保利物业上市在即：行业竞争加剧盈利能力堪忧

提升竞争力的同时，服务质量也不容忽视

文/羽杉

12月1日，保利物业通过港交所聆讯，有望成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。2017年保利物业便已登录新三板，今年4月份退出新三板后，8月便递交了港股主板上市招股书，联席保荐人为广发融资、华泰金融控股和农银国际。

通过上市聆讯后，保利物业计划于下周集资5亿美元，筹资所得用于战略投资机会；进一步开拓增值服务；用于升级数字化及智能化管理系统；以及用作运营资金及一般公司用途。

进入2019年后，房地产企业普遍在转型的压力下发展艰难，偿债压力和融资渠道紧缩又成了压在身上的另两座大山。为缓解压力，房企再度掀起了分拆物业狂潮。对房企来说，物业既有希望成为流量入口，也可成为新的融资渠道，分拆上市后能获得更高的估值，在房地产市场下行的期间，现金流也相对稳定。另一方面，我国物业管理行业正值扩张期，早日布局有利于形成壁垒。对于物业公司来说，背靠母公司可实现管理面积规模高速增加，此外并购也是途径之一。

据招股书显示，截至2019年6月，保利物业合同管理总面积达到454.9百万平方米，遍布29个省市自治区。其中由母公司保利发展开发的物业在管面积占比达到43.1%。

2016-2019年上半年总收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元及28.22亿元，年复合增长28.4%。其中保利发展开发的物业为保利物业的主要收入来源，2016年-2019年上半年占比分别为98.7%、95.9%、88.6%以及82.8%。且保利物业从母公司所开发住宅收取的平均物业管理费均高于从其他物业开发商收取的费用。

营收与万科物业（52.8亿元）、绿城服务（36.6亿元）、碧桂园服务（20.16亿元）相比，保利物业（28.22亿元）2019年上半年的收入略高于碧桂园服务的20.16亿元。但保利物业（23.6%）上半年的毛利率却略逊同行，甚至低于2018年物业管理公司平均毛利率37.84%。但据研报显示，截至今年上半年，保利物业是全国第四大物业公司，仅次于万科、绿地、碧桂园旗下的物业公司，但保利物业的市占率却仅有0.9%。

显然对于保利物业来说，如何提升市占率、毛利率，减少对母公司的依赖是关键。此外，在提升竞争力的同时，服务质量也不容忽视。

据报道，保利物业试图改变原有的服务模式，此前保利物业分别与8家城投、文投单位签署战略服务协议，在不同业态中探索社会治理新模式。但在物业管理行业愈发激烈的竞争中，保利物业的盈利水平无疑拖了后腿。