开发商降价售房，408家房企破产，楼市变局和房价拐点来了吗

【原创】开发商降价售房，408家房企破产，楼市变局和房价拐点来了吗

（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

11月26日，中国信托业协会发布的三季度信托业务数据显示，截至2019年3季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较2季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%，这是自2015年4季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。

与此同时，银亿股份有限公司11月25日发布公告，子公司宁波银亿房地产开发有限公司拟以6.9469亿元向辽宁共享碧桂园置业有限公司，转让宁波银亿房产下属全资子公司沈阳银亿房地产开发有限公司剩余50%股权（包含合作项目50%股权及协作项目100%权益）。

而在此前，人民法院公告网也发布消息，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。加上“金九银十”双双失守，没有任何可以看到希望的表现，以及“双11”期间阿里、京东推出的优惠房，也没有能够达到预期销售目的。一连串的负面消息，直奔楼市，大有山雨欲来之势。很多人在问，楼市拐点真的要到来了吗？

楼市拐点有没有到来，当然不能只看几个具体案例，或者几只简单数据，而要看面、看趋势、看整体、看相关各方对待楼市的态度。从面上来看，楼市已经完全没有了过去那种风头很劲的神态。国家统计局公布的2019年10月份70城房价数据显示，，70城中，新建商品住宅销售价格以及二手房价格降价城市数量再次攀升，分别达到17个、35个，为年内新高，上半年的小阳春已经过去。如果不是上半年“想当然”地认为楼市调控要放松情绪作用下，出现一波小阳春，房价下跌的城市会更多、幅度也会更大。按照当下趋势，虽然全国市场成交量依然惯性冲高，并有望刷新全年15万亿金额记录，但开始出现以价换量。包括恒大、碧桂园等在内的大型开发企业，都在谋求通过降价来扩大销售、回笼资金。如果没有明显的政策调整，楼市变局和房价拐点就将到来。

而从地方的情况来看，面对楼市的持续低迷，特别是“金九银十”，既无金、也无银，甚至连铜铁也没有，也在积极谋求增加土地供应量，以确保以量换“钱”、以量换“增长”。可是，实际效果并不好，流拍及以底价成交现象屡屡发生，特别是二、三线城市，此类现象更多。苏州、南京、武汉、天津等热点城市都位列其中。所以，土地市场也呈现出交易难、涨价难、流拍多、底价成的格局。从这个角度来看，楼市变局和房价拐点也可能已经到来。

开发商没有了退路，地方政府没有了出路。那么，作为利益博弈方的居民态度怎么样呢？很显然，此刻的居民，可能比以往任何时候都要冷静。以往，面对房价出现变动，很多居民都会选择购买，以购买应对可能出现的房价变化，特别是房价上涨。在他们看来，降一点价，就等于赚一点钱。否则，付出珠代价更大。但是，在本轮楼市调控面前，广大居民与众不同出来的沉着和冷静，不仅让开发商和炒房客惊讶，也让地方惊讶。因为，“房住不炒”的定位，以及不再把房地产作为短期经济刺激手段的要求，已经让楼市调控政策放松的可能性降至零点。也就是说，只要不出现严重问题，楼市调控是不可能放松的，房价继续上涨的概率也是越来越小的。相反，价格下降的可能性则越来越大。

尤其值得关注的是，面对可能出现的房价上涨现象，一方面，金融监管的力度越来越大，凡是违规发放涉房贷款的金融机构，都受到了严厉处罚；另一方面，管理部门也是对地方的房价变动情况密切关注，只要地方的房价出现了异常波动，就会立即对地方政府进行约谈，迫使地方必须采取严厉的房价管控措施。在这样的格局下，楼市出现变局、房价出现拐点，也就是大概率事件。

考虑到目前开发企业的负债规模过大、居民的购房负债也达到了一定水平，在一些地方，房地产业仍然是拉动经济增长的重要手段。因此，楼市变局和房价拐点的到来，只可能以物理反应的形式出现，而不会以化学反应的方式发生。那就是房价会出现拐点，但拐点的幅度较小，房价会出现温和下跌现象，而不会发生持续下跌格局，形成涨跌交替、跌多涨少的状态。而这样的格局和状态，可能要维持到经济步入复苏轨道。