“活下去太难”!近百家房企惨淡倒闭,8成企业负债率超70%?

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  2019年,是股市相对红火的一年。在这一年里,90%的偏股基金都赚得盆满钵满,其中不少基金的年内涨幅都在50%以上。不少投资者把今年称为"结构性牛市",在年初还一度出现了卖房炒股的呼声,大盘指数虽然一直徘徊不前,但不少概念题材个股都出现爆发式增长,白酒、医药、消费、科技、5G等相关概念的股票都实现了50%以上的涨幅。

  作为跷跷板的另外一头,2019年的楼市却异常凄凉。销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩,承受重重压力的房企遭遇 “活下去太难”的困境,从日日刷新的房企破产数据,可以看到,临近年关,许多房企的日子变得异常辛苦,其所面临的生存压力并不亚于2018年。

  1、土拍冷淡,房企破产倒闭创新高

  近期,时不时来几则某某地产拖欠工程款、买房客大闹售楼处,关于房地产企业破产潮的消息更是刷屏各大媒体和社交平台。根据人民法院公告网显示,截至12月3日,今年来房地产开放商的破产数量已经高达488家,相当于平均每天就有1.5家房地产企业遭遇破产,已经创下历史记录。

  

  这些破产的房企,大部分是来自三四线小城市的中小房企,但值得注意的是,这其中也不乏一些知名度较高甚至跻身百强知名房企的身影。年关将至,在低迷的楼市下,房企们面临着腊月寒冬,市场还流传潘石屹“清仓式甩卖”中国项目的消息。为了回笼资金,很多开发商均打出了降价促销的宣传,但这似乎对于房地产企业倒闭潮的到来并无太大的帮助。

  除了房企倒闭企业数量剧增之外,土拍市场的冷淡也同样令人关注。11月28日,广州以底价出让了花都区的一宗宅地,且还是二度挂牌降价1.5亿后,才被保利地产拿下。而在一周之前的南沙横沥岛尖首宗宅地拍卖,亦是由央企葛洲坝联合体以44.7亿元的底价收下。此外,原计划29日公开拍卖的南沙2019NJY-16地块,于昨日发出公告将延迟至12月10日限时竞价。在没有地产开发商愿意拿地的境况下,这已经是11月以来第4宗延迟出让的地块,还有另外3宗宅地被终止出让。

  

  在楼市的持续低迷之下,不仅仅是广州的土拍市场冷淡,就连每次土拍都能轰动全国,寸土寸金的深圳也同样降温了。11月22日,深圳迎来了年度重磅土拍,6块住宅用地集中出让,相当于深圳一年新房成交规模的近1/3,可谓今年规模最大的土拍,但最终却以惨淡结局收场,令不少业内人士感到惊讶。整个土拍只有不到10家房企参与,现场竞拍热情冷淡,6宗地中只有5宗成交,剩下的一宗出现了罕见的“流拍”。不少业内人士认为,出现这个现象的原因是“双限双竞”的新规抬高了门槛,降低了开发商的利润预期。

  2、资金链断裂是破产主因

  与开发商倒闭以及土拍冷淡一同出现的还有信托与债券的违约,作为地产百强企业,三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片曾一度刷屏朋友圈,原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。在这之前还有颐和地产有9笔超过1000万的未披露到期债务违约,合计金额高达50多亿元。

  继武汉绿地中心项目停工风波一个月后,知名房企绿地控股再次被曝有项目停工,作为TOP10的房地产巨头,有息负债超1000亿。据天眼查信息显示,绿地集团旗下此前已有数家子公司因拖欠工程款被列为失信被执行人。而截至今日盘后,绿地控股的股价报收6.63元,总市值808亿元,这一数字较其2015年的历史高点,已经蒸发了4400亿元市值。

  

  值得一提的是,2019年年初,绿地控股曾定下的5000亿元销售目标,但年底已至,这一目标仍触不可及。据绿地控股2019年三季报显示,其三季度合同销售额大幅下降,实现合同销售金额668.68亿元,同比减少35.8%。其在前三季度的合同销售金额共计实现2345.53亿元,这一数字距离5000亿的目标也仍有较大差距。在负债方面可以看到,前三季度,绿地控股总负债高达9181亿元,负债率达88.29%。

  在房子好卖的日子里,房地产企业可以快速回笼资金,可以实现按期还钱,但一旦房子库存下来,就没有钱还债,违约也成为必然。载资金无法回笼的同时,融资渠道也被掐断,企业的生存状况就会变得岌岌可危。

  

  房地产行业具有一定的特殊性,是金融和实体的结合,过去的金融属性太突出,而现在要在各项政策之下回归实体。今年下半年以来,房地产融资政策全面收紧,管控政策限制了房地产信托融资、海外发债和银行融资,在严政策之下,房地产企业面临着比以往更为严峻的资金压力。尤其是那些负债率高企,高杠杆高周转的房企,融资渠道不畅,资金链就容易卡壳,面临着要么转型要么倒闭的困境。

  目前为止,房企的融资渠道主要有公司债、银行、信托等。而今年恰好开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道迎来罕见的一致收紧,房地产企业的资金链紧张已经成为了不争的事实。每次只要融资收紧,开发商就要抖一抖,关于房产市场的调控已经超过400多次,这相当于遏制住了房企膨胀的咽喉,房地产作资金密集型产业,资金是房地产企业的“命脉”,资金链一旦断裂,无异于断送命运。

  中国房地产企业的行业负债率基本上都在70%以上,负债率超过80%的企业更是比比皆是。高负债率是过去几年房地产行业高速增长的有效武器,但一旦去库存速度变低,周转较慢,房子卖不出去之下,房企就很容易面临生存危机。融资困难的房企面临着一轮巨大的洗牌潮,越来越多的房企将有可能因此而被淘汰出局。

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