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小A是米宅的会员,她约我做线下咨询,我们才认识的。
她是一个普通的上班女孩,手里没什么钱,月收入还不过八千。
她那天过来是希望我能帮她整合资源再买两套房子。
说实话,像她这样没钱还想再买两套房子,并要付诸行动的女孩,我还是第一次见。
我们身边嘴上说想要再买两套房子的人很多,但真正去行动的人很少。
理由无非两个:
没钱,是最主要的理由;
另一个理由是现阶段横盘,未来怎样不好说,或许还可以再等等,最好能买在大涨前夜。这是导致许多人犹豫不决的理由。
那么,究竟是什么原因让她,一个没钱的,月入不过八千,还想再买两套房,且相信自己能够做到呢?
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接下来,小A讲了自己的故事。
2017年年初,小A拿着仅有的20万找到米公子,她想买房投资赚钱。
命运有时候就是这么的神奇。对于米公子这种根本不见粉丝、也不接受线下咨询的人,怎么就会见了她,并给了她明确的买房建议,且几乎改变了她的人生轨迹。
只能说,她的运气不坏。
那天她只问了一个问题:
既想买房自住,还想买房投资,20万,无法兼顾,该怎么操作?
米公子当时只说了两点:
1、投住分离;
2、郑州已经涨过了,想要短期内看见涨幅,就买西安吧。
当时米宅在西安有团购项目,她当天就定了一套7000+的西安金科天籁城。
她后来说,这个建议如果是别人给的,或许她就犹豫了,但她碍于米公子盛名,居然就真的买了。
她这种操作在别人眼中无异于脑子进水,身边的朋友都认为他被割韭菜了。
“你在郑州租房,却跑西安买房?”
这是身边朋友们发出的惊叹,他们都用可怜的眼神看着这个没钱、没房的可怜女孩。
11个月以后,这套房子交房的时候,已经涨到15000+。
“现在如果套现的话,大概能到手110万。”
她说这句话的时候内心的狂喜是掩盖不住的。
对于一个出身普通、收入普通、品相普通的女孩,在她的人生里面,还没见过这么多钱,且是自己不到两年赚的。
这巨大的赚钱效应,把她的三观颠覆了。
这比看多少文章,学多少课,交流多少买房秘籍,管用的多。对于普通人,想要通过学习改变自己,不如轰轰烈烈的涨一波来的彻底。
她说,她的人生好像一下子就活明白了。
很快,她在郑州又买了一套。
但,这一次,让她失望的是,不仅没涨,反而最近还跌了。
这让她有些措手不及!
“我是不是买错了?”
这是她问我的第一句话。
3
她虽然买房时间短,买房经验少。但她却在极短时间内经历了买房投资的两种极端现象:
1、买在大涨前
2、买在牛市末
2017年初入西安,买在了西安大涨前;2018年初入郑州,买在了郑州的牛市末。结果就是,
一个迅速的积累百万财富,一个不得不忍受降价的损失。
其实投资买房很简单,简单到就只有一句话:
那就是在对的时间,对的地点,做了对的事。
比如2008年、2012年、2015年在大涨前布局楼市,无论你买了哪里,都赚钱了,
这就是在对的时间,做了对的事情
当然,过去十年股市也是有三次行情的,如果你买股票,你赚到钱了吗?
最近炒股的人到处在黑炒房的,但请回忆,过去十年究竟有多少人是真的在股市里赚钱,赚上百万的?很少,真的很少,少到几百人的线下活动,你问谁在股市里赚到钱了,几乎没人举手。
这是什么?
这就是对的时间,你没有做对的事。
在过去3年,如果你在2017年、2018年买郑州还能赚到钱吗?大概率是赚不到钱的。但如果你2017年买西安、大连,2018年买沈阳都能赶上这三个城市的主升浪,至少一年能博到35%+的脱离成本区的涨幅。
2017年的西安、大连、重庆,凡是跟着米宅团购买的,哪一个没有赚百八十万?
2018年买沈阳的没赚到钱吗?
2019年买深圳的,大概率也能看到账面财富了。
这就是在对的时间、对的地点、做对的事。
在一轮大势面前,你买哪里都是对的,只不过赚多赚少而已。
在一轮大势中,你需要精细化操作,对的时间、对的地点、做对的事,一样都不能少。
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记住,楼市永远都是有机会的!
三个月前,你能想到深圳的楼市会是今天的量价齐涨,买家跳涨,卖家排队看房的情形吗?
你想不到的。
但,你要想赚钱,你立刻马上就要想,当下如何在对的时间,对的地点,做对的事?
你需要充分的理解中国房地产周期和调控之间的内在逻辑。
1、从未来趋势看,调控一定从松绑到放开的过程!中国房地产市场一定是一个周期市场。
不要再问,房地产还会有下一次大涨吗?这个答案是肯定,只不过是早一年或者晚一年而已。
2、在一个楼市周期中,因为城市因政经资源的不同存在城市等级,因此也存在
城市轮动
,而城市轮动又有三种表现形式:
1、传导
2、跟涨
3、溢出
比如,2015年先是深圳起、接着上海、北京、再往后就是郑州、苏州、南京、广州、再到三四线普涨,这是从上至下的传导,背后是资金的流动,水到之处,无一不涨。再
比如,2015年深圳起,很快跟上的是上海,北京,这就是跟涨。
再比如,2016年北京波澜壮阔涨起来之后,很快有了楼市调控的限制,随后保定、石家庄、郑州开始上涨,很大程度上是因为北京购买力的溢出。
但这三种情况并不是单一出现,很多时候是交叉作用
,比如2016年郑州主升浪之后,很快西安房价开始异动。
一方面是两个同级别的城市,凭什么郑州涨,我西安不涨呢?另一方面,郑州等多个已涨过并已经调控升级的城市的购买力被溢出奔向西安。
这里面就是跟涨和溢出同时作用的结果。
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好,我们前面铺垫了这么多,就是想要说两件事:
1、2019年的11月,现在处在楼市周期的什么阶段呢?
2、接下来,对的地点在哪里?是跟涨还是溢出呢?
先看三个政策:
11月11日,深圳双十一增值税减免新政;
8月6日,上海临港试验区宣布放宽购房限制;
11月19日,上海市房屋管理局发布官宣现行上海普通住房标准,有效期延长至2024年11月18日。
先看深圳的双十一新政之后,深圳二手房市场现状:量价齐涨。
“豪宅线”调整第一周,深圳二手房总计成交1885套,
环比上周增长4.81%
,成交均价为55135元每平米,环比上涨5.1%;
“豪宅线”调整第二周,深圳二手房成交量加剧攀升,达2094套,
环比上周增长11.09%。
但上海的两个政策,一方面不留余地的灭了楼市希望的小火苗,另一方面却放宽了临港新片区的限购政策,托底楼市。
将这三个政策放在一起,政策面的意图和市场趋势就很清晰的展现出来了。
我们从深圳能看出来的是趋势,很简单,2020年的小阳春一定会比2019年热烈。
我们从上海能看出政策面像2014年,全国楼市要启动一轮大行情还需要更多政策组合拳。明年至少从上层的意图看,并不是一个楼市大年,对绝大多数的城市来说都只有季节性行情,没有大涨行情的。
但从市场一线反映却很像2015年。
因此,有一点我们可以确定的是,
接下来一定会出现两种城市轮动现象,那就是跟涨和溢出。
换句话就说,
深圳楼市的热度会传导,购买力是会被溢出的。
那么最先受到影响的一定是临近的大城市,先是广州,接着就是珠海、佛山、东莞等。
从这个角度看,这就是对的时间,接下来需要你选择对的地点。
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我们选择的是珠海。为什么?
首先、不可否认深圳、广州最好。但一线购买门槛儿太高了。
可是我们也没有放弃努力,米宅早在2018年就在深圳配置了一支专业技能够硬的代购团队,
专门承接各种想要在深圳自住、投资、资产配置等疑难需求的代购团队
,最近他们忙的找不到北。
其次、为什么不是佛山、不是东莞?而是珠海,因为珠海具备中心城市的特性,而这决定了两点:
1、它的房价天花板高。在珠海购房的60%都是外地人。因此,珠海的房价不是珠海人决定的。在一定程度上反映的是全国的购买力。
2、它对价格敏感;
这是珠江口两岸的交通图——
如果说广珠城轨给珠海送来了广州,港珠澳大桥给珠海送来了香港,那深珠通道则为珠海送来了深圳。
换句话就是
珠海是粤港澳大湾区唯一一个和香港、澳门、广州、深圳核心产业中心直接相连的城市,这种地理优势,是任何一个城市都不具备的。
这就是珠海的信心和未来,而这些就会带来两点,一是人气,二是财气。
你一定要明白天花板高,意味者涨幅大;
对价格敏感,意味的会是最先跟涨的城市。
现状就是如此,趋势也是不会错的。
作为投资者,你关心现状,更要关心趋势,因为
现状是用来消费的,而趋势是用来投资的。
而趋势的力量一旦出现,就根本停不下来,你唯一能做的就是顺势而为。
另外,
在珠海买房,不限购、首套利率仅上浮10%。
这是目前你能看到的最好的、最低的建仓成本的城市了。
米宅,研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策,用全国视野,去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂,一起成长,一起成为地产极客。
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