文|凯风
楼市正在起变化。
01
据《每日经济新闻》和《扬子晚报》等媒体报道，有消息称，江苏苏州下辖的张家港市取消已经实施了两年多的限售政策。
记者咨询后获悉，张家港取消限售政策属实，但目前政府没有明确文件下发，具体细则还在拟定中，最终还是要等官方口径。
如果消息属实，这意味着，取消限售，终于又重出江湖。
早在2018年底，山东棚改第一大市菏泽就取消了限售政策，成为全国松绑限售第一城。
然而这一趋势并未蔓延开来，2019年年中，河南开封试图取消限售，最终因引发舆论争议而不了了之，当地随即取消了“取消限售”，政策最终沦为“一日游”。
如果这一次取消限售能坚持到底，那么标志着楼市试探性松绑，进入第二阶段。
在张家港之前，已有多地在楼市调控的边缘反复试探。
大湾区向港澳人士放开购房资格，深圳取消部分二手房“豪宅税”，广州社保个税互认，成都天府新区放宽限购范围，佛山对本科生松绑限购，珠海多区松绑限购，南京六合区、海南三亚对大专以上学历松绑限购，天津对部分非首都功能疏解项目职工放开限购……（参阅《不只是广深，这些城市也出手了！》）
不难发现，这一阶段的试探性松绑，多是在人才政策的包装之下，且基本都是边缘性政策，尚未真正触及作为调控核心的“四限”政策：限购、限贷、限价、限售。
取消限售，则是新的一跃，直面楼市调控，正面松绑。
02
取消限售的出现，意味着什么？
要知道，张家港是苏州下辖的县级市，且蝉联百强县第三名，经济底子不错，房价接近1.5万元，与中西部的二线省会相当。
不过，2019年以来，张家港出现“有价无市”的局面。
克而瑞数据显示，2019年1~11月，张家港商品住宅成交量为161万平方米，同比下降24%，成交均价为14498元/平方米，同比上涨15%。
与此同时，当地经济出现降速现象：作为工业城市，2019年前三季度，张家港工业产值仅增长0.6%，而入库税收收入下降0.4%，进出口总额同比-5.4%，全社会用电量同比-1.1%，面临的压力不是一般之大。
这种背景下，试探性松绑的出现，就再正常不过。
值得一提的是，张家港并未出台严格的限购政策，楼市调控只有“限售2年”作为抓手，所以能松绑的也就只有限售了。
这也是许多三四线城市面临的困境：与一二线不同，许多三四线城市本就没有出台楼市调控手段，市场一直都在“松绑”状态运行，想要刺激楼市，根本就没有政策可以腾挪。
对于这些城市来说，能选择的也就只有“限跌令”，或者发放购房补贴了。
03
取消限售，到底有没有用？
要知道，限售政策，作为这一轮楼市调控的标配，本身就有两面性的：既是限制，也是保护。
一方面，限售提高了楼市投机成本，2-5年的限售时间，让投机资金无法进退自如，对炒房浪潮起到显著遏制作用。所以取消限售，能鼓励更多资金重回市场。
另一方面，取消限售，无疑放出了被冰封的房源，这些房源一旦抛售，势必对市场形成明显冲击。今年以来，部分一二线城市限售陆续解冻，二手房放盘量随之增多，市场抛盘压力之大前所未有。
到底哪一方发挥的作用更大？这要看所处的楼市阶段：
如果在楼市上行期，取消限售无疑是火上浇油。
如果在楼市下行期，取消限售则意味着抛盘压力。
如果是横盘期，则要看大环境，若有大环境宽松的配合，那么取消限售就意味着积极的市场信号。
事实上，菏泽取消限售之后，当地楼市并未出现井喷。可见，没有大环境的配合，除非是强能级的城市，否则单一的试探性松绑，效果并不显著。
当然，深圳是例外。
04
吊诡的是，这期间，唯一收紧楼市调控的地区，基本上被所有人忽略。
黑龙江要求房企拍地不得使用贷款融资，这一政策不可谓不严，但因无论知名度还是楼市热度，都不及长三角和珠三角，因此这一消息被许多人有意无意忽略了。（参阅《意外！这个地方逆势收紧调控了》）
有意思的是，位于东北边陲、从来都不受重视的黑龙江在逆市收紧调控，而试探性松绑的多半都是长三角和珠三角的经济重镇？
为什么会出现这种局面？
经济压力显然是第一位的，长三角和珠三角的沿海城市，多是工业重镇和进出口重镇，容易受到国内外经济形势的影响。
此外，这些地方的楼市调控之密集、尺度之严，在国内也是首屈一指。所以，从这些地方开始试探性松绑，解除一些相对边缘的政策，也在情理之中。
同时，由于楼市存在板块轮动现象，长三角和珠三角是2015年以来最早上行的区域，也是2018年以来最早调整的区域，而中西部的三四线城市多数步其后尘，尚未进入实质性调整阶段。
无论如何，在“稳字当头”的大背景下，楼市试探性松绑能得到一定程度的容忍，但楼市调控仍要服从“大热必有调控，遇冷则有松绑”的规律。
冷了，试探性松绑。一旦热了，自然也会有调控加码。
那么，下一个是谁？
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