租住宅用于英语培训、钢琴培训等商业经营合法吗？

“我家小孩上英语课特方便，我们家住7楼，孩子电梯直接上10楼就能上课”“我家孩子的钢琴课也是，隔壁栋，小区都不用出”……

《土地管理法》规定，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。《城市房地产管理法》规定，“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。

但实践中，房屋“住宅改为商用”用于租赁的行为屡屡发生，那么在双方订立租赁合同时对涉案房屋的使用违反了规划用途，应当如何处理？

双方是否对于改变房屋规划用途进行租赁达成合意。

如双方并未对改变房屋规划用途进行租赁达成合意，表现为承租人违反《合同法》第二百一十九条之规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

本院认为，关于合同解除的归责问题，案涉房屋用途为住宅，黄某承租案涉房屋将其用作商业经营，因案涉房屋产权登记用途为住宅，导致黄某无法使用案涉房屋从事商业经营活动，不能实现合同目的。喻某明某案涉房屋用途为住宅，而将案涉房屋租赁给黄某用作经营使用，其对合同的解除存在过错。同时，黄某在签订合同时，理应对案涉房屋的用途进行谨慎审查，明确案涉房屋是否满足其经营用途要求，黄某在签订合同时未对案涉房屋用途进行审查，其亦存在过错。案涉合同的解除不可归责于单方，黄某上诉称黄某不存在过错，缺乏理据，本院不予采纳。合同解除后，根据双方各自过错程度判定相关违约责任。（2015 ）穗中法民五终字第3804 号）

如双方实际对改变规划用途进行租赁达成合意。

实践中主要表现为将规划用途为“办公”的物业用于“酒店”商业用途出租，或者将规划用途为“住宅”的物业用于“商住两用”或者“住宅”用途出租的行为。

我国法律关于对房屋规划用途的规定不属于效力性强制规范，违反该规范的属于行政违法行为，合同不因此认定为无效。

神旺公司上诉另主张，案涉租赁合同将规划设计用途为‘办公’的物业用于‘酒店’商业服务，属于行政违法行为，根据合同法第一百一十条第一款规定，属于法律上不能履行的情形。经本院审查，案涉租赁合同约定租赁标的物业用于酒店经营，神旺公司主张该物业的规划用途为办公用房，其主要的依据为其单方委托并依据其单方提供资料所形成的《房屋建筑面积测绘成果报告》，本院无法从其举示的证据认定案涉物业的规划用途确定为办公用房。且及时案涉租赁合同对于物业的使用违反了规划用途，但并未侵害国家、集体或者他人利益，不违反效力性强制规范，合同不必然因此无效。

本案中，法院认为涉案租赁合同将规划设计用途为“办公”的物业改为用于商业用途，虽然违反了规划用途，但并未侵害到国家、集体或者他人利益，也没有违法效力性强制规范，合同并不因此无效。（2019）最高法民终879号）

北京衡宁律师事务所 巩志芳

结合目前的司法实践，房屋租赁用途虽然属于违反房屋规划用途，但不属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，如果不存在其他违反法律法规导致其无效的情形，则房屋租赁合同仍然有效。但是从事商业经营活动需要进行工商登记，即使租赁合同有效，也难以避免行政处罚。因此希望培训机构能够按照法律规定，持证上岗，以避免不必要的纠纷与惩罚。

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