日本的房价疯涨几十倍，全面崩溃以后，出现了哪些教训？

日本是中国的邻国，也是亚洲地区的发达国家之一。由于同属于东亚地区，而且文化有很多相通之处。日本在历史上经历的一系列经验教训，值得我国引以为戒。其中，日本的房地产崩溃就是一个比较沉重的话题。在80年代中后期，日本的房价开始疯狂上涨，大量的资本开始进入房地产市场，造成了日本的房地产危机。进入90年代初期，日本的房地产市场几乎全面崩溃。今天，我们就聊聊日本房地产市场崩溃的原因和经过。

日本是二战的战败国，在二战结束以后，美国曾经竭力遏制日本的发展。但是，随着苏联的崛起，面对强大的苏联，美国感到了很大的压力。在东亚围堵苏联扩张的过程中，美国需要日本的帮助。在这样的大环境下，美国对日本的控制开始松动。在五六十年代的几次局部战争中，日本都获得了巨大的利益，这些利益迅速转化为资金，投入了日本的经济发展。随着第三次科技革命的发展，日本赶上了这一波机遇。

依靠自己的科技基础、人口优势和其他的条件，在六七十年代，日本的经济迅速发展，连曾经不可一世的美国，都对日本产生的担心。因为，日本的经济先后超越了苏联、西德等国家，成为了世界第二大经济强国。在日本经济鼎盛时期，日本的经济总量达到了美国的69.5%。1985年，日本拥有4000亿外汇储备，相当于世界外汇储备的一半左右。日本人掌握了美国10%的经济总量，这是一个非常恐怖的数字。与此同时，美国则出现了1000多亿美元的财政赤字。随着一系列事件的发生，美国引以为傲的布雷顿森林体系逐步崩溃。

为了解决国内巨额财政赤字，美国决定大规模发行美元，意味着美元的贬值。但这需要与几个盟友商议，1985年，美国、日本等5个世界经济强国，签署了广场协定，意味着美元的大幅度贬值。随着美元的贬值，日本的日元开始全面升值。在此以后，日本各种金融机构的信贷规模，增长了5倍以上。银行开始降低贷款的标准，利率持续下降。总而言之，日本各界出现了大量的活动资金。在当时的情况下，绝大部分资金都流入了日本的房地产市场和股票市场。从1983年到1991年，在短短8年时间里，日本的地价增长了5.3倍左右。

大量的土地开始交易，在日本东京的郊区，有一个只有20多户家庭的小村庄。村庄的土地被购买以后，交易金额为8亿日元，分给了这些日本农民。但是仅仅5个月以后，这块地的售价，增长了3亿多日元。由此可见，日本的地价疯涨多么严重。1988年，日本全国的地价为1800多兆日元，请注意是兆，而不是亿。当时，整个美国的地价不过400多兆日元。美国的国土面积，几乎是日本的30倍，地价总计却只有日本的四分之一。

日本首都东京的总地价，已经超过了美国全国的地价。1989年，日本的人均年收入为23000多没有。当时，美国的人均年收入只有22000多美元。随着大量的资金涌入房地产市场，造成了房价疯狂上涨。1991年，日本首都东京银座大街每平方米的售价，达到了95万美元。顺便聊一下，当时这个价格几乎能在我国买一栋6层的单元楼。1991年，日本首都东京的平均房价超过200万日元，折合人民币，相当于11万多人民币。

由于房价过度疯涨，造成了金融信贷危机。日本开始大幅度提高利息额度，从而压制过于疯狂的房价。1990年，海湾战争爆发，由于战争的影响，国际石油价格增长很大。日本作为一个石油进口国，对日本的影响非常明显。到了1991年的年底，日本所有的银行都停止了对房产提供贷款。进入1992年，日本的房产价格迅速下降，一些房地产集团宣告破产。其中，不乏那些曾经赫赫有名的大财团。

日本21家银行公布了自己的贷款坏账，总计超过了1100亿美元。日本所有的房产企业，总计拖欠了3万亿日元的债务。1993年，日本的房产家底持续下降，尤其是东京、大阪等几个大城市，房价甚至暴跌了60%以上。日本全国各地的房价，或多或少都出现了下降，平均下降了53%。很多日本中产家庭破产，各种精通机构倒闭。由于严重的经济危机，造成了日本经济增长下降。从90年代开始，日本的经济幅度一直在1%之下。当时，中国、越南等发展中国家，则出现了10%以上的飞速增长。

日本政府的债务相当于全国经济总量的2.3倍，这是多少年都还不清的数字。我们看一下日本现在的房价，在日本首都东京，房价维持在4万到10万人民币之间，相差的幅度比较大。不过，再也没有达到30年之前的水平。30年后的房价，还不如30年之前，这样的情况是非常悲惨的。在日本的一些社会类小说中，基本上都会涉及当年经济破产、家庭走投无路的故事。日本民众把90年代初期代21世纪10年代，称之为失落的20年。因为在这20年内，日本各方面基本上属于原地踏步。

日本的房地产泡沫破碎，为其他国家提供了经验教训，值得其他国家学习和警惕。我们顺便聊聊邻国越南的房价，越南虽然是一个东南亚发展中国家。但是，越南的房价堪比发达国家。在越南最大的城市胡志明市，市区的房价达到了每平方5万多人民币，堪比我国的北上广深等大城市。从日本房地产市场崩溃的教训来看，国家不能坐视房价过分上涨或者下降，需要进行必要的调控和管理。

关于日本经济发展的故事还有很多，作者在以后的文章中，和大家慢慢聊。作者最近读了一些关于日本经济发展的社会类书籍，发现在80年代，日本人普遍充满自信，甚至出现了“日本第一”的说法。但进入90年代，当年的豪言壮语，已经明显不复存在了。