100亿规模以下的房企还有没有未来？

文|罗乾波

一、关于100亿规模的界定及趋势分析

本文所谈的100亿元规模，主要分别指房地产企业的资产规模和当年的销售规模。

在国内，一个企业的综合资产规模能达到和超过百亿的公司，如在工程建设、地产开发、装修或园林工程、物业管理及部分自持物业等的累计，很多公司都可以达到这个指标，中国境内众多遍地开花的中小型房地产集团公司大多能实现。但很多是静态闲置资产价值，在大家高速发展和激烈竞争的赛道里，这类资产的造血和输血能力极其有限，不然就不会产生中小房企的破产倒闭潮了。

此类静态资产的规模，就不在今天本文所需阐述的范畴了。我们所讲的100亿元规模，更多是指，一个企业在本年度或一个会计年度内，其销售规模能否达到这一指标，更强调其资金的流动能力和周转率。

不能有效流动的资本，就像一个人一样，要么是胃部有问题，要么是血脉流通性有障碍等，这样的人身体不会健康，对企业而言，也是会出现大灾痒和小病痛之类的。

经【睿诚研究院】分析，我们认为：

在国内各大金融管道被堵塞的大趋势下，年度内的销售回款资金，对当今任何一家房地产企业来说，具有更加现实和不可替代的价值。这个论点，可以从2019年四大趋势来进行判断：

其一，赶赴港股上市的房企和争取进入IPO审核通道的，如过江之鲫，惊起一片片浪花，鱼跃龙门者少如中梁、新力，搁浅折戟者众如海伦堡、奥园地产等；

其二，480多家中小房企的关门和多个头部企业的裁员等事件，在房地产业和中国经济即将进入新一轮的发展周期内，百强房企纷纷实行产业变阵和战略调整之众多案例，皆说明，以前可轻松依赖金融管道输血以及能够快速周转回现的好日子，已经走到了尽头，现金为王再一次提醒了各房企；

其三，2018-2019年度，百强房企基本处于偿债高峰期，销售回款出现问题就面临很大的压力，今年爆发出的一大批百强房企的各类事件和不断被刷屏的负面新闻比比皆是，没有足够的可控的弹药，就面临被市场暴风雨快速击穿的窘迫境地；百条大船尚且如此，中小房企更是风雨飘摇；

其四，即使是以前不差钱的国企和央企，今年大家都在频频发债，例如华润置业在香港放下姿态卖股求钱；2019年7月9日，中国海外发展有限公司官微发布，中海成功发行港币20亿（5.5年期）及美元4.5亿（10年期）双币种固息高级债券。而民营公司发债的难度比较大，在企业规模、市场布局、负债率和可实现的销售指标等层面，比较难满足债券市场的考核要求，故其成功率低，也是国内民营公司被媒体、金融机构等不断吐口水的原因之一。对业内的中小房企来说，发债只是别人的传奇，与我半点不相干。

当然，除上述现象外，一些产品结构不合理、市场布局不均衡和有问题的企业，也遭遇了不少的震荡和在阵痛之中苦苦煎熬，这样的“栗子”有很多，如福晟集团、绿地控股、富力地产等。

【睿诚研究院】观察：言而总之，产业发展将进入新的调整周期，市场内的各大现象，皆是国内房产业升级换代和向上进化的必然的趋势和转折点。追不上时代的新步伐，就会被市场所淘汰。

百亿大厦皆起于垒土，需积数年之功；千里大堤如溃于蚁穴，只在风雨之间。

二、目前中小房企的普遍困境所在

当今市场上，在产业和企业等不断剧烈裂变的情形下，销售100亿规模以下的这些中小房企，会面临更多的挑战和困惑，往前冲吧有心无力，停止不动又不可能，往后退也不知去玩何处？大家都感到很焦灼，在新的十字路口都很彷徨。

那么，是否就没有可行的道路了呢？中小房企未来的出路倒底在哪里？不同的人和企业，有各自不同的解答及结局。

目前市场上，该类别房企可以大体分为以下三类：

1、迟钝麻木者，对趋势变化熟视无睹，沉浸在过去的模式里难以自拔，觉得自己在自我的小天地里依然稳如磐石，而欲依赖当地的各种资源来继续前行，尤其是在那些比较闭塞的地州市或小县城里，这样的人比较多。另外，就是在一些省会或经济发达的城市里，也有一小部分企业是这种心态，总觉得原来的快速成功经验还可继续复制，当下也没有陷入比较大的什么困境里，日子还比较潇洒。可是，新时代经济发展模式的无边界的碾压之下，昔日可避风的港湾，皆会一一不断被摧毁，只是时间的早晚而已。

产经发展方式颠覆性改变，岂有完卵乎？

2、励精革新者，充分感受到了市场的巨大变化，并也想通过变革来提升自己，来获得未来市场的竞争力。但在市场和产业高速发展的轨道上，已被趋势的离心力甩向竞争圈的边缘地带，其再次攻入中心范围的可能性日益变小。别人动不动500亿、1000亿甚至更高的能级，和不断成熟的整体运作系统等，是此类中小企业不可能在短期内可以追赶上来的。比如，湖南本土企业中，长房集团去年不到100亿的销售规模，今年伊始就开始发力，但时机一去不复返，即使省内各级政府给予很多方面的支持，然差距太远，原定快速奔跑的节奏，被目前的市场深位调整所打乱，导致最近不得不放缓脚步，基本不再拿地，重点抓工程进度和回款。

3、中间层区域的纠结者，从全国各地市场来观察，处于这一阶层的企业特别多，上不上下不下，竞争地位和境遇都很尴尬，对当下及未来市场的走势仍是比较朦胧的感觉，在旧有优势舒适圈和新的市场的各类刺激条件之下，还没有找到一整套合理的解决方案，深处纠结和挣扎状态之中。看不清未来的方向，找不到可靠的能相对走下去的路径，不敢轻易做出自己的选择。

中小房企，在市场的大变局之下，也在进行着激烈的分化，就像湖里的鱼类世界的格局一样，水面层、中间层和深水区的界限分隔得很清晰，走错了层次空间就会变成别人的可口食物。在上中下三层大的结构里，每一层也在自动进行二级或三级的分化，最后形成三六九等的食物链竞争架构。同样，在房地产市场内的中低部区域的中小企业，不仅会遇到大结构的汹涌波涛，也会面临同层及下层对手的刀光剑影。

树欲静而风不止，这个世界唯一不变的就是一直在变化；不能察微知著和主动改变，就容易被对手和市场上的枪林弹雨干翻。

三、中小房企未来的出路何在？

我们通过对国内多个案例的综合系统观察和思考，【睿诚研究院】认为有以下几个策略，可供中小房企参考：

1、平行策略。即保持原有基业，通过产业结构优化和捆绑其他优势资源，主动降低发展速度，而不被市场所侵吞。如很多企业逐步把以前作为核心主业的地产开发业务，不断改变为装饰工程服务商、土地前端整理服务商等方向上来，逐步淡出开发业务圈，成为服务政府或其他强势房企的相关业务供应商，凭借其他大船来为自己遮风挡雨，以配套服务价值去获得自己的利润。像株洲的湘银地产公司，几年来所有项目基本都卖掉，专心致志做土地项目的前端服务，最后将土地以合理溢价形式卖给有实力的上市公司。

2、向上策略。即仍然在开发主业内在运作，放下姿态拿出有价值的土地资源、或小股模式去结盟百强中优质的有合理诉求的品牌来合作开发，运用这些大公司的知名品牌、融资、产品、团队等优势资源，去降低自我投资的压力、以足够粗的大腿去抵御风险和比较安全稳定地获取自己应得的价值。如长沙的日盛地产，在雨花区项目上找龙湖进行合作，由龙湖主导操盘，希以名牌来打造出名盘，借此赚取更高一点的溢价空间。

3、离场或向下策略。即一些对市场伤透心或创始人年岁变大而无靠谱接班人的企业，再坚持下去已无动力、激情和人力的支撑，项目或股权转让出去尽早离场，反而是一种自我有效保护的手段，否则，将会造成更加惨淡的结局。要么像平行策略提及的，放弃开发业务，做开发业务的配套商，也是向下模式的一个类别；另外，就是重新梳理以前的资产和自持现有项目中的商业类物业，在没有什么资金压力的情况下，对自有的存量资产进行优化盘活，委托品牌运营商运营和自我建立专业团队和系统来运作等，至少还能有一碗不错的饭吃，和给自己留一片安身立命之地，不然，则将家底不存，无处安身。长沙万家丽公司，除自有的万家丽建材广场之外，其路对面的45万方万家丽国际MALL全部自持，也基本不再拿地和做开发了，通过对这两大物业的自我运营来守住和巩固自己的家业，做包租公和运营商的身份来建立自己的核心系统，借助这一核心根据地模式去发展自己和图谋未来，也未尝不是一条可行的思路。

上述三个方向性策略，你倒底想选择或能选择哪一个策略，需根据自己的实际情况和市场的新趋势等，来做出自己的合理判断，才能不造成跌倒另一个窟洞里去。

你认为呢？欢迎大家与我们一起交流和探讨。