今年楼市调控次数创新高，未来将何去何从？

2019年已行近年底，在这个楼市调控史无前例般严厉的年份，预计破产中小房企将越来越多。对于广大吃瓜群众来说，置业风险也会变高，该如何避免被倒闭房企拖累深套？具体可以看看站长这篇分析。

新政：拍地不能用贷款融资

据媒体12月2日报道，黑龙江省住建厅等6部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》（以下简称《通知》），规定房企拍地前需承诺土地购置资金是否为自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资。此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。

《通知》还指出，将按照房地产开发企业信用评价等级对其开发的房地产项目实行差异化监管。将按照完成的工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点，分别返还项目资本金的40%、40%、20%，并确保返还资金用于项目建设及经营管理。

项目资本金监管制度方面，住建部此前也已明确，2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，要全面实行项目资本金监管制度。各地要将项目资本金监管相关内容作为新出让土地合同的必要内容。

分析：中小房企越来越难了

黑龙江新政一出，立马引起了极大关注，但很多人只看个热闹，对于黑龙江土地市场的背景并不熟知。

2018年以来，华润、保利、中海、金地等全国性品牌房企在黑龙江省会哈尔滨群雄逐鹿。今年国家信息中心信息化和产业发展部发布的报告《大数据视角看上半年全国土地市场供求真实状况》显示，全国有30个城市土地成交价款均保持增长，其中有8个城市增速超过100%，而哈尔滨便身居其列。

火爆的土地交易之下，其实内里已是暗流涌动。此前黑龙江省住建厅组织各地对全省房地产“烂尾楼”项目进行排查整治，各地共排查锁定房地产“烂尾楼”项目117个。经调研和对各地上报情况分析，房地产烂尾楼问题因企业资金链断裂的有85个项目，涉及债务纠纷的有11个项目。

站长看来，目前固定资产投资基建资本金制度比较宽松，过去几年，很多房企习惯配资拿地，有些开发企业购地大多通过银行贷款、股东借款、民间拆借、机构融资等方式筹集资金，进而推高地价和房价。

而在当前房地产市场稳定和不炒房的大局下，房企高杠杆拿地进入土地市场，将加大行业资金链压力和泡沫风险。中国人民银行去年发布的《中国金融稳定报告（2018）》数据显示，部分房企购地资金杠杆率达到7倍至8倍，严重违反要求。同时，部分房企的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债等情况。

如果黑龙江此次出台的政策能在细节上落实到位，那么表外融资用于拿地将成为过去时，有利于进一步完善资本金制度。

从整体看，这一政策将有利于降低房企的杠杆率，有利于市场的稳定，从而防范出现系统性风险。但对于本来就差钱、差地的中小房企来说，新政的影响非常大——没钱没地，只能坐等倒闭。

目标：杜绝“背个银行”炒地皮

对于建立开发购地资金审查制度的提法，黑龙江省其实不是第一个。早在2016年，成都、南京、佛山、上海等地相继都曾规定，商住用地竞买人必须用自有资金。而这些城市大多为当年土拍竞争激烈的城市。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在11月21日的一场论坛上也公开发表过一段言论称，炒高房价的主要动力就是炒地皮，应该使用经济手段，那就是决不允许“背个银行”炒地皮，而控制地价的很重要办法就是规定买地的企业必须使用自有资金，只要把地价控制住了，房价就基本稳住了。

而现实还刚好言中了，据易居房地产研究院发布报告显示，2019年11月，40城土地成交面积环比增长18.8%，移动平均土地成交均价环比下跌1.6%。这是40城土地成交溢价率连续第5个月下降。

数据来源：上海易居房地产研究院

分城市来看，11月40城土地成交溢价率排名前五的城市分别为荆州、武汉、重庆、西安和宁波，溢价率分别为49%、44%、34%、24%和23%。一线城市中，只有深圳溢价率相对较高，为16%。站长认为，这是因为深圳调整豪宅税后市场预期发生了转变。而北京仅为3%，上海和广州均为0%，说明土地市场整体仍然处于较严厉的调控状态下。

综合来看，开发商高价拿地意愿不强，土地溢价率持续下降，土拍明显呈降温趋势，预计未来几个月溢价率仍将保持较低水平。

预测：高周转变低周转

2018年黑龙江省就出台相关规定，在2019年1月1日以后获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的，多层楼房工程形象进度达到封顶时，高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。《通知》强调，各地市要严格按照此标准进行预售许可审批，同时可结合实际，开展现房销售。

这意味着，多层楼房要封顶才可以预售，高层楼房要建到总层数的三分之二时才可以预售。也就是说，负责人夹个包、买下一块地就能挥金如土的时代过去了，弄不好，还会把自己包里那几两银子全给折腾进去。

银行贷款方面就更难了。2018年和2019年的银行开发贷款比以前更严格了，每家银行都在控制新增贷款规模。而且如果前一笔贷款的缺口还不上，那银行就不会批准发放新一笔贷款。也就是说未来凭借快拿地、快建房、快回款的高周转模式不太容易实现了。不过建房慢了，估计就不会那么赶工期了，以后维权的事情可能会少一些，对消费者来说也是好事。

结语：中小房企生存压力大

目前，房地产行业分化严重，中小企业生存压力山大，百强房企占据的市场份额逐步增大。2018年前10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。2019年上半年，销售规模TOP10房企销售总金额为21638.58亿元，已经占到全行业的30.6%。

截至2019年11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。而经济学家马光远表示，“未来中国将只20%的开发商能活下来，80%的开发商都会死掉”。

站长查阅了中原地产统计数据后发现，2019年11月各地出台的房地产类调控高达72次，堪称史无前例。其中针对房地产资金链收紧的政策超过25次。2019年1-11月，全国各地合计出台房地产调控次数高达554次，同比2018年同期的425次上涨30%。

不过时至年尾，最严的时候已基本过去。因城施策，一城一策，人才购房相关政策、公积金政策目前还是往宽松方面发展。无论如何，置业还得谨慎和擦亮眼睛，尽量买现房，少买期房。因为基于宏观及融资环境调控持续的角度考虑，未来破产企业将会更多，且会加速。收房时候要仔细检查，避免以后有纠纷，免得小房企破产没地方维权。