临近年末，各大楼盘都在加大推盘量，意在全速回款，为了尽快跑量，每家都以多种名目助力推盘，各种优惠、特价房源、限时折扣……，让购房者感到实惠多多。
面对很多看似“实惠”的宣传及优惠活动，每每都有想买的冲动，可是这些宣传活动真实吗？那些看似折扣多多的特价房源真的合适吗？近日睢宁县市场监督管理局就通报一起房地产价格违法、虚假宣传案例，违法企业被罚12万元。
读懂“高大上”的广告语有多“难”
据前段时间《经济参考报》报道，现在很多看起来“高大上”的楼盘广告语，实则隐含着难以启齿的“潜台词”。从项目位置、道路交通，到周边设施、未来规划，房地产广告中充斥着不实之词。
譬如，“稀缺楼盘，坐拥宁静”，可能是“项目比较偏僻，周边人气不足”；“千亩大盘，成熟社区”，可能是“开发周期比较长”；“湖景洋房，水景园林”，可能是“小区里有个小水坑，坑边可能有围栏”……
（图片来源于网络）
上个月，江苏省市场监督局公布10个违法广告典型案例，涉及虚假陈述、绝对化用语、未经同意发送短信广告等，其中房地产类两项。
案例一，当事人在发布的房地产广告中，宣称“两开两罄”、“售罄”等内容，对房地产项目销售状况作不实宣传，且虚构项目所获荣誉，并使用了“最好的洋房最后的机会”等广告用语，违反了《广告法》第九条第（三）项、第二十八条第二款第（二）项规定，被处罚款65万元。
案例二，当事人在房地产广告中宣称“28万起＊＊地铁旁安个家”、“二层气派卧室”、“方正客厅”、“3套大开间卧房、明亮采光、温馨书房”、“独立餐厨、双卫格局、名副其实的空中别墅”等内容，并在户型平面效果图以及模型中设置厨房、卧室等生活空间，将办公、商业用房虚构成住宅用房宣传，违反了《广告法》第二十八条规定，被处罚款45.99万元。
晟联新贵园特价房源“藏猫腻”
根据群众举报，2019年4月19日，睢宁县市监局执法人员对当事人开发的房地产“晟联新贵园”项目部进行执法检查。在项目展厅入门处发现有两块展板，显示内容为：“晟联新贵都，限时特价房源表及房号，面积，原单价，原总价，一口价，优惠金额”等。所标售房源为27#205、19#704、25#105、21#204等共8套商品房源。同时在项目大厅的大门南侧玻璃窗户上还发现悬挂一个广告牌，内容印制有：“零首付无压购房，5万元住新房”等显著字样。
经查，当事人于2018年8月2日获得商品房预售许可证，对外以“晟联新贵都”来宣传项目楼盘。“晟联新贵园”项目共有在售楼盘10幢，后为吸引客源，当事开发商特制作两块展板，放在项目大厅对外展示此8套商品房。展板内容均印制为：“晟联新贵都，限时特价房源表，表格中均以例如--房号 21#204，面积 92.49，原单价 4686，原总价 433408，一口价 420000，优惠金额 13408（展板上其他房源价格信息也如此样式标注）等信息来宣传。
（图片来源于网络）
据执法人员介绍，两块展板共标注的8套房源，其所标注房源的原单价、原总价均高于当事开发商的备案单价和销售总价。为了让消费者感觉到购房有优惠，促进销售量，当事开发商故意隐瞒了普通商品房的真实备案价格，采取虚构商品房“原单价”和“原总价”作为价格优惠折扣的手段，以此诱导消费者交易，故被认定为不正当价格违法行为。
同时当事开发商还委托某广告经营部制作了广告，广告内容为：“零首付无压购房，5万元住新房”，于2019年农历过年期间，在未经备案审核的情况下，将印有上述广告内容的广告牌发布在项目部大门南侧的玻璃窗户上。
据当事开发商陈述，所谓5万元仅指的是房款首付的一部分，属于先行缴纳的部分，后续仍要向开发商补缴够余款才能真正购买到商品房，仅缴纳5万元是无法购买的。因此“5万元住新房”的广告内容与事实明显不符，故被认定为虚假广告。
根据国家发展改革委关于《禁止价格欺诈行为的规定》有关条款解释的通知（发改价监（2015）1382号）的相关规定，当事开发商虚构原价的行为违反了《禁止价格欺诈行为的规定》第七条第一款第（一）项“经营者收购、销售商品和提供有偿服务，采取下列价格手段之一的，属于价格欺诈行为：（一）虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，谎称降价或者将要提价，诱骗他人购买的；”及《价格法》第十四条第一款第（四）项“经营者不得有下列不正当价格行为：（四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易；”规定的不正当行为，故决定依据《禁止价格欺诈行为的规定》的条文规定，由睢宁县市监局依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》中相关适用条款进行处罚。
鉴于当事开发商在两块展板上标注虚构原价的房源只有8套，且已售出2套，违法标注的房源数量较少，违法后果较轻。同时，在执法人员第二次现场检查时，当事人也已主动撤除了“限时特价房源表”展板，修改了虚假广告用语，及时改正了其价格违法行为。
上述行为符合《规范价格行政处罚权的若干规定》中规定的可以依法从轻处罚的情节，故依据《禁止价格欺诈行为的规定》及《价格违法行为行政处罚规定 》中相关适用处罚规定，责令当事人改正不正当价格行为，并处罚款人民币120000元。
别让开发商的广告宣传给忽悠
对于开发商虚假宣传要承担责任这是不争的事实，但对于购房者而言，理性思考及在购房过程中保留证据，也是重中之重。
面对楼盘花眼瞭乱的宣传语，要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的主要承诺内容写进合同约定。
收集与查证关于所购房屋的信息，在决定买房之前要保持理性的态度，关于项目大的规划利好可到相关部门查证验实。
要多多亲自核实，如购买精装房、学区或者对小区的配套设施有要求时，尽量有书面约定。
注意证居的收集。对于开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照睛、小区规划图或其他宣传资料尽量留档存样，以备不时之需。
（图片来源于网络）
文章来源：徐州楼市发布
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