李宇嘉:楼市调控未有之大变局 “该紧的松了 该松的紧了”

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  来源:金融界网站

  近期,很多城市开始调整政策,奇怪的是,松的都是热点城市和区域。收紧的,却是人口外流、老龄化最严重的北国边陲省份黑龙江。为何会这样?调控从未有之大变局,且听我们娓娓道来。

  1st

  调控未有之大变局

  有城市在试探松绑,有地方在加码调控!

  该松的松,该紧的紧,这也正常,毕竟“一城一策”了嘛!但奇怪的是,松的都是热点城市和区域,比如广州、佛山、深圳、成都、青岛,近期或者局部松绑了限购政策,或者降低了住房交易的税负。近期收紧调控政策的,却是人口外流、老龄化最严重的北国边陲省份黑龙江。

  近日,黑龙江出台新规,题目是《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》,六条措施,都是针对开发商的,刀刀见血!

  一是严查购地资金。开发商要写保证书,买地资金是自己真金白银从腰包掏出来的,金融机构还要查,一经发现有违规,取消土拍资格,二年内禁入地市。

  二是严格项目资本金监管制度。A级企业按照20%监管,B级企业按照25%监管,未定级或未参加评定企业按30%监管。项目取得《建筑工程施工许可证》前启动项目资本金监管。按完成工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点,分别返还项目资本金40%、40%、20%。

  三是严格执行商品房预售标准。2019年1月1日后获得土地开发权的新楼盘,开发企业申请新建商品房预售的,多层楼房形象进度达到封顶时、高层形象进度达到总层数2/3时准予预售。

  最后,以企业信用等级为依据,对项目在资本金、预售、预售资金监管等方面实行差异化监管。

  

  毫无疑问,这几条击中房地产高杠杆、高周转的要害。全国楼市政策开始趋松时,一般逻辑中,类似黑龙江这类省份,应最积极“救市”的呀!为何逆势收紧了呢?广州、深圳、成都等热点一二线城市,当下最应该响应“房住不炒”、“不以地产刺激经济”!为何放松了呢?

  2nd

  预防“鹤岗现象”

  黑龙江,断腕收紧,是为防范无效供应,防范更多的“鹤岗”(楼市白菜价)出现,防范楼市下跌、社会不稳,做提前应对。严查购地资金、项目资本金制度、严格预售监管,这是为防范烂尾项目、“跑路”给金融机构造成风险,给社会稳定造成风险(拖欠工程款、小业主维权)。

  当前,对类似黑龙江这类人口外流、老龄化、少子化(超低生育率)的省份来讲,防范楼市下跌是调控主旋律。毕竟,“房住不炒”是顶层纲领,“稳地价、稳房价、稳预期”也是顶层纲领。

  中国太大了,人口、经济史无前例的分化,造成的就是,楼市形势和前景上史无前例的分化。2018年,浙江省商品住房销售面积,依然保持近20%的增长,但黑龙江已经开始负增长了。

  

  图 浙江省和黑龙江省新建商品住宅销售额同比开始分化

  2005-2015年,黑龙江新开工始终大于销售和竣工,从2012年开始,竣工每年都在下降,2018年开始销售也在下降,而新开工还在增长。这意味着,从2019年开始,竣工交付将会大量到来。

  考虑到人口形势,当前黑龙江的房子足够了,未来要防范的,是避免无效供应增加。

  

  图 2005-2018年黑龙江省地产开发情况

  要切实肩负起稳定楼市的责任。不然,约谈、问责,统统都来了。形势就是如此,各地主政者看着办!这一点,黑龙江省政府不是不清楚。

  楼市“白菜价”的鹤岗,表面看,是因为人口外流,根本上则是产业出了问题。中国最重要的煤炭基地,这个标签一直贴在鹤岗身上,但在当代,物质资源对经济增长的贡献率不到5%。

  产业升级不了,自然人口外流,留下的是国企退休的老人,而无力走出去的职工,也因为收入较低,不愿意生小孩。经济差了,离婚率都高。所以,总人口100多万的城市,房价跌倒1000-2000元/平米。地产继续吸附本省物质、金融、社会等资源,越来越多的鹤岗会在黑龙江出现。

  对黑龙江来说,关键是要振兴人口,有人在,就有希望、就有一切,留得青山在,不怕没柴烧。要振兴人口,关键是振兴产业,因为人口跟着产业走。要振兴产业,首先就得像海南一样,以断腕之势挥别地产。

  近期,国家运筹帷幄,阿里,腾讯,万达,恒大,京东等纷纷投巨资布局东北,“投资不过山海关”成为历史,这也是黑龙江省敢于对下滑的楼市再次动刀子的原因。

  3rd

  先行示范区的责任

  对深圳来讲,它承担着历史重任,即以先行示范,引领和带动整个大湾区发展。能力越大,责任越大。

  广东17.97万平方公里,珠三角5.6万平方公里。深圳发展的再好,也只是这1997平方公里好,若周围小兄弟仍落后,就称不上大湾区核心之所在,绝不是先行示范区要示范的那一面。

  这几年,我们一直在唱红深圳、唱红大湾区。但是,与国际上几大湾区比,粤港澳大湾区人均GDP很低,甚至只有人家的1/4,广深也差的很远。而且,粤港澳大湾区内部,9个城市差距也很大,深圳与港澳差距大,其他城市(肇庆、江门、惠州等)与深圳、广州差距也很大。

  因此,当务之急,深圳、广州要带动湾区各个小兄弟一起发展起来,这才是先行示范区。

  9月19日,国家发改委主任何立峰在《人民日报》刊文指出,“示范”体现的是以“一马当先”带动“万马奔腾”,以一域服务全局,发挥对周边地区乃至全国的引领带动作用。

  

  11月25日,中共广东省第十二届委员会召开会议,明确深圳要发挥好主体作用,各市要主动对接;推动广州实现老城市新活力,与深圳“双核联动、比翼双飞”,打造全省发展的核心引擎。

  

  4th

  地产将成重要资金来源

  带动小兄弟们发展起来,广州、深圳的责任不小,落实大湾区核心城市,落实先行示范区,与周围兄弟们互联互通,建地铁、建人才房、教育医疗、生态环保、振兴产业、科技创新等,这是要花钱的。

  钱从哪里?

  “减税降费”的背景下,公共财政维持基本开支,已难能可贵了。

  而地产活跃了,基于地产的各项融资、税收都能活跃起来,政府信用就得到扩展,公共服务就有了资金来源。比如,建地铁,未来只能靠土地融资了(广东土地储备债);地产发展起来了,公共服务配套才能起来,这是任何园区、产业、城区发展的先决条件,也是引入人才的先决条件。

  

  未来广州、深圳还将有大量的人口涌入,不会缺住房需求。只要房价稳定,政策松一点,鼓励更多的人买房,才能配建更多的人才房、贡献更多的土地出让金和税收,才能贡献更多的税收。

  只要人才房配建好了,公租房到位了,普通住房价格、租赁住房租金稳定了,高端商品房多一些、价格高一些,没问题。

  记住,要想带动周围的小兄弟们,广深两地就要足够强大,就要利用好地产这个工具。

  国际大湾区,其核心城市的房价都很高,但一点也不影响其地位。佛山、成都、青岛等其他区域中心城市、强省会城市,也是一样一样的逻辑。

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