大户型直降100万，北京房价终于要下降了吗？北京楼市该怎么看？

对于中国每一个国人来说，成家立业、买房置业永远是大家最关心的话题，而北京的房价无疑是大家最关注的话题之一了，而最近北京房价的确又出事了。

一、北京房价直降？

根据中国证券报12月9日的报道，根据国家统计局的数据，今年7月到10月，北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来，北京二手房价经历的最长下滑周期。中证君从多位房地产中介处了解到，除了极个别稀缺的项目，目前北京总价千万左右的二手房源均有约10%左右的议价空间。即使一些房东不愿意下调中介平台上的挂牌价格，但在实际成交中让步的幅度也在加大。

“今年3月北京房市曾经有一波行情，部分刚需入场，激活了整个购房的链条。但这一轮行情4月下旬后就逐步冷却了，市场又回到了成交量下滑的状态中。”一位中介对中证君表示。

在本轮房地产市场调整中，北京是最早出台政策，也最早见效的区域市场之一。在不少地产人士看来，严控杠杆、增加供应是北京市房地产市场迅速降温的主要原因。

目前北京二手房一系列税费规则加大了交易和购买成本。二手房中仅有满五唯一(产证时间5年且为家庭或个人名下唯一一套)的商品房可以享受免征所得税待遇。不符合满五唯一条件的二手房交易都将征收增值部分的20%差额所得税。而获得产证不满两年的二手房还要在此基础上征收5.3%-5.6%的增值税及其附加。目前交易中，税费一般由买家承担，但卖家就需要下调成交价格作为税费的弥补。记者了解到，一般来说，300万左右的二手房，如果不是满五唯一，且上次交易的原值较低，卖家要至少降价20万以上才比较容易成交。

那么，很多人都在问了，北京的房价是终于要下降了吗？

二、北京的房价到底该怎么看？

首先，北京作为中国首都，本身其房地产市场就属于比较特殊的市场，我们一直说房地产市场上涨的根本动力是人口向城市集中之后，所直接导致的人口与城市土地之间的人地矛盾，而北京无疑是中国人口集聚最为典型的城市了，作为中国的首都，去北京奋斗打拼这是多少年轻人最大的目标，所以我们看到了北漂一族，但是在相当长的一段时间内，北京的房价都处于居高不下的状态，最核心的原因就是北京大量人口集聚所产生的绝对刚需，支撑了北京的超高房价。这才是北京房价最核心的基础，也是大家之所以关心北京的原因。

其次，北京的房价当前的下跌我们到底该怎么看呢？

一是房地产市场的转型大时代已经到来了。在2016年930新政之后，国家逐渐明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的主定位，在这样的情况下，房地产市场已经发生了根本性的变革，房地产逐渐从了一个投机属性较为明显的市场向全面投资熟悉的市场转移，所以房地产市场的变革直接引发了房价的变革，这才是当前北京二手房价格下降的宏观大环境。

二是北京的供给在不断增加。由于北京是绝对刚需，所以即使投机属性被抑制，北京的房地产市场想要出现下降也不是那么容易的事情，但是，如果这个改革是从供给侧产生的就不一样了，北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，截至今年10月，北京合计供应新建住宅7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占比61%。在北京大量竞限房的基础上，北京的房地产市场其实获得了一场从供给引发的市场发展，所以房地产价格有下降的空间。

三是北京从需求侧的政策引导。在北京“非普二套高贷”的影响之下，大量的改善型需求住房的购买门槛逐渐提高，自然也就引发了房地产市场格局的改变，直接导致了北京是属于一个非常典型的买方市场，买房者在市场的话语权逐渐提升。

因此，北京当前才会出现这样的格局，不过北京的整体房价我们还是认为会处于一个长期稳定的区间，整体房价大规模上涨或下降的概率都不大，稳定才是北京房地产市场的一个主旋律。