2019楼市最难时刻已过,2020该注意的来了!

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  在放松限购这个事情上,喜欢玩类似谍战剧反转剧情的城市,现在看来,绝对不止佛山一个。

  还记得之前传出放松限购的成都吗?

  没错,成都的反转也来了。

  11月24号,网上突然开始流传成都要放松天府新区放松限购的消息。

  11月15号,成都天府新区在记者的采访下,正式做出回应,义正言辞的表示,绝对没有放松限购这回事情。

  而后,11月29号,佛山放松限购的反转剧情到来。

  佛山反转速度之快,放松限购力度之大,让所有人把目光聚集到这个大湾区的城市上去。

  成都?没人记得了。

  但随后成都的操作,诠释了什么叫做,反转只会迟到,但是绝对不会缺席。

  12月4号,有网友发现,成都住房和城乡建设局在人民网地方频道的市民留言回复中,正式确认了放松限购。

  随后官媒记者求证后得出结论。

  这次的放松限购是实锤了。

  

  准确的说应该是,成都的高新南区和天府新区,开始了定向放松限购。

  前有佛山,后有成都。

  这两个城市的反转,堪称教科书级的操作。

  如果说,现在横盘中的楼市,如同被黑雾笼罩的森林 ,让人看不清楚方向。

  那成都和佛山的这种操作,就相当于,黑雾里树立起了一个信号灯。

  这个信号灯的存在意义就是,如果下次再有别的城市传出放松限购的消息。

  并且很快得到了官方辟谣。

  那么这个信号灯可能就会开始闪烁。

  这个时候,你就要注意了。

  也许,大反转的剧情就在前面等着你。

  楼市的政策,皆为相辅相成。

  从11月5号MLF利率降低,到之后11月20号LPR利率降低,再到后来的放松限购接二连三的出现。

  楼市的整体走向正在发生变化。

  从10月下旬,就有粉丝一直在后台问我,什么时候能买房。

  基本上我的统一回复都是“年底”

  2019年房企融资困境导致对去库存有相当大的需求,必然在年底会出现促销和降价行为。

  而这些将会导致,新房市场和二手市场产生联动。

  这不是猜测,而是规律。

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  从社科院财经战略研究院住房大数据项目组制作的,11月最新住房数据统计分析图就可以看的出来

  统计的十大样本城市,年前1月底到2月这段时间内,楼市统一出现成交量跌入谷底的现象。

  而一旦时间迈向3月,那么拉升马上开始出现。

  爆发时间仅仅相隔1个月时间。

  2017年是这样,2018年是这样,2019年也是这样。

  这也是我之前一直回答的,为什么可以看到年底,再伺机入手。

  介于数据统计上会出现延迟,也就是说,如果有买房的计划,现在已经可以开始着手准备。

  年底的谷底和开春后的拉升,也就是今年所谓的小阳春,是完全不同的两个选择。

  年底能不能买到便宜的,一方面是看开发商,看看新房促销打折的力度是否够大,是否能冲击市场。

  当让,另外一方面,年底本身也会出现交易量下滑的态势。

  如果今年开发商的资金链因为紧张,而导致年底促销力度足够大,那么市场受到的冲击就足够强。

  记住新房和二手是联动的,一旦波动,就是新房二手房一起出现下行。

  作为买房的你,是好事,可以买入。

  如果说,年底之前没有买入,那么年后看看小阳春是否会准备到来。

  大概率是肯定会来的。

  一旦小阳春出现,就安心等待这波过去。

  上涨拉升的时候,就别过去凑热闹了。

  除非你钱多的没处花。


  可以看到,小阳春一过,交易量下滑会马上出现,这也是从2017年到2019年至今,一直存在的规律。

  总结下,两个选择。

  年底伺机入手,或年后错过小阳春,再找机会。

  不管你是年底入手,还是年后再看,这区别于,你买的房子价格的高低。

  而具体买哪,则是关系到你买的房子,是否是有价值的一份资产。

  有返乡置业念头的你,我现在就劝你打消这个念头。

  这里的返乡指的是回到三四线,甚至县城老家。

  别把钱再往坑里扔了好吗?!

  买不了一线,咱买个二线。

  买不了二线,咱买个省会,难道它不香吗?

  非要在那个,你一年只回去20天的地方,买套房子,美名其曰配置资产。

  有意义吗?

  你的返乡不是去置业和配置资产了,而是去当接盘侠和韭菜去了。

  房子的另外一个名字,不动产。

  简单点理解,房产在物理空间上,是无法移动的。

  也就是说,房产的初始位置直接决定它是否是一份优质资产的关键。

  位置,位置才是房产命门所在。

  12月1号正式发布的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》里,就很好的体现了城市规划的前瞻性。

  也解释了房产落地的初始位置的重要性。

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  在这份很长的规划里,长三角的41个成员城市,均有被提到各自的发展前景。

  但是提及的次数,却完全不同。

  整个纲要里,据不完全统计,上海被提及50次,杭州15次,南京14次,合肥13次,宁波11次,苏州6次,舟山和嘉兴5次,南通和芜湖4次,无锡2次。

  可以不夸张的说,这基本上是一份房产投资的不完全指南。

  从顺序来看,上海第一,然后杭州,南京,合肥。

  分别对应的就是,一线城市,二线城市,省会城市。

  其次才是地级市,以及三四线城市。

  长三角城市群由41个城市组成,面积35.8万平方公里,GDP21.1万亿,人口合计2.25亿人,资金总量42.49万亿。

  当之无愧,全国第一

  后续其他城市群的发展,必然会参考其模式和规划。

  城市群的核心城市作用,会继续被放大。

  其余的城市群,客观上讲,还不成熟,还需要发展时间。

  但是时间正在缩短。

  而这仅有的一段发展时间,也正是让你可以有时间进场布局。

  真的类似于长三角这样的规划纲要落地,那对不起了。

  门槛费,也就是房价已经很高了。

  可以看看刚才的排序。

  长三角内的前4名,上海,杭州,南京,合肥。

  这4个城市,哪个房价低过?

  尤其是杭州,合肥,近两年房价近乎火箭式上升。

  所以,准确的讲,不是不能搞返乡置业,而是不能以你的家乡为目的地。

  应该是以家乡为圆点的附近。

  能进二线,进二线。

  能进省会,进省会。

  把有限的资金,用在对的地方。

  提前布局到未来城市群的核心城市位置。

  这才是正确的,返乡置业的操作方法。

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  清楚了,该在哪去些城市买房,该去怎么看未来城市发展。

  还有一点,也是很多朋友发私信问我的问题。

  能不能在郊区远郊买房。

  我想说的是,郊区可以,但是远郊一定要考虑清楚。

  不赌远郊发展,这个是当下需要注意的问题。

  很多城市的发展,已经进入了一种类似攀比的模式。

  地方政府有类似的心态,你这个城市有什么,我这个城市也要有。

  这造成了城市快速扩张自己的边际范围,有些城市甚至进入了画大饼式的发展。

  城市的发展是飞速的,但是发展背后的不平衡,却很少有人能看到。

  从城市发展的角度来看房产配置方法的话。

  可以这样说,房产位置的选择正确与否,直接等于资产安全或者保值的第一条件。

  什么户型,面积,小区环境,都还是其次。

  位置不好,你户型好到天上,小区环境好的像公园也没用。

  任何一个城市,都有与众不同的一个安全区。

  也可以说是房产配置的安全区。

  这个区域和城市通勤的物理距离有关。

  如果看看世界上发达国家已经成熟的大都市圈,你会发现。

  东京,纽约,洛杉矶,这些世界级的大都市,他们的城市核心半径,也就在30公里左右。

  而我们除了一线城市可以接近或者等同其体量外,剩余城市,还都有着相当大的差距。

  所以,其余二线及省会,购房建议半径在15-20公里左右即可。

  一个二线或者省会城市,更多的商业,教育,医疗,文化资源,都集中在这个范围内。

  再远的距离,真的就要慎之又慎了。

  5

  远郊需谨慎,是指的地理位置上。

  而另一种需要谨慎的,则是指的房产属性本身。

  那就是打着旅居和养老名头的房产。

  所有的旅居地产,宣传的都特别的好。

  每年来住一段时间,平常可以出租获取不错的租金收益。

  问题是真的是这样的吗?

  旅居地产和养老地产一般位置上,不是风景区,就是超级远郊。

  前不着村,后不着店,养老?

  大医院附近都没有,谁敢去养老?

  增值?大部分人在自己工作的城市,买套房子都是要把6个钱包掏个干净。

  一线城市普通人换个房子,都是卖掉旧的,再借钱买新的。

  谁有闲钱,给你的这种远离城市的景区房产来接盘?

  靠出租收益?

  李亚鹏2012年投资的丽江艺术小镇,号称可以靠丽江年4000万人次的游客量,带火的旅居地产,结果呢?

  旅居地产没玩好,倒把李亚鹏自己玩成老赖了。

  这个所谓的艺术小镇,从2015年到2017年,小镇项目销售的面积和单价,一直处于下滑状态。

  2015年阳光小镇项目想销售单价还保持在1.95万/平米。

  2017年单价降到了1.15万/平米。

  到了2018年上半年,单价已经降到了 9479/平米!

  三年半的时间,雪山艺术小镇,销售单价腰斩!

  前面买的,全部站岗!

  前期投资进去的业主发现,丽江年4000万游客量,根本和他们没什么关系。

  大部分游客都是在丽江市居住和游玩,而小镇距离丽江市中心9公里。

  关键是,小镇上所谓的娱乐业,只有电影院,艺术中心,和一些零星的酒吧。

  游客完全可以在丽江吃住玩一条龙,干嘛去你的小镇?

  游客不去小镇,房子租给谁去?

  这还是在丽江,而一些城市周边的所谓旅居地产,只不过时候超级远郊的一套普通房子罢了。

  养老地产也是同理

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  2020年的到来,只剩下不到一个月的时间。

  之前的文章里,和私下回答问题的时候,我提到过好几次,注意观察年底的经济工作会议。

  会议上的一些用词,对明年楼市走向的定性,有很大的作用。

  房住不炒和因城施策,这个是肯定要提的,因为这属于常态化的调控。

  但是注意,一旦出现什么,满足广大群主住房合理要求,类似的词语出现。

  那么你的警惕心就要起来了。

  这种词语代表的是风向的转变。

  其实严格的说,最近的一份非常有重量的官媒报纸,已经开始出现了类似话语。

  

  12月3号,经济日报发表一篇名为《调控措施须坚持“房住不炒”定位》的文章。

  文章标题,看似是老调重弹。

  但是里面的内容,却并非如此。

  如同上面截图里的原文,首先明确了房地产行业是国民经济里的一个重要行业。

  并且肯定了发展房地产产业的目的,是和促进国民经济整体发展一样的。

  最后肯定了,要防止房地产泡沫,防止房价过快上涨和房价收入比扩大。

  这几段话,可以说,是对房地产行业对经济贡献进行了又一次的肯定。

  可以预测下,明年有很大的概率,房企的融资环境可以受到改善。

  也就是说,房企的资金链可能最紧张的时候要过去了。

  其次,说明了,房价的继续上涨几乎以成定局。

  控制房价过快上涨,而不是控制房价上涨,敲重点!

  最重要还没在这。

  在文章的结尾处,才是重磅所在。

  

  截图内画红线所标注的原话。

  


“如一些地方此前提高首套房贷门槛及利率水平的措施,在一定程度上影响了刚需,可考虑将首套与二套以以上有所区别。”

  这段近乎直白的话,明确的说明了一点。

  之前严格调控的首套房贷门槛和利率,在未来,也就是2020年,会出现下调。

  这是既地方放松限购后,可能会迎来的楼市的最大的利好转折。

  未来的时间,人才购房(定向放松限购),首套房贷门槛和利率的降低,以及公积金方面的政策配合,将会陆续出现在不同的城市。

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  可以说,楼市最困难的时候,已经过去了。

  2020楼市转变在即,需要清楚一点的就是。

  过去的楼市如同一个开奖率极高的赌场。

  只要你拿够钱,进去随便买,肯定能中奖。

  区别只在于奖金的大小。

  在这个开奖率极高的时代,很多人凭着胆大和敢玩这两点,得到了财富的迅速增值。

  但问题在于,现在的楼市规则已经发生了变化。

  那个犹如取款机一样的赌场已经不存在了。

  当下的楼市,开奖率在降低,玩法也越来越复杂。

  别说中奖,就是玩法,你也得研究半天。

  但是依然有人敢一头扎进去,不管怎么样,先买了再说。

  这种人基本就是在作死。

  不管你是准备年底入手,还是年后观望,正视楼市即将到来的变化。

  正确面对楼市的回暖。

  正确面对楼市的回暖,适应楼市的改变。

  这才是一个真正的理性购房者,而非赌徒。

  也只有理性的购房者,才是楼市里最后的赢家。

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