房产过户给子女,应何时、何方式?新规下差别大!这样做省钱省事

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  根据相关数据统计,房产在当下家庭财富中占比达70%以上,通过何种方式将这样一笔巨额资产传承给子女,是我们很多人都要面对的实际问题。我们先来看一个例子:

  根据人民网报道,深圳罗湖区老人蔡某,由于无亲生子女,由其侄女养老并送终。问题在于,老人去世1年后才建成的安置房成为了“无主房”。侄女起诉到法院,审理最终结果是侄女只获得了房产30%份额,剩下70%收归国有。很多网友认为,这套房子就应该归属于其侄女,至少也不应只获得少部分。

  

  情归情,法归法,这样的判定肯定是有法可依的。但试想,如果老人生前留下遗嘱,说这套房产传承给侄女,自然就不是今天这样的结果,这也是今天本文重点要分析的内容:房产过户给子女,应何时、何方式?新规下差别大!这样做省事省钱。

  大家知道,长期以来,能够让房屋产权发生转移的就3种方式,即买卖、继承和赠与。无论哪种方式,大家最关心的就是过户的费用,不过,这一切从2009年就开始发生转变。在2009年5月25日发布的《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)中规定:

  

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与直系亲属,以及对其承担直接抚养或者赡养义务者、法定继承人等情况,不对当事双方征收个人所得税。

  而到了2019年6月25日,财政部、税务总局发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》中再次提到,直系亲属之间赠与免征个税。其实,这个政策与2009年的政策并没有本质区别,为什么还重提呢?只是新税法实施原因,税目需要调整,从“其他所得”变成了“偶然所得”,赠与房产过户的相关税费没有任何变化。

  在最新规定下,赠与房产到底要交多少费用呢?举例说明一下:

  为了便于比较,下面所示例过户房产总价值均以200万为标的,赠与房产主要包含四项费用:公证费、评估费、契税和个税。个税费用已被免除,剩下3项费用为房产总价值的4.25%,其中公证费1%,评估费0.25%,契税3%。

  那么,价值200万的房产采取赠与过户总费用为:200万*4.25%=8.5万。其他价值房产可按此比例类推计算。

  赠与过户,表面听起来费用成本应该少,其实未必,我们再比较一下其他两种过户方式分析就明白了

  

  先来看看买卖过户费用:

  亲属之间也可以通过买卖方式办理过户手续,其流程和税费跟日常陌生人买卖房产交易一样。我们知道,二手房买卖交易税费有普通住宅和非普通住宅区别,也跟房产证满5年和不满5年有关系,还受到是否是唯一住房影响。

  下面我们以常见的“满5唯一,且是普通住宅”举例,房产总价值还是200万,产证面积介于90-144平米。买卖过户税费为房产总价值的2.5%其中两项主要税费为个税1%和契税1.5%。

  那么,买卖过户一套价值200万的房产税费为:200万*2.5%=5万。与赠与同样价值200万的房产过户税费相比,买卖过户税费少了3.5万元,折算成比例的话,节省了41.17%的费用。从经济上看,买卖过户比赠与过户划算不少

  

  再来分析一下继承过户费用:

  前两种房产过户方式均是在世时过户,而继承过户是子女继承老人留下的遗产,所以,有父母就认为:等我们老了离开这个世界以后,子女自然继承不就行了吗?这样省事!实际上,房产继承过户不仅不省事,而且还不省钱,为何这么说呢?

  一方面,表面上看继承过户只交缴纳登记费和公证费,所有费用合计起来也不过数百到数千元,但是子女继承下来的房产若再转售,需要缴纳房产差值的20%个税,例如,继承时,房产价值200万,而出售时已经价值400万了,所交个税为:(400万-200万)*20%=40万。

  对于继承下来的房产,只有一种情况转售时不用交这个20%的个税,即,继承房产为继承人唯一住房,且满5年。但现实情况中,绝大多数继承人自己已有住房,显然不符合税费减免条件。关于这个规定,同样也适合赠与房产再转售情况。

  

  另一方面,受传统观念影响,老人一般不喜欢立遗嘱,除了产生文章开篇提到的那种情况,如果遇到子女较多的家庭,就会有多个符合继承资格的主体,为争取这笔巨额财富,子女间容易产生矛盾,有的甚至对簿公堂,想必这也是先人们不愿意看到的情况。

  最后总结一下,房产过户在何时、以何种方式过户最省钱、省事

  通过上面的分析,结果应该很明确了,在大多数情况下,最划算、最省事的房产过户方式就是在生前以买卖方式完成过户。

  

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专业聊房君

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