专家用“大数据”预测2020年房地产趋势：房价方面用“五字”概括

开篇之前，先回顾一下即将过去的2019年房地产市场表现，其目的是为后面的分析打下基础。我把2019年市场总结为两段话：

整体看，全国房地产市场在平稳中度过，这与国家与地方出台的近500次房地产调控政策是分不开的。根据中指院监测的百城价格数据显示，1-11月份同比上涨2.91%，其中新建住宅同比上涨3.17%，过去的2019年房地产价格市场呈现稳中有涨态势。但是，根据国家统计部门发布的70个大中城市楼市数据显示，从今年8月份以后，房价下跌城市逐渐增多。

分情况看，2019年3-4月份出现了楼市“小阳春”，叠加各地出台的人才政策，市场出现了回暖，以苏州、西安等为代表的热点城市率先“爬坡”，不过，在相关部门的约谈和预警下，市场逐渐恢复了平静。同时也看到，一些地方出现了“特价房”，如赣州、芜湖、邳州等地，城市楼市分化继续，一涨俱涨的时代渐行渐远。

那么，2020年房地产市场趋势将如何走呢？我们先来看看中指院专家的预测

中指研究院常务副院长黄瑜通过“大数据”信息，从4个方面进行了预测：

一是房屋销售面积，15.9-16.1亿平米，相比2019年，-6.5%-5%↓。

二是房地产开发投资额，14-14.2万亿元，相比2019年，5.9%-7.4%↑。

三是房屋新开工面积，21.9-22.3亿平米，相比2019年，2.9%-1.4%↓。

四是商品房销售价格，9599-9738元/平方米，相比2019年，3.3%~4.8%↑。

不过，上面的这个预测数据，专家也设置了3个前提条件：一是宏观经济平稳增长，二是城镇化稳步推进，三是货币政策稳健，信贷稳步增长。并分别辅以了数据，比如经济增速保持在6%，城镇化率达到61.6%，人民币贷款余额增速为12%。

上面这四个方面预测数据是什么意思呢？大体可以概括为，商品房销售规模略有下降，开工面积增速也下降了，房地产开发投资增速也有所下降，但是，在房价方面则会有所上涨，用5个字概括就是“结构性上涨”。

大家关注的这5个字如何理解呢？按照黄瑜副院长的解释是，考虑一二线城市销量占比提升带动的成交结构上移，全国商品房均价或现小幅结构性增长。在她看来，一线与热点二线城市的市场调整较为充分，随着政策趋稳，楼市成交呈稳步发展态势。其中，核心城市群是重点，其中长三角和粤港澳大湾区短期市场存在回升动力。

那么，专家的“大数据”预测有道理吗？

预测毕竟是预测，即使最终方向对了，但实际数据不可能做到百分之百精准。不过，笔者对于黄瑜副院长的预测大体上还是比较认同的，可从几个方面分析。

一方面，从政策方面讲，国家对楼市的调控目标是“楼市稳定”，因为大涨大跌都不利于经济发展和安全。正如此前人民日报的评论文章：中国房地产市场拒绝大起大落。如果房价涨幅过快，肯定会有政策加码，同样，房价下跌过快也会有稳定措施。所以，现在楼市调控提得最多的一个政策就是“一城一策”，把调控的主动下放到地方，由地方根据实际情况来调整楼市管理政策。比如，今年以来，大概有10多个城市局部调整了限购政策，而这些地方往往是销售压力相对较大的板块或者区域，即使放松限购也不会引起楼市明显上扬。又比如，一些地方出现了通过房地产协会等机构约谈开发商大幅降价行为的现象，避免市场大幅下行。

另一方面，客观实际决定了要求的楼市平稳又不是绝对的平稳。主要从供需两方面来讲，比如A城市1年人口净流入10万，而B城市1年人口净流出5万，购房需求存在天壤之别；还比如C城市最近2-3年土地供应量超过了潜在购房需求量，而D城市最近两年土地供应指标根本就没完成，但买房需求并未有减少，那么C城市住房量供大于求，而D城市则出现供不应求，房价涨跌趋势也就非常明了。

就短期来讲，随着粤港澳大湾区和长三角规划相继发布，人口流入进一步加速，加之群内城市连续不断地展开合作，比如交通、办学、医疗、产业等协同发展，多角度、多层面的实质行动势必会吸引更多的开发商布局，区域楼市温和上行是大概率事件。

从长期来看，中国城市化下半场最重要战略就是城市群、都市圈。除了前面提到的两大城市群，还需要更多的城市群和诸多的大都市圈来分担国家发展重任。目前，国家规划了19个城市群以及能够识别出来的34个都市圈（大陆），考虑到人口和资源因素，不可能每个城市群和都市圈都发展得很好，根据当前基础推测潜力的话，长三角、粤港澳、京津冀、成渝、长江中游、海峡西岸、山东半岛、中原城市群无疑走在最前列，这也是房地产开发商现在和未来重点布局的地方，对于房产持有者来说，资产财富也会迎来重新评估。

当然，随着城市楼市分化局势越来越明显，我们也要注意人口被城市群和大都市圈虹吸且远离区域核心城市的三四线城市。在住房供应和存量相对饱和的情况下，楼市很有可能会存在下滑或者长期滞涨的局面，对不同需求的购房者来说，应会做出不同的抉择。

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