房价下跌了，房租也下跌了

　　中国社科院财经战略研究院11月《中国住房市场发展月度分析报告》显示，核心城市房价开始止涨趋稳，二手住房成交量冲高回落。其中值得注意的是，报告对于北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海十个城市的房价提出下跌预警。

　　然而在12月4日，房地产又传来一个重大消息！

　　《2019年11月中国城市住房租赁价格指数报告》显示，根据监控的35个城市中，有20个城市住房租赁价格指数环比不同程度下跌，24个城市同比下跌。

　　房价怎么了？

　　社科院报告预警的城市中，不乏有天津、青岛，以及环京等热门城市。报告显示，2011-2017年，天津、重庆、郑州、武汉和西安等主要城市人口流入逐渐放缓，其中天津出现较严重的负增长。

　　房价长期看人口，显然留在这些城市接盘的刚需增速越来越低，未来总量基数很有限，这么一来，这里的房子未来流动性便会越来越低，而一旦房子失去了流动性，有价无市，任何涨幅都毫无意义。

　　而像廊坊、保定这种紧挨着中心城市的小城市来说，它们的房地产市场受中心城市影响很大，资源将被中心城市无限吸收，人口持续外流，当地的本土刚需支撑不了当地楼市，往往得依靠外来人口，这里的房子流动性往往比较差。

　　房价与房租有什么关系？

　　一般来说，房价与房租都是同涨同跌，毕竟房子的本质是商品，价格上涨了，租赁它的费用也应该上涨，但西南证券整理的历史数据显示，国内城市房价与房租并不是一致变动，甚至部分城市存在负相关关系。

　　下图可以看出，除京沪深房价受政策控制外，天津、宁波、长春、成都和大连等城市的房租增速和房价增速并没有一致变动。

　　再如2017年一线城市房租率先开始回落，但房价依然高位震荡，而2018年房租开始上涨时候，房价却开始回落。

　　那么，为什么此前国内的房价和房租的走势会背离呢？

　　首先，是由于国内许多城市房价与当地收入比例和租售比歧高造成的。举个例子，如果把房价比作股价的话，那么房租则是上市公司盈利，市盈率则是租售比。发达国家的股票通常是盈利越好，股价越高，而我国则通常是股价老高，但盈利却一般。

　　为什么会这样呢？说白了就是上市公司质量不好。换做房地产，就是房地产市场不健康，不成熟。

　　其次，很多人说买了房后，租出去，以租养贷。这或许指的是大城市，但在许多二三四线城市中，房子根本租不起价，房租所带来的收益很难覆盖房贷的利息支出，也就是收入现金流少于负债现金流。

　　最后，则是我国住房租赁市场较小，很多正常现象规律无法表现出来。

　　房价跌了，房租会跌吗？

　　《中国住房市场发展月度分析报告》中提到的24个租赁价格指数同比下跌的城市，具体包括济南、长沙、海口、贵阳、郑州、合肥、昆明、福州、武汉等。

　　看得出，这些城市涵盖了国内绝大多数省份的省会城市，属于典型的二线城市梯队，而四大一线城市租赁价格指数均同比上涨。这是否意味着房租的拐点呢？

　　1、与房价一样，一线城市与其他城市房租变动可能同样会出现分化。我整理了截至2019年4月的主要核心城市住宅平均租金同比数据，大家可以对比租金指数数据，你会很明显的发现，二线城市相比一线城市来说，住宅租金价格跌幅明显过大，分化明显。比如天津住宅平均租金同比上涨8.88%，但近一年天津房价累计下跌3.78%。

　　2、11月社科院《中国住房市场发展月度分析报告》中提出房价预警的几个城市中包括北京和济南等城市，再结合住宅租金价格数据，你会发现这些租金价格下跌的几个城市都是前期房价上涨过快被提出预警的城市。也就是说，未来不少核心城市的房价和房租变动将越来越趋于一致，趋于回落。

　　3、一线城市房价由于政策控制，房价被抑制，但长期看，由于人口基数多（比如京沪），或人口流入多（比如广深），房屋租赁需求大，未来房租仍会上涨。

　　他山之石，可以攻玉

　　虽说房租未来可能会随着房价的回落而逐渐企稳，再加上不少城市租赁土地投入和租赁市场发展，未来或许不再会“一屋难租”。但目前很多人依然面临着日益上涨的房租成本。反观发达国家，它们是如何管控房租的呢？

　　日本：日本公司企业参与管理运营的民营租赁住房比重超过90%，市场非常规范。最重要的是日本可以以《借地借家法》为依据，赋予租户议价能力。公开资料显示，在日本，当房东要求租金上涨超过租户预期时，租户可将自认为合理的租金委托给租金托管所后继续居住，不用考虑因未交给房东租金而被强制搬出。租金委托后，可继续与房东协商，或寻求调停，甚至通过法律来解决。

　　德国：德国《民法典》对于租金基准价格有明确规定，超出基准租金价格50%甚至会被判刑或冻租，且德国住房租赁合同默认为无固定期限合同。目前，我国的《合同法》则规定是无书面合同或双方未协商则为无固定期限，这可能导致一些租客因为未到期转租房子而造成经济损失。

　　总之，未来大多城市的房租与房价的走势会趋于一致，但一线城市会在房价高位震荡的同时，房租可能会继续上涨。当然最重要的是国内住房租赁市场逐渐成熟，价格理性化，这才是真正住有所居。