过去20年,房地产是高速发展的20年。对于普通人而言,能够让财富保值和增值的,能够选择的只有股市和楼市了,股市大家都看到了,所以楼市几乎成了唯一的选择。
但是,如果告诉你,房价未来涨幅可能跑不赢通胀,你一定不会相信。但是,这一点,无论从经济学,还是从其他国家的经验来看,就是事实。
很多人认为土地永远稀缺。这一点没错,但是第一,我们的人口未来5年大概率迎来拐点,正式进入负增长,从每年的新出生人口和死亡人口就可以看出端倪。第二,我们用在修房子上的土地其实很少,如果现在城市的建成区都修房子,而不是大片农田、荒地之类,绝大部分人都可以像日本东京一样,住上一户建,也就是小别墅。要知道东京的人口密度远超我们。
房地产的能够产生的现金流就是租金,一般租金回报是略微超过通胀水平的,但是房子需要装修,其次需要维修成本,还有空闲期,如果未来再出台房产税,那么房地产恐怕是跑不赢通胀的。日本和美国,扣除了以上的费用之后,的确就是如此。
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