为什么当年日本要挤破房地产泡沫，而不去不惜一切代价保房价？

　　所有人都知道，美国的股市和中国的楼市，是全球公认的两大泡沫。

　　房地产和房价在现在的中国，是一个不能再热的热门话题。人人都时刻关注着房价，或者成为房奴，大部分收入要还房贷，或者大部分资产都投资在房子上，或者还在攒钱买房，或者还在等待房价下跌买房。在房地产处于无可争议的泡沫的年代里，每个人都被裹挟其中，被迫参与到这个击鼓传花的游戏中。

　　房地产泡沫为什么最后必须破灭，我们得从日本的历史说起。

　　一、日本房地产泡沫破灭的经验

　　日本房地产市场繁荣时，人们信仰“地价只会一直上涨”，“东京房价永远不会下跌”。

　　日本人多地少，土地稀缺成了所有人的共同认知。日本全民疯狂炒地买房，土地价格不断创出新高，“地王”频出。

　　1985年到1990年初，短短四年里，日本地价就上涨了两倍。1990年，东京的地价已经可以买下整个美国，而美国的国土面积是东京的1.5万倍。

　　泡沫的最巅峰，所有实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入房地产市场。

　　日本人坚信，“东京房价永远不会下跌”。日本在战后几十年时间里不仅迅速完成重建，并成为世界第二经济强国,最高时达到美国GDP的69.6%，似乎日本经济赶超美国也不远了。

　　但这时的日本城市化率已经达到77.4%，老龄化率也开始攀升。城市化红利消失，人口红利结束，经济逐渐失去增长动力，房价早已没有了支撑。

　　整个社会，所有人都在讨论房地产。企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，实体企业纷纷拿出资金进军房地产业，唯恐落在人后。

　　日本和美国签订了“广场协议”，日元被迫升值，表面上富起来的日本人在全世界买买买，国际资本也蜂拥进入日本房地产市场。

　　同时日本政府的货币宽松政策也使得商业银行鼓励居民贷款进行房地产投资，并鼓励投资者买到房产、土地后，再以土地作为担保，继续贷款买地。这种循环，不断推高着房价和银行的风险。

　　1990年，股票市场首先崩盘。一年多时间，日经指数就从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。

　　接着，楼市不可避免地崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，股市崩盘传导到楼市。银行为避免损失，开始要求企业偿还贷款，企业也不得不变卖股票、大量抛售房产。

　　地产企业一夜之间倒闭，银行也因为不良贷款率暴增而陷入破产境地，普通百姓转瞬间也成了负资产。

　　政府在这过程中做了什么？政府虽然在泡沫破灭前，就看到了楼市和股市的狂热，也不断进行调控打压，但却毫无用处。

　　1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”，同时提高房地产税，持有不到两年的土地交易要交重税。

　　但这些调控措施，非但没能遏制地产泡沫涨，反而因为对土地的限制，导致供给不足，进一步推升了房价。

　　城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有因素的综合作用，最终使得市场在某一刻突然崩盘。

　　崩盘后，20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，日本国民财富持续缩水，损失相当于日本3年的GDP。之后日本更是陷入失去的二十年，年均GDP增速只有0.75%。

　　二、为什么一定要保实体经济，而不是房价？

　　实体经济才是一个国家经济实力的本质，房地产价值是实体经济的衍生价值。没有实体经济的繁荣，房地产的价值没有任何意义。因为你有工作收入，你才租得起房、买得起房。而不是你有房子，就有工作。

　　任何还懂起码经济运行常识的人都会知道在经济面临危机时，要保的只能是实体经济。实体经济如果比作一个人，那么房价就是人在水里吐的一个泡泡而已。房价没法保，即使去保，也是水中月而已，只能是一场空。

　　从土地的角度，你可以说一个地区的土地价值无限大，房价也只能涨。但是世界这么大，还有很多人烟稀少的地方土地毫无价值，比如非洲、澳大利亚、美洲的大片未开发土地。

　　房地产泡沫和金融泡沫一样，都是毫无价值的，在经济繁荣时，它们能享受整个经济繁荣溢出的财富。而经济陷入危机时，它们也首当其冲泡沫破灭。

　　农业、制造业才是生产力的主要形式，服务业包括金融和房地产都是为了帮助农业和制造业发展的。绝对不能本末倒置，把房地产放到国民经济的首要位置。

　　一个国家，每个人哪怕有十套房子，但粮食不能自给，没有成体系的有竞争力的制造业，这个国家也只能是一个二三流国家。

　　当房地产伤害到实体经济时，各个国家都会毫不犹豫地刺破房地产泡沫，保证不让实体经济伤筋动骨。象棋里有弃车保帅，保房价就像是弃帅保车一样无厘头，不可能有国家这样乱来。

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　　上林院：杨飞，经济学博士，高校教师，关注财经事件与产业经济发展。公众号：“产业经济观察”。