招商局商业房托基金超额认购，稳健增长收益成为投资核心优势

时隔六年，香港REITs市场终于迎来了新成员——招商局商业房地产投资信托基金(下称“招商局商业房托基金”)（1503.HK），它将于2019年12月10日开始正式在香港联交所主板买卖，每手1000个基金单位。招商局商业房托基金成为港交所的第11只REITs，也是包含内地物业的第6只REITs。

12月9日，招商局商业房托基金公布了其发售定价及配售结果。公告显示，招商局商业房托基金的发售价厘定为每个发售基金单位3.42港元，按7.5亿个发售基金单位计算，全球发售所得款项净额约为24.511亿港元。

在此次发售中，香港公开发售获107,607,000个认购，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港公开发售基金单位总数的约1.43倍。国际发售项下分配予承配人的发售基金单位最终数目为675,000,000个基金单位，相当于全球发售项下初步可供认购发售基金单位总数的90%（于任何超额配售权获行使前）。

招商局商业房托基金能够获得不错的认购结果是情理之中的事情，它是追求稳定可观收益的价值投资者的良好选择。具体来看，招商局商业房托基金主要有以下几大投资亮点：

稳定分红，投资回报率高

招商局商业房托基金是港股市场上的特殊品种，即REITs（房地产信托投资基金），REITs每年都会将可分配收益的90%用于分派回馈股东，因此招商局商业房托的投资能够获得稳定的分红。招商局商业房托基金近三年的营业收入和净利润增长都比较稳定，2016-2018年公司营业收入分别为人民币3.66亿元、3.59亿元、3.89亿元，净利润分别为人民币3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元。稳健的业绩增长为房托基金提供了稳定分红的基础。

招商局商业房托基金由招商蛇口提供上市后3年收益承诺，未来三年其收益率逐年增长，投资性优于市场上其它可比房托基金。依据未来三年的承诺分派安排，招商局商业房托基金2020年的分派收益率为6.9%，2021年为7.4%，2022年为7.6%。

随着全球降息潮的来临，这一稳健的投资回报率具有很强的吸引力。与同行相比，招商局商业房托基金也更具投资吸引力，根据香港交易所数据显示，招商局商业房托基金收益率在11只在港上市的房托中排名第三。

资产聚焦深圳区域，持有优质投资组合

招商局商业房托基金首先专注于粤港澳大湾区及北京和上海等一线核心城市，目前其资产聚焦深圳区域。深圳不仅是粤港澳大湾区的核心城市，还是社会主义先行示范区，随着城市化的推进，该区域的物业将迎来广阔发展前景。

具体来看，招商局商业房托基金的投资组合包括四个写字楼和一个购物中心，分别是位于深圳蛇口的新时代广场、数码大厦、科技大厦和科技大厦二期和花园城，总租赁面积约25万平方米，于2019年9月30日物业的平均租用率约为84.1%，总评估值约65.79亿人民币。

招商局商业房托基金持有的五处物业资产都是能形成稳定收入的高质量商业物业。它们的地理位置优越，与深圳中央商务区紧密相连，拥有多元化的优质租户。另外，随着深圳地铁12号线的开通，这些物业资产将成为双地铁物业，物业价值、出租率和租金回报水平将有望大幅提高，内生增长潜力强劲。

发起人实力雄厚，优质潜在物业或注入

发起人和管理人的实力是衡量REITs投资吸引力的重要因素，招商局商业房托基金背后的发起人和管理人实力雄厚和资源丰富，其发起人是深圳知名上市公司招商蛇口(001979.SZ)，管理人是香港上市公司招商置地(978.HK)，招商局商业房托基金还是央企首单房托项目。招商蛇口所投资的物业规模庞大，物业类型多元化。2018年底招商蛇口在全国拥有398亿的投资物业，包括28个综合开发项目和9个商业开发项目，在深圳拥有近1000万平方米的优质土地储备。

招商蛇口将通过优先购买权和分派承诺给予房托基金强力的支持，确保招商局商业房托基金能提供稳定增长的收益表现，同时也确定其在规模上的潜在增长。除了大股东招商蛇口在大湾区拥有庞大的资源外，招商局集团旗下也有不少优质的资源，可以透过招商局商业房托基金进行盘活，为其提供优厚的稳定回报。

凭借上市平台和招商系资源的支持，未来招商局商业房托基金的资产组合将扩容，未来成长性好。据悉公司于IPO发布会中透露，招商蛇口三项优质潜在物业或于明年下半年之后注入，包括位于深圳蛇口的汇港二期、太子港二期以及新时代广场二期项目。此外，还考虑将其他城市的优质物业资产注入招商局商业房托基金。

REITs抗风险能力强

REITs持有的都是比较成熟的物业，能够产生稳定的现金流，在经济市场环境波动的情况下，REITs的抗风险能力强。

同时，REITs通过拥有不同类型、业态和区域的产品，也能有效降低产品单一化的风险。招商局商业房托拥有多元化的优质租户，续租率高，房租拖欠率低，除花园城外，物业客户群体涉及各行各业，能有效抗风险。

综上，招商局商业房托基金是稳健投资者、长线投资者的重要配置品种。首先，它具有稳定的高投资回报率；其次，它聚焦最具潜力的一线核心城市，持有现金流稳定的优质物业；再次，它还具有实力雄厚的发起人，未来投资组合增长可期；最后，在市场波动的情况下，它还具有很强的抵御风险的能力。

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