中国楼市的海水与火焰：抢房与维权并行、造谣与辟谣齐飞

作者 | 三目财经

编辑 | 文 文

楼市乱象丛生

湖南长沙

今年11月中旬，位于湖南长沙的某楼盘住宅交房后，因为小区的绿化及公共设施与预期相差甚远，业主们开始维权。

据业主透露，该楼盘号称41%绿化率，宣传词为“住在公园里”，但所谓的绿化却是大部分停车场才会采用的植草砖。最令人难以接受的是，小区里的“人工湖”用蓝色塑胶铺成，一滴水都没有，却还架了一座小木桥。

而与此同时，一则关于湖南拓宇混凝土质量问题的网帖引发广泛关注，经过调查，长沙4区县59个项目涉及“问题混凝土”。

12月1日，长沙住建局再度公布最新通报结果，综合此前的通报，同一时期使用湖南拓宇混凝土的59个项目中，已有56个项目混凝土强度满足设计要求，三个项目存在问题。其中，一个项目综合楼地下室4根顶板梁混凝土抗压强度低于设计要求一个等级，经原设计单位复核，构件满足承载力及正常使用要求；一个项目已建到27层，却要从12层到27层全部拆除，另一个项目直接停工等待处置方案。

江苏南京

据央视财经《第一时间》栏目报道，近日，位于江苏南京的某楼盘业主同样正因为小区绿化面积等问题进行维权。

报道指出，袁女士花费230多万元购买了该楼盘的一套商品房。买房时，开发商宣称小区绿化茂密，十分宜居，售楼处的沙盘上也显示三期的两排楼房间有大片绿植，售楼经理还陪着她在已经交付使用的一期二期实地走了一圈，“有树有草还有水景等，搭配也比较好。”

但业主们在验房时发现，小区的实际绿化面积大幅缩水，售楼时沙盘上显示的大片绿植现实中只剩下了6棵树，取而代之是异常开阔的石板路。

面对业主的质疑，楼盘称取消绿化是要修建消防车登高操作场地，工作人员甚至表示：“红烧牛肉面还没有红烧牛肉呢”。

陕西西安

仍然是11月，一则“西安南二环边某楼盘半夜开盘”的消息在当地不少人的朋友圈刷屏。

据悉，前不久，该楼盘进行集中宣传，号称在西安的几万名经纪人集体出动，都在卖这个项目。而该楼盘本来计划在次日早上开盘，但前一天晚上10点多，突然通知购房者开盘，在中介拍摄的视频中，购房现场人山人海。

这不是西安第一次出现半夜偷偷开盘的情况。2018年4月，西安发布《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确规定，意向购房人数多于可售房源的应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件，但此后，类似事件仍时有曝光。

楼市乱象并不止于此，有的是为了买房，摇号抢房有黑幕，收取“茶水费”、“关系费”，以及“假离婚”、“阴阳合同”；有的是买房即维权，天价学区房成泡影，楼盘降价、出现严重质量问题等等。

即便是租房，也并非毫无风险。今年8月，南京的乐伽公寓正式宣布倒闭，涉及南京、苏州、合肥、杭州、重庆等8个城市的上万租户，多地出现了房东未收到房租要收回房屋，租客交纳了租金却无处可去的难题。

楼市遇冷，房企现破产潮

业内人士指出，购房乱象背后，是多地限购政策带来的楼市遇冷后，整个房地产行业开始变得“着急”起来，房企盲目赶工催进度导致质量难以保障，“恐慌式营销”也导致乱象层出不穷。

事实上，上述案例的长沙、西安、南京，都是有着严厉限购政策的城市。

2017年3月，南京市发布了《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》，被誉为“史上最严厉房地产调控”。

据当地媒体分析，该调控与此前相比主要有三点变化：一是将六合、溧水、高淳三个此前未纳入调控的区纳入调控范围。二是对已有2套房的户籍居民，暂停购买新房和二手房。三是将非本市居民的购房条件由1年社保和个人所得税缴纳证明提高到2年。

长沙市的“史上最严厉房地产调控”发生在2018年。6月25日，长沙出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，这是当地连续三次发布楼市调控政策之后的再次升级，规定取得不动产证4年后方可购买第2套房、非本市户籍落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税方可购房等，被市场形容为将“炒房漏洞”一一补上。

今年6月，房价连涨39个月的西安迎来史上最严调控政策，同样堵住了此前宽松的落户政策带来的炒房之路。针对从外地迁入已经落户西安的人，买房需要在西安落户满一年或者连续缴满12个月的社保；针对外地户籍的人，买房需要提供5年的社保或个税缴纳证明的条件，才能在西安购买一套房，同时，将临潼区纳入住房限购范围。

2018年的政府工作报告显示，房地产将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

与“房住不炒”主基调配套的是各地的调控政策。2018年底的统计数据显示，当年，全国陆续出台的房地产调控政策多达444次，预计全年在450次左右，刷新历史纪录。

效果也显而易见。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》指出，2019年核心城市房价由较快回升到止涨趋稳，一线城市房价反弹力度较弱，过半二线城市稳中趋涨，三四线城市房价下跌个数增多。

房企破产也并非个例。随着楼市大环境遇冷、融资收紧等因素影响，中国房企迎来至暗时刻。

头部企业压力骤升，万科高喊“活下去”，调整区域组织架构、降薪裁员成为业内常态；更多房企挣扎在崩溃边缘，甚至被淘汰。

今年以来，银亿、上置集团、粤泰控股、三盛宏业等多家老牌房企陆续爆雷。

据人民法院公告网显示，截至11月15日，以房地产关键词检索企业的破产数量已经高达453家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。

房企破产步伐尚未终止。

知名经济学家马光远曾表示，“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉！”这也意味着，房企破产名单还将继续增加。

重庆市前市长黄奇帆也曾指出，中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最，根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。

在此基础上，他判断，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

楼市的海水与火焰

有意思的是，与楼市调控政策相对应的是，时不时会冒出来的各地“放松调控”的消息贴，以及随之而来的官方辟谣。

而对于接下来房地产调控政策的走向，各方意见也难以统一。

去年年底，厦门大学教授戴亦一预计，2019年史上最严厉的楼市调控政策将全面放松，一些行政手段将首先退出。

可是，相关预测未能实现。

今年3月，政府工作报告对房地产领域提出了一段总体要求，即“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”。

不少市场观点指出，近几年提法最多的“房住不炒”并未出现，意味着房地产宏观调控政策有所转向，并将之视为楼市调控放松的信号。

但随后，住房和城乡建设部部长王蒙徽在回应记者相关提问时指出，在各方面共同努力下，房地产市场总体保持平稳运行态势，市场预期也发生积极变化。

一是住房成交面积增速放缓，二是住房成交价格总体平稳，三是住房市场预期逐渐趋于理性。

王蒙徽表示，2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展，具体做到五个坚持。其中，第一就是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

11月25日吴晓波频道中，马光远表示，房地产调控不可能长期，这一轮调控已经是过去20年房地产周期中最长的一次了，但鉴于明年稳经济的严峻性，明年或将放开房地产调控。

但11月27日，经济参考报发表评论文章《房住不炒因城施策仍是地产调控主基调》称，当前“房住不炒”仍是主基调，“不将房地产作为短期拉动经济的手段”，这就意味着房地产调控总体仍是从紧。考虑到经济压力确实较大，接下来更有可能的是各地在因城施策的基础上会适度加大主动权。在坚持“房住不炒”底线之下，因城施策有望成为主抓手。

业内人士指出，随着房地产市场走向下行通道，各方矛盾逐渐浮出水面，博弈也在加剧。

而从上述官方发声来看，目前，“房住不炒”仍然是房地产调控政策的主基调。而基于此，不少市场观点认为，房价涨势企稳在即。

此前的《中国住房市场发展月度分析报告》预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。

报告指出，本轮房地产景气周期，房价上涨持续时间长，总体涨幅巨大，一二三四线城市轮动特征明显。但自2019年以来，越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列，表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。

报告也认为，尽管经济增速下滑，但经济增长的内生动力仍然存在，房价即使下降也仍存在一定支撑。住房调控政策基本见底，调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能，这些因素可能共同促成房价的软着陆。

分城市来看，一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨；二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大；三四线城市总体下跌。部分行情启动较慢的三四线城市，借助于货币化棚改余热，房价也仍可能上涨。

同时，报告中对北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等10座城市作出了“一般下跌”预警，同时也对深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等城市作出了“一般上涨”的预警。

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