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时隔3年 这地方的地价直接腰斩!

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2016年7月1日,上海松江新城拍出一幅住宅用地,被合景泰富竞得,楼板价3.9万/平,是名副其实的“王中王”,去年12月底,地块上的商品房合景天悦首次开盘,推出582套房源,单价突破松江新城新高,达到5万以上,每平5.2万元,开盘当天认筹人数为153组,实属一般,将近1年时间过去,至今都没有开过第二次盘。

注:数据截止2019年12月5日

查阅网上房地产显示,项目还剩213套房源在售,那么相当于将近1年时间,合景天悦卖出去了369套房源,勉强完成一半销量。

这边地王“流血”上市,那边土地继续拍卖。

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近期,上海土地交易市场发布松江新城纯宅地公告,松江区中山街道SJC10010单元02-02A号地块,将于12月13日挂牌交易。

四至道路:东至大塔路,南至茸阳路,西至光星路,北至茸家浜路。

该幅地块位于9号线松江大学城站东侧约1公里处,然而地王项目合景天悦位于9号线松江大学城站西侧约1公里处,两幅地块在位置上的差别基本不大。

然而,地价却出现了明显差异。

2016年,上海楼市正处于大牛市阶段,各个区域多多少少都产生了一两个地王,当年的保本售价充斥着各路媒体,也没有房企拿地打分的机制,土地市场“厮杀”激烈,松江合景地王就是在那样的环境下诞生的。

时过境迁,上海土地市场早已出台了招挂复合式的打分式竞拍模式,并不是任何房企报名就可以参与竞拍的,土地市场一跃“沉稳”了下来。

就如同此次松江新城所拍卖的土地价格一样,起拍楼板价2.05万/平,截止目前(12月5日),共有3家及以上房企竞拍,或许会产生一些溢价率,但按照目前招挂复合形式,溢价率或也不会过高,因此最终结果,或也大抵在这个2.05万/平多点的范畴内。

合景天悦沙盘图

自从2016年7月诞生松江合景地王后,3年零4个月的今天,同样位于松江新城的土地,楼板价直接从3.9万/平降到了2.05万/平,近乎腰斩。

其实,松江新城土地价格腰斩也是循序渐进的,在合景地王出现后的下一年,也就是2017年11月,松江新城同样又拍出了一幅宅地,中建竞得,楼板价2.7万/平就是如今在售的云著深蓝项目,足比合景地块低出1.4万/平

地段虽然没有合景理想,但地价确实便宜了不少,如今项目单价4.3万/平,本地客尚还能接受,但合景天悦显然就要难上一些了。

不过与此次的土地价格相比,云著深蓝也同样失去了价格优势,毕竟此幅土地价格要比云著深蓝当年拿地价还要便宜6500元/平,而且地段也要比云著深蓝更理想。

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此次拍卖的松江新城宅地靠近松江万达广场、五龙商业广场,周边集中商业设施较多,而且距离9号线松江大学城站约1公里出头,算是松江新城不错的地段。

9号线松江大学城站周边配套实景

与此同时,在地块周边也集中了多个品相不错的小区,比如九龙仓兰宫、保利西子湾、信达蓝爵、万科梦想派等项目,周边城市界面更加新颖。

相对来说,此幅地块周边生活、居住氛围都十分不错,基本与合景天悦的位置相差无几。

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同样的道理,合景天悦因为成本过高,因此社区内,包括装修都降低了标准,而本幅地块的优势是成本相对较低,有足够的条件做出一些好的产品,特别是在装修和社区品质上,当然这要看拿地房企对待这幅土地的态度了

相对来说,此幅地块与合景、中建地块相比,占地面积略小,而且容积率为1.6,如果后续设计成为高低配的话,如此小型地块,恐怕高层的公寓房会显得压抑许多,楼栋栋距也会更加紧凑,居住舒适度会大打折扣;但如果与中建地块的云著深蓝一样,统一做成小高层公寓,那么社区栋距、整体景观看上去将会舒服很多

一切静待12月13日的土拍结果吧。

责任编辑:金伟_NO1280

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