这些天，在南宁生活的仔都扛不住了，纷纷套上了羽绒和秋裤。
南宁开启了“干冷模式”，不过力度还不够强，仍未正式入冬成功。
令人瑟瑟发抖的北风仿佛也往楼市刮了一刮，不少人真的感受到了这股寒冷。
各种降价、优惠、促销满天飞，房子虽然没到白菜价，但大家还是隐约感觉到——房价有些降下来了!
沉迷于买房的大家，每天起床第一句：“南宁的房价降了吗?”
一
南宁房价“降了”的背后逻辑
近两个月，南宁的楼市广告被各种“7字头”、“8字头”、“毛坯房”、“一口价”刷屏，感觉不及时出手一定会亏!
事实的真相究竟如何?
这是克而瑞公布的2019年1-9月的商品住宅成交均价情况，同比去年来看，今年前9个月南宁市的房价都有小幅上涨，然而来到10月份，情况变了。
据克而瑞统计，10月全市成交均价10803元/㎡，环比下降6.52%，同比下降5.07%。
从房价同比走势来看，2019年的房价同比涨幅在3月份时达到峰值，随后涨幅逐渐萎缩，至10月份转为下跌。
但10月份的均价10803元/㎡也仍然比2018年不少月份的成交均价要高，所以从这里我们看得出房价在“止涨”，但相比去年并没有“下降”。
①成交外延扩展 不能以偏概全
从全市成交均价来看，南宁的房价没有特别明显的下跌，但是从各区域来看，有部分区域的房价的确有一些松动。
例如江南区：
江南区在2019年第46周的成交均价只有7172元/㎡，在其余五个城区均价五位数的夹击下显得格格不入。
为什么江南区的成交均价那么低?是道德的沦丧还是......(误)
都不是，大家看看江南区在当周成交的是哪些项目以及价格都是多少↓↓↓
位于江南区空港板块的悦桂绿地新世界一口气就成交了426套，成交均价及面积都名列前茅，它或许占据了江南区当周成交量的“半壁江山”还要多，其他项目的价格自然“被平均”了下去。
由此一来，“价格洼地”就诞生了，“降价说”也随之而来。
近两年来，南宁城市周边区域楼市生长旺盛，空港新区强势崛起，均价仅5000-6000元/㎡的房源集中入市，这些房源在区域的成交占比高，很大程度上会拉低区域的均价。
其实不止是江南区，即使是大热的五象新区也会给人价格降了的“错觉”。
传统的高价区域如五象核心板块——五象湖、总部基地等可售房源在逐步减少，进入年尾，之前成交均价在1.2万-1.3万元/㎡的良庆大桥南和五象湖东板块不少楼盘进入清盘阶段。成交主力转向均价在9字头-1.1万元/㎡的五象湖南及玉洞西板块，加上邕宁区部分楼盘价格稳定在1万元/㎡，整体成交价格环比呈现下降趋势。
如今想要用低于1.2万元/㎡的价格在五象湖东或者总部基地买房，仍然是很困难的。高价盘依旧高价，从未放低自己的身段。
②限价房集中入市 稳房价作用明显
南宁市自从2017年推出“双限一竞”土地出让限制政策以来。南宁市共产生了近60个限价项目，其中11个已经售罄，10个清盘，18个销售进度进入中后期，仅剩7个未上市。
在限价盘较为集中地的西乡塘区，在今年推向市场的产品就已限价盘为主，产品线较为单一，以刚需产品为主，基本上毛坯备案价不超过7000元/㎡(限价后)，令区域成交均价一直维持在较低水平。
限价盘作为稳定房价的利器，的确在很大程度上在2017-2019年让南宁房价稳定在一定区间内，没有产生大幅度跳涨，但显而易见的是，限价只能压住价格，并不能令价格降低。
大家碰到的包括但不限于茶水费、捆绑车位、精装一次性付款等溢价手段，就是部分楼盘在限价环境下的挣扎。
当2019年上半年备案限价逐渐放开+土拍限价取消+毛坯房回潮+市场热度下降后，这些所谓的“外收”就减少了许多，就反向证明了这一点：市场有想涨的心，但无涨价之力。
二
土地价高 降价的空间在哪儿?
有持续关注南宁土拍的朋友就知道，取消了“限商品房销售均价”的南宁土地，要价可不便宜。
“王者级别”的三岸板块和五象湖板块，实际楼面价达14000+元/㎡;“钻石等级”的犹如龙岗板块或有一线江景、地铁口资源的地块，实际楼面价6000+元/㎡，即使是“倔强青铜”如三塘和沙井，楼面价也多在4000元/㎡以上。
按照一般开发成本粗略计算，最终售价约等于楼面价X2+20%利润时，这个项目才有钱可赚，开发商也是做生意的，也是要“活下去”的，面粉价已经那么高，试问他们在哪里才能挖出利润来给购房者做降价和优惠?
如果想在建造材料上省钱，苏苏第一个不答应，这样的降价和优惠，拿时开心，住时忧心。
三
历史规律说明问题 房价会“稳涨不跌”吗?
按上面的说法，南宁的房价看来会“稳涨不跌”了?
这个说法显然很片面，“过来人”都知道，我国房价在过去的20年间经历过几次波动，南宁显然也受到过这些风波的影响。2015年南宁市商品住宅成交均价为7385元/㎡，比2014年同比下跌2.8%，但到了2016年开始显著回升。
近三年来，国家的政策都是“稳”字当头。
2016年12月中央经济工作会议重点强调“促进房地产市场平稳健康发展”，第一次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。
2019年，住建部有关负责人表示，房地产市场将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展。
实际上，房价基本稳定，哪怕是小幅下跌也不会对经济增长产生较大影响。保持房地产开发投资的合理增长，能够增加供给来满足刚需和改善群体的需求，实现房地产投资和房价稳定的良性循环。同时通过平稳房价进一步打击房地产投资投机需求，实现房地产调控的三稳目标才是核心。
但从历史长期的发展来看，房价总体趋势仍是稳中有涨。
最后
有“2成首付”和“不限购”政策 且买且珍惜
在南宁买房，首套房的首付比例是20%(毛坯部分)，这件事大家已经司空见惯，以至于很多人已经形成思维惯性，认为全国的情况都一样，其实不然。
南宁是为数不多的首付2成且不限购的省会城市，并且无论是南宁户籍还是外地户籍，都不受购房数量的限制，也不要求社保连续缴纳时长。
例如合肥、南昌、长沙等省会城市都是首付3成以上，相比南宁首付压力会更大，如此来看，选择在南宁买房的娃还是挺幸福的。
而且如果你也和苏苏一样是24K纯刚需买房自住的话，想必收入增长的速度一定追不过房价上涨的速度，如果现在能上车，何必以后?
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