冲冲冲!二手房成交创3年新高!这是11月深圳楼市战绩

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  | 全文共2227字,阅读约需4分钟

  本以为金九银十是今年唯一的成交热周期,谁能料到却是11月弯道超车。

  在过去的11月份,豪宅税征收标准调整、LPR下调、新盘去化8成、乃至售罄,秒光轮番上头条。

  有句话说“年底不买房,一年又白忙”,道出不少购房者的纠结心态。

  在大市向热的情况下,对于刚需而言,是即刻入场,避免房价上涨导致成本增加?还是继续观望,等待楼市转冷方便讨价还价一番?计小岚带你直击真实的深圳楼市。

  
售罄、秒光,11月楼市没让开发商失望

  在上半年,深圳购房者仍处于观望状态,新房供应少,二手房的价格也不停松动。

  但直到8月份的先行示范区政策,11月的豪宅税征收标准调整以及LPR下调后,市场热度才重新回归。

  率先进场的是背负回款和销售目标的开发商。据美联物业数据显示,11月新房供应速度明显加快,全市共有21个项目获得22次预售许可证,共批售13089套/133.74万㎡,获批套数较10月大幅上升2.8倍。其中有15个项目含住宅产品,共获批8296套/83.05万㎡住宅

  

  在中原地产统计的数据图里不难看出,今年11月供应量是除了去年11月外,这三年中供应量最大的一次,可见开发商回款心切。

  

  △4小时售罄的前海豪宅,招商领玺

  当然,买家也不负众望。新房成交方面,售罄甚至秒光,不时出现。

  

10月30日,豪宅深业中城开盘,2794人抢192套,备案均价为13.1万元/㎡,最低门槛价1508万元/套,开盘当天即售罄; 11月5日,合正置地大厦推61套住宅,均价约9.26万/㎡,开盘当天售罄; 11月14日,宝中云玺锦庭开盘,均价10.9万/㎡,卖掉8成; 11月25日,华润在光明首个新盘公园九里线上选房,折后最低4.38万/㎡,在30分钟的时间里共有337套被认购,卖掉8成; 11月28日,前海豪宅招商领玺推456套,备案均价10.8万/㎡,共吸引1306位客户认筹,开盘当天即售罄; 11月30日上午,前海豪宅颐湾府开盘,推367套房,均价10.2万/㎡,开盘仅4个半小时就卖掉322套,去化近九成; 11月30日晚上,龙光玖龙台二期线上开盘,均价4.8万/㎡,装修费另算,推750套全部“秒光”。

  二手方面也不甘示弱,一鼓作气登顶3年来的新高。

  

  据深圳中原数据显示,11月深圳二手住宅成交8013套,为2016年5月以来首次突破8000套,环比上升11.8%,同比上升91.9%。二手均价也小幅上升,为55499元/㎡。

  分区来看。南山区成交1377套,环比上升23.1%,升幅最大。而宝安成交1985套,继续刷新年内新高,连续四个月成为成交最热区域。

  豪宅税征收标准调整、LPR下调轮番助攻

  是什么因素让市场重新活跃起来?

  回答这个问题,首先需要了解长期看人口、中期看土地、短期看金融。这是业内判断一个城市房地产走向的重要依据。

  中长期碍于篇幅有限,不做深入讨论。而短期的金融,可以理解为信贷方面的政策,则是能感知得到的。

  先来回顾下11月都发生了哪些与深圳楼市息息相关的政策。

  

  首先是11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。

  
其次,11月20日的LPR利率下调了5个基点。
反应在深圳这边的是,呈现“首套涨,二套跌”的特点,表现出对改善客户的友好。但需要注意的是,去杠杆、房住不炒的政策基调没有变化。

  在这些政策刺激下,市场因此重新被激活了。

  “近期成交量比十月好多了,刚需客户在这个阶段都果断出手,观望的以及改善型客户的决策周期也在减少。”龙华片区资深地产人谢林锋谈道。“成交火热的情况至少会持续到农历过年前。年终了,不少企业都准备发年终奖,往年这个时候都是买房小高峰期,加上今年有不少利好在,成交火热是预料之中的。”

  美联物业深惠董事总经理江少杰认为,“豪宅税调整满月,二手成交量比较活跃,如果明年没有什么特别新的政策出台的话,我估计2月份下旬或者3月份、4月份成交还是会相对活跃的。价格方面估计会相对比较平稳,或者回调一点点,但不会出现暴涨的现象。现在政府的态度很明确,是住房不炒,所以房价是相对稳定的。”

  年关将至,刚需如何入场?

  那么,在2019最后一个月里,刚需朋友又该怎么办?

  是即刻入场,避免房价上涨导致成本增加?还是继续观望,等待楼市转冷方便一番讨价还价?

  在回答这个问题前,需要明确一点。既是刚需要做好随时上车的准备,而不是什么时候上车都一样。

  资深地产媒体人@朱罗纪曾写过一篇文,对刚需的买房逻辑分析的很透彻,在这里与君分享。

  

刚需买房的目的是:买到最合适的房子,不一定是最能升值的,但一定要是在自身极限条件下最优的选择。 操作层次,可总结为三板斧: 地铁站+MALL+学校。 第一重是地铁,首先要有,其次越靠近地铁上盖越好,最好无缝接驳(当然,如果是地上的轻轨,就不能太靠近)。 第二重是教育,首先也是要有,其次要离得近,越近越好(近到无法划走),最好自带幼小九年一贯制学校,再进一步如果是名校就极好。当然名校学区会存在被划走的风险,这个谁也没办法。但就选择逻辑而言,还是要这般选。 第三重是商业,首先还是要有一个集中式MALL,业态规划适当超前,其次商业品牌要有影响力与美誉度。 上述三者,如果能全有且全优,那就是刚需完美的选择了,但是这样的产品一般价格也都很“完美”。三者有其三,都平庸,以及三者有其二,也都很不错,比如有地铁、有教育。总之就是组合选择,但是,要重复一点:三者如果有其一,那建议优先看教育,其它都可以不怎么样,但是教育首先要有。
对了,多多跑盘,加几个资深中介微信,才能抓住入市的好时机。

  附12月潜在入市项目:

  

  

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