一线城市写字楼空置率创新高,灵活办公或成新增长点

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  世邦魏理仕报告显示,一线城市写字楼空置率明显上升,一连创下多个“历史新高”。截至三季度末,北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%,创2011年第二季度以来的最高水平,上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%,创下近十年新高。

  究其原因,业内人士表示,一方面是经济运行造成的市场波动,另一方面,在产业升级的需求下,开发商没有考虑到城市企业消化能力、大肆建造超高建筑物,写字楼供应量迅速增加,导致商业写字楼供过于求、亟待消化。

  

  租赁市场供大于求

  戴德梁行北中国区研究部主管魏东在接受《经济参考报》记者采访时表示,造成高空置率的主要原因是由于租赁需求和供应体量暂时出现不匹配,当然,经济的不景气也是很多城市租赁需求放缓的主要因素。

  数据显示,过去十年北京市写字楼平均吸纳量为56.1万平方米,但仅2019年前三季度主要入市项目便达到67.8万平方米。

  同时,2019年前三季度,北京全市和五大核心商圈写字楼净吸纳量分别为23.9万平方米和4.1万平方米,分别较2018年同期下滑40.9%和20.6%。

  目前,CBD核心商务区写字楼的供应仍存在不确定性,如果开始持续放量,预计将对写字楼市场的供求产生较大影响,进一步推升写字楼空置率,租金亦将承压下行。

  

  企业压缩办公成本推升空置率

  中国国贸半年报显示,受经济不确定性等因素的影响,写字楼租赁市场整体需求略显疲软、租户承租能力有所下降。

  除了受经济减速压力影响外,部分互联网和金融企业的暴雷导致两大成交主力行业租赁需求放缓、经济的压力致使部分企业租户出现退租和缩减面积、从甲级写字楼搬到乙级写字楼、从核心商圈搬到非核心商圈等现象都是引起租金下行的主要原因。

  上海虹桥万科中心的招租负责人也表示,“由于盈利下滑,不少企业离开租金较高的区域,转而搬去楼龄较大但租金价格低廉的区域。”

  戴德梁行研究显示,作为上海写字楼租赁市场的传统支柱行业,金融业的租赁成交量在2018年同比下滑了3.5%。

  

  灵活办公或成新的增长点

  除了因为企业失利减少租赁外,仲量联行上海商业地产部总监张静表示,联合办公运营商不断扩张,企业越来越多地采用灵活办公方式,科技类、新媒体公司需求尤其强劲。

  世邦魏理仕预测,除广州外,一线城市优质办公楼的整体租金增速将低于五年同期平均水平。为应对商业环境变化、降低企业运营成本及负债,将有更多企业将其核心业务迁至联合办公空间。

  近两年在城市更新的背景下,“商场改办公”和“酒店改办公”项目明显增加。以北京为例,2019年前三季度,北京城市更新类写字楼新增供应约占全市新增供应的40%。预计未来2-3年,北京市场上会出现更多此类项目。

  “这些项目凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境、充足的可租赁面积和可降低企业租赁成本的布局设计,更加受企业租户的青睐。有些地段好的项目甚至在没入市时就已被预租。”魏东说。

  

  共享办公新模式已打开

  在北京创业两年的杨光表示,由于处于创业初期,公司并未形成一定规模,就没有在写字楼正式租赁办公用地,而是在共享办公场所租了几个工位。“需要开会的时候,约个会议室就行。”

  共享办公通过科技智能打破了原来陈旧的、低利用率的办公资源分配藩篱,通过科技手段,打造创新的共享空间运营模式,实现办公资源的有效分配。

  作为一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式,它不能与二房东划等号,相比坐等收租的房东们,共享办公更注重效率与衍生服务。

  

  17度租售公装平台于2018年率先推出写字楼共享短租新模式,这种全新的办公空间租赁模式,是对联合办公空间的升级,更赋予了联合办公新的内涵与生命。

  相比起联合办公,共享短租在租用方式上也更加灵活。办公室、卡座、车位、活动场地等支持按天共享。对于创业团队而言,会议室的日均使用时间相对更短,为此,17度率先推出了“按小时租用”的新模式。

  

  在这种“按小时租”的新模式下,业主可以最大限度减少闲置带来的收入损失,创业者则能通过APP的LBS定位功能迅速找到最近的场地资源,同时无需长期占有会议室、活动场地等,降低资金支出,减少场地匮乏焦虑感。

  对企业及员工而言,通过17度,可以随时随地在身边找到闲置空间,如会议室、工位、停车位、卡座等,真正实现随时随地办公的新模式。

  17度的共享短租,最终目的在于促进资源节约、资源共享,解决社会闲置资源再利用的难题,从而真正为创建资源节约型社会贡献自己的一份力量。

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