孙宏斌康养、文旅外衣与融创的2.04亿平土储

近期，融创开了一个康养品牌发布会，一个会展文旅媒体见面会。康养、文旅，这两个被业内人士分析认为有着万亿市场前景的行业，孙宏斌一个都不想错过。前景很美好，可现实并不美好。一众房企往这两个领域砸钱，只能听个响，以文旅见长的华侨城，正在卖卖卖，做养老的远洋地产回报也不丰厚。总的来说，和卖房子比起来，这些都是小打小闹。

融创在这两个领域起步都较晚，康养品牌刚刚发布，文旅集团去年刚刚成立。孙宏斌也非常清醒，布局多元化之外，则另有图谋，那就是“土地”。

在今年的中期业绩会上，融创董事长孙宏斌说，自4月底、5月初，停止了公开市场的招拍挂的所有的参与。

这并没有阻止融创土地储备的增长，其土地储备面积仅次于碧桂园、恒大，位列第三。目前，融创土地储备为2.04亿平方米，货值2.82万亿元，且在一二线占比83%的情况下，平均土地成本仅为4300多元每平米。由此可见，融创并不是不拿地，是只拿便宜的地。

康养、文旅外衣下的土储

12月5日，融创中国在青岛东方影都举行“融爱家”康养品牌发布会，宣布全面布局医疗康养产业。

在此前，10月27日，融创中国向清华大学教育基金会捐赠10亿元资金，并宣布与与清华大学、青岛市人民政府及西海岸新区管委签约，在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医学中心”。

在签约仪式上，孙宏斌说，未来要做养老、康养结合等项目。也就是说，10亿元并不白花。

这并不是融创与西海岸新区第一次合作，早在去年12月，融创与青岛西海岸新区签约，联手开发建设青岛海洋活力区，总投资1000亿元，其中首开区项目总投资120亿元。据介绍，青岛海洋活力区占地面积3平方公里，总建筑面积630万平方米。

其实，融创在青岛的重点项目在于文旅，2017年，收购了万达13个文旅项目的融创，接手青岛万达影视产业园，项目总建筑面积816.3万平方米。东方影都山区域包括万达公馆等公寓项目，万达茂商业综合体，以及核心功能区青岛万达影视产业园。2017年11月，融创又入股青岛藏马山度假项目，规划建设用地达3000亩。

这些为融创带来了丰富的土地储备，包括附带的住宅用地，融创落地的住宅项目多和签约或收购的文旅项目有关，如融创·维多利亚湾（万达海公馆）、融创中心（青岛海洋活力区）、融创·阿朵小镇（藏马山度假项目）。

要建项目就要土地，一系列的举动，也让融创在青岛拿地有了足够的理由，今年，其在青岛西岸新区通过收购及招拍挂拿了不少地。

其中，今年2月份，融创在青岛海洋活力区以11.08亿元的代价，拿下一宗商住地块，规划总建筑面积超过30万平方米，拿地楼面价3132元/平方米。

今年3月份，融创又花了8.6亿元，拿下了两宗商住地块，总建筑面积超过35万平方米，折合楼面价约2469元/平方米。

媒体报道，青岛海洋活力区的首开地块已经开始预售，销售均价达到了1.4万元/平方米。按此计算，融创在此区域地售比（楼面地价与销售均价的比例）约为1/5。

从拿地情况来看，这些地块也多位于黄岛区，与融创的文旅项目亦息息相关。

更便宜的土地

11月27日，融创中国宣布，以152.69亿元的代价收购环球世纪和时代环球51%股权。青岛的文旅项目获得成功后，融创再一次出手了，方式如出一辙。

资料显示，环球世纪和时代环球在成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个目标项目，总建筑面积约为3071.6万平方米，可售建筑面积约为2771.6万平方米，约占总建筑面积的90%，截至公告日期，未售建筑面积约为2390.1万平方米。融创公告称，公司以合理的价格获得了大量优质并极具流动性的土地储备，总计可补充货值约高达7700亿。

此外，还有未确权的潜在土地和货值。成都会展在旅游加地产的模式下，拿地能力极强。其中，6月11日，以底价24亿竞得昆明晋宁区滇池大湾21块土地，总面积2010亩，即晋宁未来城后续用地，后改名为环球·融创晋宁未来城。

两年前，融创收购了王健林的13个文旅项目，花了400多亿，获得7000多亿货值，孙宏斌转身开始卖房，目前已销售1600亿，还有几千亿待售。收购文旅，获得大批可售资源，已经成为融创的常规操作。

即使是接盘乐视后，因乐视的闪崩，让孙宏斌在业绩会上哭得稀里哗啦，融创似乎也没损失重大。孙宏斌操盘的乐视实际在暗中拿地，2017年3月，融创中国旗下的上海融创房地产开发有限公司，受让乐视控股持有的上海隆视投资管理有限公司50%股权，从而获得上海虹桥商务区隆视大厦，面积3万平米的独立办公物业，这原本将被开发为乐视总部。

2017年12月，融创中国旗下的重庆融创基业房地产有限公司，全资获得了重庆乐视界置业发展有限公司100%股权，获得重庆两江新区382亩地块。

孙宏斌当时的设想是，可以和乐视合作做企业小镇、汽车小镇、乐视小镇等等。对于土地用途则是除了工业和其他，剩下的你干什么都行。

根据融创半年报，该公司大多数收入来自销售住宅及商业物业。只有小部分本集团收入来自文旅城建设及运营收入、物业管理收入及其他收入。其中，物业销售收入734.2亿元，占总收入的95.55%，文旅城建设及运营收入10.8亿元，占比为1.4%，物业管理收入及其他收入为23.4亿元，占比3.05%。

与公开市场摘地相比，通过文旅、小镇等概念及收并购拿地，成本要少的多，而融创在屡次成功实践后，相信这种曲线扩储的方式，还会悄然进行下去。