楼市真相：47%的房贷用在空置房，85%的购房者不是刚需

以下文章来源于柯谈地产观 ，作者柯谈

来源丨柯谈地产观
作者丨柯谈
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四季度开始，调控放松和以人才名义招揽接盘侠的城市越来越多。

中原地产的数据显示，11月全国房地产市场调控政策发布高达72次，而去年同期只有20次，这其中主要就是限购放松和人才引进。

虽然我知道，很多刚需朋友还没来得及上车，但是我也只能很不幸的告诉你：明年放松的城市会更多！

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楼市真相

10月17日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究报告》显示：2013年-2019年8月，我国个人房贷余额从9万亿大涨至25.8万亿，年均增速达23.4%，其中，首套房贷增速15.8%，多套房贷增速32%。

2018年，我国家庭在多套房上的贷款占比已经高达65.9%，超过了首套房。更为关键的是，存量房贷中47.1%是用在空置房里，造成了信贷资源的巨大浪费。

去年底，同样是该中心发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》，对全国城镇居民家庭购房目的有过精准的研究和测算。报告显示：2018年三季度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。

过去10年间，我国居民的购房目的有了翻天覆地的巨变：

刚需：从69.7%降至15.1%；

改善：从10.8%升至26.7%；

投资：从19.6%升至58.2％。

以上两个报告揭露出一个事实：银行2/3的房贷资源是被投资客占用的，1/2的房贷浪费在了空置房中，85%的购房者都不是刚需，投资客是刚需客的4倍。我们的房地产不是被刚需推动的，而是被投资驱动的，这才是楼市的真相！

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可怜的刚需

根据贝壳研究院发布的《2018年上海住房消费走势》的数据：上海市住宅总量有780万套，其中大约有290万套是用于出租的。也就是说，上海整个房产市场中37％的住房根本不是自住，而且被用来纯投资的。

一线城市尚且如此，二三线城市房产投资之风更是深入骨髓。

这位粉丝朋友在济南当地已经拥有5套房，但是在惯性和社会环境的驱使下，所有创业收入只有继续投资房产才有安全感和获得感。

为什么刚需买房越来越难，高房价只是表象，而深层次的原因是：银行把2/3的房贷都提供给了投资客，买房人中85％都不是刚需，刚需的竞争者根本不是其他刚需，而是铺天盖地的投资者，刚需们是在用15％的微弱力量与庞大的85％在竞争。

最近几年我有个非常明显的感觉，就是买房子的人都是有房的人，纯刚需想要在大城市上车越来越艰难。大城市的房子即将进入内部循环，变成有房人之间的封闭的圈内置换游戏。

没房子的人，拿什么去买房！伪刚需的存在，才是刚需最大的阻碍！

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调控的本质

光棍节那天，深圳提高了普通住房标准，对没房子的光棍来说，这个礼物太过扎心！

一刀切的政策规定：容积率1.0以上建筑面积144平米以下都是普通住房，其结果就是深圳湾恒裕滨城一套面积88平总价2375万元的房子也冠冕堂皇的成了普通住房，而远郊龙岗区150平400万总价的老破大却被逼成了豪宅。

深圳这个托底政策效果立竿见影。深房中协标准指数显示，11月深圳二手房网签量达到9243套，环比大涨57.5%，同比去年11月更是暴涨147%。

政策一经公布，房价立刻反弹。据统计，11月深圳二手房价上涨房源占比达到64%，其中，涨幅在0%-5%的占比33%，涨幅在5%-10%的占比31%，也就是说大多数房源在政策公布之后，均上涨了5%左右。其实，这5%刚刚好就是普通住房标准提高后，节省下来的增值税。

深圳住建局曾在政策公布之后出面澄清，解释政策宗旨为降低刚需购房成本，让刚需享受税收优惠政策，结果却是：减免的税费全部被房东增加到了房价之上，反而增加了刚需的购房负担。

正如经济日报在12月3日的文章《调控措施须坚持“房住不炒”定位》中对深圳提高普通住房标准的评价：“房价涨幅在一定程度上抵消了减免税款带来的优惠”。

深圳普通住房标准的提高，对没房子的刚需来说，减税没享受到，房价却又瞬间贵了几十万，2019年一年的工作又白干。

在这一轮楼市调控中，只有北京和上海是把高房价当做阶级敌人来对待的，其它所有城市都是在楼市稍显疲软之时，就迫不及待的救市和刺激。

不过也可以理解，毕竟85%的购房者都不是刚需，他们占用的银行房贷更需要保障。

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风向

12月6日，政治局会议召开，会议丝毫没有提及房地产以及房住不炒。
没有提及也就意味着，四季度所有城市的调控放松全都得到了默许和认可。
2018年10月和12月的两次政治局会议也都没有提及房地产。因此，2019年初的小阳春比往年更加的火热。直到2019年4月19日重提房住不炒，7月30日提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后，楼市才冷下来。

每年12月初的这次会议，是为12月下旬的中央经济工作会议定调，中央经济工作会议将决定2020年全年的经济走向。

现在正是楼市政策的重大转折期，敬请期待吧！

米宅，研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策，用全国视野，去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂，一起成长，一起成为地产极客。