新湖中宝深陷“债务漩涡”

作者：廖海彬

因投资关系，新湖中宝股份有限公司（600208.SH，简称“新湖中宝”）成为眼下火热的区块链概念股，股价趁势涨了一波，但这并不能掩饰其自身面临的业绩问题。

根据新湖中宝公布的第三季度经营情况显示，截至第三季度新湖中宝累计实现合同销售金额100.40亿元，同比下滑14.11%；累计实现合同销售面积63.36万平方米，同比下滑13.88%。若以200亿元的销售目标计算，仅完成50.20%。令人惊讶的是，新湖中宝的销售业绩一直低速徘徊，但因投资暴雷致使其杠杆高企不下。

销售业绩持续低迷

自2015年新湖中宝进入销售百亿梯队后，其销售增速反而开始下滑，甚至在2017年出现了负增长，以致于迟迟未能突破两百亿元的销售瓶颈。通过图1可知，新湖中宝在2014年-2018年的签约销售金额分别为72.97亿元、108.61亿元、160.10亿元、132.08亿元、162.38亿元，而在近四年内的签约金额同比增速分别为48.84%、47.41%、-17.50%、22.94%。

从2017年-2019年前三季度的数据来看，新湖中宝在2018年1-9月的签约销售金额为116.90亿元，同比增长9.39%；而其在今年1-9月的签约销售金额为100.40亿元，同比下滑14.11%。

销售业绩低迷，导致新湖中宝的造血能力较差，进而制约其在土地市场的扩张。

据新湖中宝公布的半年度经营数据显示，在今年上半年没有土地收入囊中，并且签约销售面积有所下滑。由图2可知，截至今年6月30日，新湖中宝的土地储备建筑面积约为1224.87万平方米，较去年同期下滑2.19%；上半年签约销售面积为47.02万平方米，同比下滑4.13%。

从2014年-2018年来看，新湖中宝的土地储备倍数分别是18.18、11.95、11.38、14.03、11.87，总体呈现下滑趋势，但去化压力仍然较大。标准排名研究发现，高储备低销售是造成新湖中宝土地储备倍数高位运行的主要原因。数据显示，近5年新湖中宝的土地储备建筑面积都高于1000万平方米，但总体增幅较小，从2014年末的1110.55万平方米增长至2018年末的1229.82万平方米。

与之相对应，在2014年-2018年新湖中宝的签约销售面积分别为61.07万平方米、98.19万平方米、112.45万平方米、92.04万平方米、103.65万平方米，增幅有限。此外，2014年-2018年新湖中宝的新增总建筑面积分别为200万平方米、85万平方米、115万平方米、125万平方米、17.98万平方米。从今年前三季度来看，新湖中宝的新增总建筑面积为51.86万平方米，同比增长188.50%。

同样，新湖中宝的去化压力也存在类似的情况。图3显示，2014年-2018年新湖中宝的“存货/平均预收账款”分别为6.21、6.05、4.54、4.11、4.41，总体呈现下滑趋势，但去化压力较大。截至今年9月30日，新湖中宝的存货为659.49亿元，较去年同期减少9.47%；今年前三季度的平均预收账款为167.02亿元，较去年同期减少7.52%。相比之下，今年前三季度该项指标为3.95，较去年同期减少8个百分点，但仍处于行业高位。

由此可知，新湖中宝的销售业绩低迷不仅与整个房地产行业持续收紧的调控政策有关，还与其项目的周转速度有关。

偿债缺口较大

销售业绩不佳，但新湖中宝的债务压力却超出预期。除了房地产业务，新湖中宝也在进行大量的股权投资。然而，在投资不断暴雷的同时，新湖中宝也面临高杠杠带来的风险。

在2018年，新湖中宝入股杭州趣链科技有限公司，持股49%。资料显示，趣链科技专注于区块链技术产品与应用解决方案。由于2018年区块链行业格局尚未成熟，趣链科技不但没有为新湖中宝带来有效盈利，反而造成巨额亏损，2018年因其确认的投资损益为-1164万元。

此外，新湖中宝投资的51信用卡在今年遭遇突击清查，公司高管被带走协助调查，股价开始大跌。为此，新湖中宝发布公告表示，公司对51信用卡分次累计投资2亿美元，占其总股本的21.83％，是其第二大股东。51信用卡的变故，直接影响新湖中宝的投资收益。

由于销售业务的造血能力不足，难以支撑新湖中宝的对外投资业务，其不得不举债投资。由图4可知，在2014年末-2018年末新湖中宝扣除预收账款后的资产负债率分别为67.98%、68.10%、69.57%、69.81%、72.16%，总体呈现一路增长的趋势。截至今年9月30日，新湖中宝调整后的资产负债率为71.00%，较年初下降1.16个百分点。

相比之下，新湖中宝的净负债率波动较大。在2014年末-2018年末，该指标分别为77.22%、104.97%、112.08%、144.82%、179.58%。标准排名认为，新湖中宝负债率逐年攀升的原因是由其大幅增长的有息负债导致的。

统计发现，在2014年末-2018年末新湖中宝的有息负债分别为285.88亿元、425.94亿元、526.79亿元、654.53亿元、777.71亿元，四年间增幅高达172.04%。

截至今年9月30日，新湖中宝的净负债率为166.52%，较年初下降13.06个百分点，主要是有息负债较年初减少47.96亿元。可见新湖中宝正在控制负债规模，以达到降杠杆的目的。

今年年初新湖中宝的短期借款以及一年内到期的非流动负债合计共有195.22亿元；而货币资金自2017年后开始不断减少，由2017年初的191.69亿元减少至今年年初的160.18亿元，两年间减少31.51亿元。据此计算，年初新湖中宝的现金短债比仅为0.82，面临较大的短期偿债压力。

经过一系列的融资活动，新湖中宝的短期债务并没有得到好转。截至9月30日，新湖中宝的短期借款及一年内到期的非流动负债为220.59亿元，较年初增加25.37亿元；长期借款及应付债券为509.16亿元，较年初减少73.33亿元。据计算，新湖中宝于9月30日的现金短债比为0.58，较年初有所下滑。

随着新湖中宝的有息负债不断增长，其融资成本也在上升。如图5所示，2014年-2018年新湖中宝的资本化及费用化融资成本分别为31.43亿元、35.83亿元、38.42亿元、41.61亿元、47.46亿元；加权平均融资成本分别为9.69%、8.56%、7.57%、6.48%、6.33%。总体来看，虽然融资利率走低，但由于债务基数较大，新湖中宝的融资成本仍然较高。

如图6可知，反映新湖中宝短期偿债能力的两大指标自2016年末达到顶值后开始下滑。截至今年9月30日，调整后的速动比率为0.78，较年初下滑2.5%；调整后的现金比率为0.38，较年初下滑26.92%。

此外，通过反映长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”可知，新湖中宝该项指标整体由2014年末的0.98下滑至今年9月末的0.60，长期偿债能力减弱。总体来看，新湖中宝的偿债能力欠佳。

另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，新湖中宝并未上榜，其债务问题急需解决。

迫于债务压力，新湖中宝甚至通过处置地块实现资金融通。例如，在今年7月打包20宗地块卖给融创中国，交易总额为67.05亿元，产生收益约5亿元。尽管断臂求生可解燃眉之急，但并非长久之计。未来，新湖中宝仍需要发力房地产销售业务，加快周转，提升造血能力。