海伦堡加速扩张净资产负债率三连升

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  长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅

  曾被冠以“最牛散户”的黄炽恒,正带领海伦堡冲刺IPO。

  然而,长江商报记者发现,黄炽恒在股市的纵横未能延续到地产圈。11月27日,据香港联交所消息,今年5月2日曾更新过一次上市申请的海伦堡,如今其上市文件再次呈现“失效”状态。从港交所披露信息看,海伦堡赴港上市仍无新进展,年内想上市已无可能。

  规模上看,作为老牌房企的海伦堡成立近20年仅徘徊在百亿,为加速扩规模,2016年提出“三年破千亿” 的目标。

  据招股书披露,2016年-2018年,海伦堡合约销售额分别为156.53亿元、248.88亿元和359.72亿元。年实现营收142.27亿元、143.56亿元和175.18亿元,毛利率分别为18.5%、23%及26.4%;净资产负债率为69.4%、83.4%及133.7%,2018年负债是2016年近2倍。

  此外,地产业务普遍集中在三四线城市的海伦堡,去年8月底土储面积占比达到40.8%,土储货值超过千亿。易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示,海伦堡错过上一轮的楼市红利,如今下沉三四线城市,随着政策趋紧及融资渠道收窄,千亿土储资金回笼必然要承受巨大的压力。

  针对上市及相关问题,长江商报记者发送采访函至海伦堡方面,但是截至发稿,仍未收到回复。

  两次申请上市“失效”

  海伦堡1998年创立于广州,其前身为广东中颐投资集团有限公司,业务涉及住宅地产、商业地产及运营、物业管理和文化创意产业商业四大板块。

  作为广州老牌房企,海伦堡至今20年,业务规模还在百亿规模徘徊。2014年楼市量价齐升,房企纷纷高杠杆、高周转大干快上,海伦堡却选择了一条求稳路线——放弃高端路线,产品定位下沉,转向二三四线城市低价拿地,审慎扩张。

  由于项目布局比较冷僻,后期销售比较困难,制约了海伦堡的扩张步伐。2015年,海伦堡营收仅98.02亿元,尚未突破百亿关口。

  2016年,海伦堡启动战略升级,确定了三年冲刺千亿的业绩目标,希望通过产融结合、多轮并进的方式,快速扩张规模。当年,海伦堡销售金额达到185.7亿;2017年达到351.1亿元,连续两年大幅增长。

  2018年10月22日,海伦堡第一次正式递交上市申请,以“失效”败北。近日,据香港联交所消息,海伦堡于今年5月2日重新上交的上市申请文件呈现“失效”状态。这已经是海伦堡上市申请第二次“失效”。

  对于两次申请上市“失效”,海伦堡回应称“根据香港联交所规定,申请资料在递交6个月后,失效是正常情况,另外也和联交所、证监会运营效率放低也有关系,重新递交一下就可以了”。至于什么时候会再次重新提交上市申请文件,海伦堡表示“公司内部有自己的节奏,还是以公告口径为准”。

  从港交所披露的信息看,海伦堡赴港上市之路仍无新进展,年内想上市已无可能。

  加速扩张负债攀升资金回笼承压

  海伦堡2016年提出“三年千亿”,从过往三年来看,海伦堡业务实现大幅增长,主要利润来源就是物业销售及商业物业租金。2016年至2018年,海伦堡物业销售取得的收入分别为141.23亿元、142.20亿元及173.70亿元,占总收益比例分别为99.3%、99.1%及99.2%;商业物业租金方面分别为1.05亿元、1.35亿元及1.47亿元。

  招股书数据显示,2016年至2018年,海伦堡总收益分别为142亿元、143亿元、175亿元,复合年增长率为11.0%。不过,海伦堡连续三年毛利率下降,同期毛利率分别为18.5%、23.0%及26.4%;纯利率分别为20.4%、13.8%及12.9%。

  克而瑞销售排行榜显示,2019年前10个月,海伦堡全口径销售金额约454.3亿元,这不仅距离其2016年时提出的“三年千亿”目标尚远,其后的2016年-2018年,海伦堡合约销售额分别为156.53亿元、248.88亿元和359.72亿元。值得一提的是,海伦堡2018年定下的销售目标是500亿元,也就是说,公司2018年销售目标完成率仅为72%。

  严跃进也认为:“2018年海伦堡销售表现一般,规模非常小,仅从这个角度来看,2019年想破千亿非常困难”。

  此外,地产业务线普遍集中在三四线城市的海伦堡,去年8月底土储面积占比达到40.8%,土储货值超过千亿,但在当前楼市低迷,无疑要承受巨大的资金链压力。

  据悉,海伦堡资产负债率由2016年72.12%上升至2018年78.65%,净资产负债率也逐年升高,从2016年的69.4%增长至2017年的83.4%到2018年达133.7%,两项指标均超过了行业中位数。未偿还借款总额也在逐年增加,2016-2018年三年间,分别为128.74亿元、205.04亿元及283.07亿元,截至2019年2月28日进一步增至303.59亿元。

  为了缓解资金紧张,海伦堡不断加快了融资步伐,2018年12月发行10亿元私募公司债券,年利率为7.8%;2019年1月,海伦堡全资子公司发行非公开定向债务融资工具,本金总额2500万元,年利率高达13.2%:2019年10月15日,海伦堡有一笔规模为3亿美元的债权在新加坡证券交易所上市,利率高达12.875%。

  融资成本也进一步上升,根据招股书显示,2016年至2018年,海伦堡借款总额的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%、8.8%。根据相关监测数据显示,64家重点房企去年平均融资成本为6.65%。

  借钱容易还钱难,海伦堡偿债能力同样堪忧,2018年,其调整后的速动比率由2017年的0.72降至0.67,调整后的现金比率由2017年0.23降至0.18,两项指标均位于行业四分之一分位数之下,这意味着海伦堡短期偿债能力较差。而长期偿债能力由2016年的0.78降至2017年0.67后,2018年仍维持在0.67的水平,同样不及行业中位数。

  业内认为,在楼市低迷,当下中小房企普遍遭遇融资瓶颈。海伦堡此次赴港IPO,主要目的便是打通融资渠道,为扩张规模筹措资金。

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