成交周期拉长 广州二手房价格掉头向下

近期，广州二手房市场处于成交的相对低潮期，不但成交周期拉长，放盘业主大幅降价才能成交的个案也越来越多。

合富研究院高级分析师梁燕明表示，现时广州二手房市场交投活跃度处于低位，与购房者群体存在较浓观望情绪有关，而购房的决策时间也因入市态度谨慎而有所拉长。为了尽快卖房，急售的业主会给予买家较大的让价幅度，因此，现时也是年内大幅降价成交个案占比最高的时段。

成交周期同比平均延长1个月

鉴于对政策及后市发展的不确定，购房者入市态度相当谨慎，存在一定观望气氛，反映在成交周期上（从房源放盘到成功出售所需时间）则表现为较以往有所延长。

据合富置业提供的数据反映，广州全市二手住宅市场成交周期从2018年1-10月的约3个月，延长至2019年1-10月的约4个月。数据反映当前的市场成交周期，比去年同期表现为明显拉长，现时从房源放盘到最终成功出售历经时长大约需时4个月，比去年同期多出约1个月的时间。

从区域成交周期情况分析，除了天河的成交周期与去年相差不大之外，其他区域的成交周期，与去年同期对比，延长约半个月到1个月的时间。

中心区的成交周期相对较短，尤其是越秀、荔湾等老城区，是全市成交周期最短的两个区域，分别只有3.3个月和3.4个月。此外，成交周期在4个月以内的还有白云、海珠、天河等位于市中心的区域，而外围区域成交周期平均都在4个月以上。

大幅降价个案近三成

广州二手楼市成交胶着，成交周期的延长，令急于“卖一”的置换型业主不得不根据看房情况调低售价。据合富置业提供的数据显示，降价幅度超过5%的大幅降价成交个案占比，现时达到年内的最高位，接近三成个案的最终成交价比最初放盘价大幅下降5%以上。

从各月大幅降价成交占比走势来看，2月和6月大幅降价个案较少，占比仅为7%和16%。进入下半年开始，随着业主心态的变化，大幅降价成交个案的占比明显增加，降幅超5%的成交个案占比基本保持在两成多的水平。

据合富置业提供的数据显示，近期广州二手房市场基本都以降价成交为主。业主往往会视乎房源的看房情况而调整价格，如果放盘较长一段时间都卖不出又急着卖的业主，则大多会主动降价。从目前市场行情来看，比市场价便宜10%左右的房源相对较为容易出售。

据以往的市场行情，年底往往会有一些因业主资金周转而急售的房源放出，价格一般会比市场价低，但这些房源往往分布较为分散且在交易条款、付款条件等方面，业主会有一些特别的要求，有意入手的购房者需多加留意。

置换和改善需求增加

据广州中原研究发展部监测，2019年11月1-27日广州市（不含南沙、从化）中介网签量为3665宗，较10月同期（3130宗）环比上涨17.1%。但从实际情况来看，剔除国庆黄金周的干扰，11月平均周度成交量（955宗）不及10月（1006宗），整体市场成交能力依然偏低。

价格方面，二手网签均价为27425元/平方米，环比上升6.4%。主要因为天河、越秀等中心高价区域成交量大幅增加，占比明显上涨，从而导致价格被结构性拉高。

另据广州中原研究发展部监测，11月份，三房和四房的改善户型成交均有不同程度回升。其中，三房户型成交占比更是上升至36.8%，环比净增5.10%。相反，一房刚需户型成交占比有所回落，跌至10.4%，环比净减7.60%。

广州中原研究发展部认为，三房户型成交回升主要有两方面原因，改善型房源业主让利幅度相对较大，基本可达3%-5%，导致购房者接受意愿提升，成交略有回升；另一方面，小户型的刚需房源前段时间成交活跃，优质“笋盘”基本已逐渐消化，而所剩房源业主报价相对高企，导致市场成交活跃度低。