.8%,同比上升达91.9%。

  照这样的形势来看,未来可能有越来越多的城市加入到宽松行列,难道在2019年底,又出现了难得的买房窗口?

  

  笔者不这么认为,最近,还有一个现象应当引起注意,3个省市已经开始实施。

  先看江苏。

  12月8日,江苏发布租赁住房管理规定:明确出租人应当自租赁合同订立之日起7日内申报登记信息。未按规定申报、转报登记信息的,会予以处罚、记入信用记录。

  怎么理解?

  如果你有房子要出租,只要和承租人签订了租赁合同,7天之内,就必须要去备案登记,如果隐瞒不报,想省事或者省钱,就有可能被纳入信用记录。

  对房产持有者来说,信用记录一旦出问题,意味着以后再买房、贷款、担保、抵押,就会受到影响。

  再看合肥。

  据11月末澎湃新闻报道,合肥将推行住房租赁网签备案,对假房源和二房东说“不”。

  具体来说,合肥将通过住房租赁监管平台,加强房源核验、发布、签约、备案、支付等节点管理,形成房源核验、房源发布和备案登记闭环。

  这条规定,释放出了很明确的信息:未来的住房租赁市场,必然会越来越规范,不管是商品房、小产权房还是安置房,只要用于出租,就会纳入到监管的“视野”中,从根本上杜绝了假房源、二房东的产生。

  还有河北。

  早在9月初,河北省发布的《关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告》规定,个人出租(转租)住房不能提供准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用的,在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。

  具体会交多少呢?

  以每月租金2000元计算,要扣减800的免征额,再去掉城建、教育费附加等,按10%的税率算,大概是200多块钱。

  这三个省市,都将目光瞄准了租赁房,可以肯定的是,这只是开端,未来会有更多城市、省份跟进。

  照此看来,房屋持有成本的上升,将是大势所趋,那今年买房的是不是“吃亏”了?

  我觉得,要从两个方面来看待。

  第一,多套房持有者受影响更大。

  手上囤积的房屋越多,以后付出的成本就越高,别看一点点税费没多少,登记备案的房子只要够多,每个月也是一笔不小的开支。

  某种意义上,房东收税可能只是先兆,房产税现在还没出来,但不排除未来两到三年内落地的可能性,今年住建部已经实现了150城的房屋联网,明年还可能会进行第二次房屋普查。

  紧锣密鼓的准备动作,都意味着未来多套房持有者的“亏钱”可能性越大。

  想想一下,假如一个人今年买了3套房,每个月除了月供、房贷利息,还要付出房屋维修成本、出租税费,还有未来可能落地的房产税,很多城市的房租连房贷的一半都不到,名下的房子越多,持有时间越长,付出的费用就越多。

  第二,今年买房的刚需影响不大。

  这一点很容易理解,如果你今年只买了一套房子,仅用于自住,没有任何出租的可能性,那不管是收“房东税”,还是未来可能落地的房产税,都跟你关系不大,也就谈不上什么“吃亏”的可能。

  除非你是“人户分离”这一类的购房者,老家买了一套房子,还在大城市工作,想把房子租出去,以便覆盖一点月供,此时恰巧碰上了此类规定,这样算来确实有点吃亏。

  话说回来,假如你买了房子也不住,就算名下只有一套房,也不能称之为“刚需”。

  从侧面分析,也可以理解调控的方向。

  假如你买房是为了工作、生活和居住,这些税费,以及未来可能增加的房产持有成本,完全不用担心。

  假如你买房是为了拼面子,或是为了囤房投机,那未来要付出的成本可能会越来越高。

  明确了这个方向,也说明冯仑、宗庆后的预言已经成为现实。

  知名房地产专家冯仑在今年9月份发文指出,现在新房的增速在减缓,价格稳中有降,未来交易会越来越复杂,交易的速度会减缓,交易的中间的利益会要重新分配。

  冯仑认为:未来,我们将会进入这样一个持续的阶段,会有类似于德国和新加坡那样的获得住宅的基本制度,同时市场上还会留一部分让大家去交易,但这个不是作为未来住宅市场的主流了。

  宗庆后在9月末接受采访时说:要解决房地产问题,依靠卖地模式是行不通的,要重点“关注刚需人群”的住房问题。一方面,对于刚需的人群,银行是不是可以降低贷款的利息或者说免掉一部分利息?另一方面,廉租房的建设中,是不是可以允许部分企业利用闲置土地也参与其中?

  很明显,冯仑、宗庆后的“预言”里,都是将照顾“刚需”作为房地产市场发展的重点,现在3个省市已经实行的调控措施,就是从侧面遏制投机情绪继续滋生,可以肯定的是,多套房投机客未来的生存空间会越来越窄。

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