碧桂园销售强劲 11月增速再攀新高

12月4日，碧桂园（02007.HK）披露了11月的销售数据。公告显示，碧桂园在8、9、10月连续录得同比超40%的增长后，11月份销售增速再攀新高，单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约601.5亿元，同比增长78.22%。

前11个月累计，碧桂园实现权益合同销售金额约5398.4亿元，同比增长10.2%，已超过2018年全年的5018.8亿元。

而据克而瑞最新发布的1-11月中国房地产企业销售Top100排行榜显示，按全口径金额来看，前11个月碧桂园、恒大、万科依然是销售前三，其中碧桂园以7515.4亿元的全口径销售金额稳居行业之首。

今年房地产销售整体承压，融资环境逐步收紧，面对波动的市场行情，碧桂园适时调整推货节奏及产品结构，在下半年屡创销售业绩新高；同时，伴随着销售回款的提升，碧桂园的自我“造血”能力也越来越凸显。

有质量的发展 盈利大有空间

自2013年销售金额突破千亿以来，碧桂园的销售规模就在快速扩张，直至2017年登顶行业龙头。2018年中期，为追求更有质量的发展，碧桂园提出提质控速，在投资拿地以及供货节奏方面，采取更加适应市场的灵活策略。

根据企业公告，碧桂园2019年7800亿的可售货值中，有80%是新推盘项目，可以使公司有机会把握城市、区域的轮动行情支撑销售增长，推盘更加灵活。

在不久前的碧桂园“2019年投资者开放日”上，碧桂园集团常务副总裁程光煜表示，今年整体销售比较稳定，尤其下半年随着新项目入市，单月销售额均保持稳定持续的增长。

（数据来源：企业公告）

销售业绩保持稳定增长的同时，碧桂园盈利水平也在稳步提升。2019年上半年，伴随着前两年销售业绩的持续释放，碧桂园结转收入创新高，营业收入、毛利润、净利润等核心指标均实现大幅增长。其中，营业收入约为2020.1亿元，毛利润548.6亿元，净利润230.6亿元，分别同比增长约53.2%、56.9%和41.3%。

（数据来源：企业公告）

截至2019年6月底，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7352亿元，未来结算收入增长可期。

中金公司在11月的研报中预测，未来2-3 年碧桂园净利润有望维持正增长。预计2019 年和2020年公司核心净利润同比分别增长21%和10%，达到414 亿元和456亿元。

此前，碧桂园首席财务官伍碧君表示，随着投资的优化，公司拿地权益比正逐渐上升，销售回款率也会做到比较好。对此，中金公司分析，这也将为盈利增长带来额外支撑，尤其在2021年将得到显现。

现金流充裕 抗结构性风险能力强

自2016年起，碧桂园的销售回款率便维持在90%以上， 2019年中期更是达到94.3%。得益于较高的销售回款率，碧桂园净经营性现金流从2016年开始一直保持正数。

净经营性现金流这个指标为正，说明公司当期通过经营本身便可以实现良性循环。目前市场上，仅有少数运营能力较强的企业能够实现上述目标，民营企业更是寥寥无几。

当前，受制于境内外融资环境收紧，房企以外部融资获取资金的难度越来越大，与此同时，融资成本也在提升。克而瑞统计的数据显示，受制于境内外融资环境收紧，2019年上半年房企债券融资成本为7.25%，较2018年年末上升了0.77个百分点。

而据亿翰智库所做的企业现金流压力测试，即使外部融资全面停止，碧桂园依靠自身超过90%的回款率就能满足公司的经营开支。

中金公司分析，碧桂园全年经营性现金流大概率实现盈余，从而使年底净负债率维持在60%以下。得益于三大评级机构对公司财务状况的认可，截至2019 上半年末，公司平均融资成本为6.13%，具备防御性。

资料显示，早在2017年，碧桂园就已获得国际权威评级机构惠誉的投资级评级；标普和穆迪也分别给予碧桂园BB+及Ba1评级，距投资级均只有一级之遥。今年8月，穆迪又将对碧桂园的展望由“稳定”调升至“正面”，这也反映了穆迪对于碧桂园强劲的执行力、稳健的财务管理的预期。

此外，截至2019年中期，碧桂园的未动用银行授信额度有3133亿元，充足的可动用现金及授信额度能够使其保持经营的灵活性和稳定性。

在规模快速增长的同时，碧桂园依然能保持较低的财务杠杆，净借贷比率自上市以来已连续12年保持在70%以下，2019年中期仅为58.5%，是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一。

土储结构优化 对未来业绩有保障

尽管放缓了拿地节奏，克而瑞统计显示，2019年前11个月，碧桂园新增土地货值仍达到6953.6亿元，位居行业首位。

截至2019年6月底，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约17587亿元，潜在的权益可售货值约10251亿元，权益可售资源合计27838亿元，可售货值充分，完全可以满足未来三到五年的销售量。

更值得关注的是，在已获取的这些可售资源中，75%的权益货值位于粤港澳大湾区、长三角经济圈、长江经济带等五大城市群，98%位于常住人口50万人以上的区域，94%位于人口流入区域。

高盛研报观点认为，碧桂园一直在优化其地理分布，充分利用中国正在进行的城镇化，从而使当前可售资源的分布符合人口迁移趋势，这为公司长期赢得全国市场、继续保持稳定增长奠定了坚实的基础。

广发证券也指出，碧桂园在更多省份布局的同时，其在广东、江苏、浙江、安徽等地深耕力度较大。“这四个省份均是拥有政策红利和巨大潜力的热点地区。”

截至2019年6月30日，碧桂园项目数量合计2381个，其中广东有498个，长三角（江苏、上海、浙江、安徽）645个，合计拥有的项目数量占据总量的半壁江山。以粤港澳大湾区而言，碧桂园在大湾区内已获取的权益可售资源约3467亿元，潜在权益可售资源达5519亿元，合计接近9000亿元，储备领先同行，开发价值巨大。

碧桂园在各线城市的战略布局也异常清晰，巩固一二线、聚焦三四线、下沉五六线，针对分化的市场做好精准覆盖，不断提升竞争力。2019年前10个月，碧桂园在国内新购土地中，按权益金额计算，位于一二线与位于三四线的占比分别为45%和55%。目标一二线城市土储比例远超2018年，即使遇到城市成交轮动影响，也可以强力支撑公司销售增长。

同时，在新型城镇化不断推进的大背景下，低线城市未来发展空间仍被看好。中银国际分析人士称，低线城市的供求状况相当健康，销售单价增长率在各线城市中仍然领先。自1998年以来，在低线城市建造的商品房只覆盖了40%的人口，而在高线城市，这一比例是60%。虽然每年200多万人从低线城市迁移到高线城市，但低线城市人口实际上仍在增长。

高盛预计，在中国 100 个大城市以外，会有三四万亿的房地产销售市场存在，这将给碧桂园带来更多的增长空间。海通证券也认为，三四线城市体量足够大且有韧性，碧桂园深耕多年，拥有品牌优势，市场占有还有进一步提升空间。