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大湾区楼市掀起“松绑”风,楼市的转折点来了?

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2019年本是楼市寒冬的一年,金九银十相继失色,然而在接近年末时却突然有了转机。

11月,广州、佛山、中山纷纷对购房条件连续松绑!就连深圳,也在11月调整豪宅线,大大激活了深圳二手房市场,下半年鲜少发声的东莞、珠海,在土拍和交通规划上也是暗流涌动……整个粤港澳大湾区仿佛吹起了“松绑”之风!

风向真的变了? 我们可以看到,当楼市进入下行周期,各方矛盾逐渐浮出水面,博弈也在加剧。城市放松购房门槛,是否会迎来房价的再一次上涨,普通购房者该选择哪个时间节点入场,投资者又该如何优化资产配置。

1、深圳——深圳“第11区”放开限购,限售5年降低流动性

2019年,深圳的房地产市场并不平淡,甚至可以用“

刺激

”来形容。

每当楼市热度下降,总会有新政新规添柴加火

。今年2月,《粤港澳大湾区规划纲要》发布,深圳迎来第一个小阳春,那时候广州的定位要略高于深圳;6个月后,由于香港事件的影响,深圳被任命为社会主义先行示范区,自此确定了大湾区核心引擎的地位,这时候南山和宝安的二手房业主已经开始上调价格。

豪宅税部分内容

在双11这一天,深圳楼市再次空降大礼包

,豪宅税新政释放了很大一部分购买力,二手房市场活跃度大大提升,曾经福田、南山、宝安、龙华,那些“被豪宅”的刚需二手房,出现了20-50万的议价空间。11月末,前海招商领玺日光,颐湾府去化近九成,光明区龙光玖龙台半小时售罄……深圳楼市推向高潮。

当下最热的,还是深圳合作区商品房解冻事件

,深汕合作区的商品房,不仅深圳人可以购买(不占用深圳名额),外地人也可以购买,这相当于取消限购,但在限售年限上,从3年增加到5年,限制了商品房的流动性。本以为深山合作区与雄安新区的发展模式一样,与房地产绝缘,没想到放开来得如此突然。

2、广州——社保断缴可用个税补

今年广州的楼市要比深圳冷一些,得益于大湾区规划落地的利好,广州楼市在3-5月有过短暂的小阳春,但从6月以后,广州楼市开始走下坡路,金九银十失色,量价齐跌。 为了年底冲业绩,很多开发商在11月加大促销力度,比如说碧桂园,推出20盘联动促销活动,折扣低至94折,南沙越秀东坡项目也推出特价房源,一口价228-349万元,首付可分期1年,成交送5万车位抵用券…… 虽然开发商频频让利,但购房者仿佛并不买账。据广州中原监控数据显示,11月广州网签一手住宅成交量为5907宗,

环比下跌4%

,这个成交量在今年可以排在倒数第二位。

图片为内部流出

11月22日,广州对外地户籍人士购房的限购要求做出改动:

在广州连续缴纳5年社保、个人所得税可以叠加一起使用。

在此之前,5年连续社保或个税,中间有漏一个月就会丧失购房资格,新的调整是,社保和个税可以互相印证,只要证明在广州工作5年即可,

虽然这个政策惠及人群比较有限,但确实给外地投资客提供了更多的机会,联系此前的贷款利率下调,可以说是为广州楼市释放了一个积极信号。

3、佛山——本科以上学历首套购房不受限制

11月29日,佛山发布了人才购房新政,

本科以上人才首套房不受户籍、个税、社保限制,在大学生满地走的21世纪,这几乎等同于“放开限购”

佛山人才住房政策的发布,对当地房地产市场产生了巨大的刺激,表现为量价齐升。 据佛山市房产信息网数据显示,佛山人才购房新政发布3天后,11月29日12月1日,佛山五区一手房分别成交937套、1194套、756套,

3天合计成交2887套

。 新政的发布,短期内确实给佛山带来一波上扬,但从佛山当下市场背景来看,这样的热度不会持续太久。自今年3月起,佛山的新房成交量出现6连跌,土地市场也频频遇冷,楼盘降价不断,二手房成交同样不容乐观。

佛山对人才的放开限购,一方面是正式宣布加入抢人才大军,另一方面则是提振佛山房地产的信心。

4、东莞、中山——“取消限购”谣言满天飞

12月7日,朋友圈疯传一张关于“东莞放宽限购”的文件截图,“东莞首套房取消一年社保门槛”的消息不胫而走,不少中介宣称“东莞限购政策放松”。

在传言中,东莞“购房新政“为:

东莞户籍人士限购2套; 非东莞户籍人士在东莞可买2套住房:首套房无需社保或个税,第2套房需提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。

这个消息是真的吗?随后南方+的记者向东莞市住建局相关负责人求证得知:

“东莞限购政策放松“是假消息!

12月2日,中山房地产朋友圈的中介们也在疯狂转发,外地人在中山购房政策有放松的消息,非中山户籍人员在中山购买首套房可无需社保! 东莞、中山关于取消限购的谣言传的满天飞,其实是这两个城市的房产中介都被佛山新政刺激到了,佛山中介一天开了一年的单,东莞中山能不眼红吗? 通过对东莞中山两地市场的表现我们也能做出预测:

东莞大概率不会放松

。最近几个月东莞的土地市场太热了,7月,金地拍下寮步一地块,

楼面价1.2万/平

;9月,深业鹏基拍下松山湖5万平商住地,

楼面价1.8万/平

;11月,华润拍下南城CBD“巨无霸“地块,

楼面价2.2万/平

……东莞市场现在更加需要的是降温而不是升温。

中山大概率放松但意义不大

。中山的限购政策本就形同虚设,市场一向疲软,上半年多次在港澳同胞购房政策上做文章,以刺激市场,消化巨大的存量市场,但效果并不明显,如果中山像佛山那样放松人才购房政策,也不会出现佛山的“短期上扬“表现。

5、珠海——伶仃洋通道闹了个大乌龙

就在上个月,珠海在伶仃洋通道的规划上闹了个大乌龙。

11月18日,珠海市交通运输局发布《伶仃洋公路通道及西延线(珠海段)交通详细规划》公示材料引起关注。这份材料里不仅有伶仃洋通道西延线的规划图,还有跨越伶仃洋,连接深圳前海的规划线路!

一时间,全珠海地产中介沸腾了!

隔日,珠海市交通运输局就删除了相关规划材料,并声明“该规划公示内容是该局从路网衔接的角度,对淇澳岛以东路段提出了规划设想,未对该路段进行具体研究,并未形成规划方案。

意思就是,sorry,我们没有权利、也没有能力对淇澳岛以东的线路进行规划。

回想一下珠海近一年的操作,累计有三次松绑,年初金湾斗门两个区限购放松,5月金湾斗门,加上唐家高新区放松,8月香洲、横琴180平米以上无需社保个税。

而这一次伶仃洋通道的乌龙事件,到底在演给谁看?

我只想说“该配合你演出的我视而不见”

总结

忽如一夜春风来,千树万树梨花开。一股“松绑“之风仿佛吹遍了大湾区主要城市,深圳、广州、佛山充分响应因地制宜,因城施策的号召,东莞、中山跃跃欲试,徒有羡鱼情,珠海更是学会了将想象力投射在现实中的能力。

对于房地产,谁能逃得过“真香定律“?

10月20日,央行宣布最新的5年期以上LPR调整为4.80%,比上月下调了5个基点;11月6日,“惠港澳16条”出台,港澳人士湾区9城购房全面放开,无需社保、纳税等证明;12月6日,中央政治局会议上,房住不炒这个词缺席了。 不得不承认,气氛正变得越来越暧昧,大湾区楼市的转折点真的来了吗?因城施策,每座城的一小步,就是大湾区的一大步,楼市的松绑必然面临市场的升温,不敢说是转折点,但确实是小高潮,投资人群仍需要继续观望,而刚需族需要在下一次降息前,抓紧看房!

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