“模拟征收”能解棚改拆迁难题？究竟何为模拟征收？

　　近日，经河北新闻网报道称‘邢台“模拟征收”解棚改拆迁难题’。而邢台市采用“模拟征收”模式完成征收的棚改项目有4个，涉拆建筑面积达18.368万平方米，惠及棚改居民958户。不得不说，这“模拟征收”确实有诸多益处。那究竟何为“模拟征收”呢？模拟征收有何优点与缺点？

　　何为“模拟征收”？

　　模拟征收并不是一个正式的征收，也不是政府主动实施的项目，而是居民主动要求进行旧城改造的项目，其与国有土地上的房屋征收不同。模拟征收其实为政府在旧城改造也就是棚户区改造中，在确定征收区块前，会先了解当地居民的响应程度，也就是是否具有拆迁意向。如果绝大多数居民有拆迁的意愿，则当地居民通过居委会联名向政府递交改造的申请，政府将此地块作为拆迁地块，然后政府就原有旧房价值进行预评估，将拟安置房屋地块的价值，位置，面积、社区的情况明确告知居民。居民在知悉上述情况的条件下自行决定是否进行拆迁，如果有居民愿意搬迁，则需要和政府的相关部门签订模拟协议。当签订的模拟协议达到一定比例时，由政府正式发布征收公告；但是如果比例不够，政府则不会发布征收公告，原先签署的模拟协议自动失效。

　　传统拆迁程序VS模拟征收程序

　　传统拆迁的基本程序：政府发布拆迁公告——进行动员——解决问题——签订协议——组织实施。

　　模拟征收程序：被拆迁户申请——确定模拟拆迁地块——解决问题——签订协议——再由政府发布公告——组织实施（此时会按照传统的征收程序来进行）。

　　优点与缺点

　　我们可以通过上述的内容发现“模拟征收”也是存在诸多好处，比如在此过程中被征收方享有选择权、知情权和主动权。但是在实践中，“模拟征收”存在着诸多争议，就好比如双方所提前所签订的“模拟协议（补偿协议）”，所说大大保障了被征收人的各项权利，但是在没有行政许可之前，即在征收决定作出之前，模拟签订协议在法律上是有争议的，并未有对应的法律可依据。

　　而在实践过程中，模拟拆迁协议所约定的条款较为简单，所附条件无法准确界定，并且有些地区的征收部门出于利益的考量，往往在签订“模拟协议”后，正式的征收决定间隔很久也未作出，这就导致征收评估结果与初次评估结果出现重大差异，被征收人无法接受按初次评估结果作为补偿条件。

　　其中不乏还存在征收方在决定正式拆迁后并没有与被拆迁人重新签订新的安置补偿协议，直接选择按照模拟协议的内容进行补偿，这会导致在模拟协议签订初期，没有谨慎对待这一协议的被征收方的权益受损。

　　有些地区所谓的民意调查也并不能体现真正的民意，而所谓的“签约率”也可能属于人为制造，而最后便会成为逼迁的依据。

　　因“模拟征收”在实践中存在着许多问题，需要依据具体的案情进行有针对的分析，在此拆迁律师就不一一讲述了。但是，凯诺拆迁律师郑重提醒广大被拆迁人，在遇到当地相关部门提到模拟拆迁时，一定要睁大眼睛，及时求助于专业拆迁律师，让律师帮你把关，莫要草率签订模拟补偿协议，一旦签订，将会产生相应的法律后果，不可轻视。