过去20年4亿人“进城”,房价水涨船高,未来20年楼市会如何?

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  人们关注房子,更关注房子的价格。买了房子的,不遗余力的寻找楼盘的利好消息,从而去证实“房子会涨”的想法;没买房子的,也会搬出各类言论,从而去证实“房子会跌”的判断。

  其实,房子的涨跌是不以个人意志为转移的,自有一番潜在的规律在其中。它不会因为你盖了超市、通了地铁就会涨;也不会因为你配套设施差了就会跌。影响房价最根本的因素到底是什么呢?我们先看一看今年“水果的例子”。

  

“它”,是衡量价格趋势的最终尺子。

  今年让人印象深刻的除了猪肉,就是水果。相对于半年前,现在的水果简直便宜得不像话,特别是苹果。依稀记得,6个月之前,有一个词凭空而出,并相当时髦——水果自由。那时,能毫无压力地“买水果”,代表的是一种高质量的生活。

  现在,水果又回归了大众食品,并且“物美价廉”,苹果甚至从原来每斤10元,降到如今10元4斤,居民享受到了实实在在的实惠。 从高价到低价,前后不过6个月,到底是什么原因导致的呢?答案其实很简单,只有四个字“供求关系”。

  供应满足不了需求,那么价格就会上涨。相应的,如果供应远远超过了需求,那么价格就会下落。 这种情况同样适用于楼市。任何的炒房、“操盘”只是短时间地改变房价的行为,楼市最终走向是由供求关系决定的。这也是为什么20年来房价“蒸蒸日上”的原因所在。

  

20年间,城镇人口增加了4.15亿。

  1998年的全国人口是12.48亿,城镇化率是33.35%,城镇人口是4.16亿;2018年全国人口是13.95亿,城镇化率是59.58%,城镇人口是8.31亿。20年的时间,城镇人口增加了4.15亿,有数亿人从农村走进了城市,这其中有可能有你,也可能有我。

   4亿多人这么大的需求,极大地刺激了楼市,房地产取得了长足的发展,这个过程中房价也水涨船高。

但是,未来20年楼市还会如此吗? 还需看供求关系。

  第一看住房面积。20年前,城镇“三代同堂,五口一房”还随处可见; 20年后,城镇居民人均住房面积已经达到39平方米。地产大佬潘石屹说,这个数字与欧洲发达国家一个水平了。

   第二看闲置房屋。 城镇的房子并不是都被居住了,很多处于闲置状态。 西南财大调查数据统计,中国城镇住宅市场空置房屋达到了6500万套。这些空置的房子如果用于居住,按照3口或者4口之家住一套房算,这些房子至少可以满足近两亿人的居住需求。

  第三看人口趋势。 相关数据显示,劳动年龄人口数量在2013年见顶,这意味着住房需求高峰已经见顶。 上一轮出生人口高峰在80年代后期,距今已经30多年,这些购房需求旺盛的人群,大都已成家立业,有了房子。

  最近,母婴观察快讯发表了这样一则信息:2016年中国出生人口1786万;2017年出生人口1723万;2018年出生人口1523万;2019年到目前为止11月17日1016万,距离2019年结束还有一个多月,预计出生婴儿不到100万。那么2019年的出生人口约为1100万。这意味从人口来看,住房的刚性需求将持续下滑。

  未来,楼市不可能再像20年前那样,如火箭般飞速 “窜起”,指望买房“躺赚”也不再现实,房子真正到了以居住为主的年代。

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