控盘！！被围攻的左晖，坐看贝壳推高房价？

也不知是否“58”幕后组织，贝壳找房和董事长左晖又陷入了舆论的漩涡。

楼市资本论发现，先是某自媒体直指贝壳通过行业垄断，大幅提高新房销售渠道费；随即左晖深夜发文以十条解释反驳。双方就垄断与高额佣金问题展开激烈争论，渠道中介再次被推上风口浪尖。

一方面是开发商口中上瘾的“鸦片”，另一方面则是自比市场不好、拿来一用的“夜壶”；但不可否认的是，在市场处于下行阶段、传统卖房手段渐渐失灵的大背景下，开发商越来越依靠渠道的带客效果。

然而在楼市资本论看来，在“绑架”开发商后，被渠道赚去的利润正在由购房者填补，并且经渠道一番“优惠”操作，房价不降反升。

【一】“左晖”们的四宗罪

不管是不是“58”幕后组织，还是媒体自发，左晖已然成了行业公敌。有媒体列举了左晖和贝壳找房作为地产渠道的四宗罪：

1.相关行业受牵连，生态受损；

2.扰乱市场，截客、洗客、抢人层出不穷；

3.占据营销费用，攫取开发商利润；

4.反客为主，占据话语权，恶意竞争，霸凌开发商。

对此，左晖回应称，“开发商一直有房地产‘夜壶论’，其实渠道也是开发商的‘夜壶’，市场不好拿出来用用，市场好了就放回去。”

到底渠道是什么？

现在房地产市场上所谓的渠道，多数指的是二手房门店，专业名词叫【一二手房联动】，说白了，就是二手房门店卖新房。二手房门店拥有大量的店面、经纪人，以及客户资源，能带来庞大的有效客群。

由于市场空间大，涉足新房渠道营销的公司多如牛毛。我爱我家、链家等大型经纪公司都涉足新房代理领域，贝壳找房、房天下、安居客等平台也提供新房营销渠道。

其中，打通了线上线下、有着数据库积累的极其丰富客户资源的贝壳，无疑成为新房分销渠道第一梯队的代表。按照左晖的说法，贝壳的新房GMV（平台成交总额）大概占30%。

作为一家估值超百亿美元的数字化平台，贝壳也将互联网补贴大战的玩法熟练运用到了新房渠道上。

为了控盘，贝壳用支付巨额保证金、签订对赌协议等多种手段，以此获取项目的独家代理权。有的项目则直接包销下来，而与之合作的中介公司则要求不能与其他分销平台合作。为此贝壳甚至可以提前付佣金，用以锁定合作门店。

缴纳了保证金，有了房源，还需要有庞大的客户，贝壳开始发挥自己房产中介的优势。数据显示，截至2019年9月底，贝壳找房已进驻全国103个城市和地区，连接3.2万家门店和超过32万新型经纪人，入驻平台的新经纪品牌超过226个。这也意味着贝壳有着市场上其他机构都做不到的超强带客能力，这也是贝壳敢和开发商签对赌协议的底气。

钱有了，客户有了，竞争对手没了。

当贝壳变得格外强大的同时，渠道第一次拥有了和开发商议价的能力。

有行业人士透露，2017年之前，北京新房代理渠道费率约为1%左右，更早时甚至可低至0.5%-0.8%。从2018年至今，费率逐渐上涨至2%-3%。

北京周边香河的普通农民转型经纪人在高速路口截客户，不到三个月时间，二手捷达就换上宝马了。京南涿州某楼盘的90后销售经理离职开一家渠道公司，给项目带客，一个月内赚了100万。楼市中，各种渠道一夜暴富的流言花边和传闻。

在提高佣金的同时，贝壳还会敦促开发商降到一个充满诱惑的价格。对于没有大幅降价的楼盘，贝壳也有自己的杀手锏——“独家优惠”。只要是贝壳合作的楼盘，都有优惠，少则一个点，多则几个点。

贝壳通过垄断，提高了佣金，倒逼开发商降价。然而看似给购房者优惠的背后，每个环节都在觊觎分一杯羹，最后真实的优惠并未落在购房者身上。

【二】买房优惠的背后，羊毛出在羊身上

今天贝壳的故事很难不让人回想起滴滴。

在通过烧钱获取垄断红利后，滴滴一方面减少车主提成，一方面对乘客频频涨价。

在楼市资本论看来，贝壳一方面垄断营销渠道，一切为销售铺路，增加买房人隐患和社会不稳定因素；另一方面则增加客户购买成本，加重买房人负担。

前期的渠道是通过压低房企的价格。但是当所有的人进入之后却发现。上涨也是可以的，而且将上涨的部分利润转给房企，渠道，购房者或者是任何可以参与房产销售的人。

西安某公寓项目计划售价13500，贝壳进入后为保证其高额渠道费，开盘价格直接上涨到14500，贝壳专场通过一个点的让利实现开盘当天清盘。

你以为的优惠，并不是你以为的优惠。

与此同时，微博上甚至流传着这样的挣钱办法，“在天津买新房，带上朋友，让朋友充当主要角色，留不是买房人的手机号，然后让销售算价，得到最终价格，好，出门找渠道（中介），问有多少返点返现，谈好后，跟渠道进售楼处，还是那套房子，继续算，还是刚才的价，OK，可订，这样干咱们就是小挠一笔渠道费，也是钱呢，是吧。此方法，土豪可忽略”。

有业内人士表示，无论房地产市场如何翻天覆地，中介的收费都是雷打不动的，而渠道费用在占据大部分营销成本的同时，也推高了房价和投资成本。

而足够高的佣金也可以让中介信口开河煽动购房者做出错误的选房决策。

据媒体报道10月起北京亦庄某知名商住楼盘，向渠道商开出了10%的佣金费率，卖一套500万元的房就能拿到50万元的提成。10%的费率一出就搅动了市场，楼盘很快有了成交。

更可怕的还不止于此。

开发商的利润是有限的，一般在10%—15%左右，部分管理比较得当的项目，利润能达到20%以上。但是，随着大幅度降价和高额的佣金，开发商的利润被极大的压缩，部分项目，甚至可能出现赔钱的状况。

楼市资本论看来，为了生存，他们只能减配降标，甚至可能出现烂尾，对购房者来说，承担这种风险无疑是飞来横祸。

购房者只会把目光盯到开发商身上，殊不知，早在营销的时候，维权就已经成为定局。而祸首之一，就是贝壳们。

最终的承受人是谁？买房人。

【三】政府重拳出击，“贝壳们”的日子不好过了

近日，一条关于“天津市住建委召开内部会议，建议更改新房中介佣金点位，新房中介佣金点位不得超过二手房的佣金点位（2.5%），10天内就做调整”的信息在网上流传，在业界掀起轩然大波。

中原地产首席分析师张大伟发文指出，天津市场的确惨不忍睹，渠道6个点、8个点、10个点的项目都有，很多这几年拿地的项目已经亏损的情况下，再弄这么个点位，房企的确苦不堪言。

有内部消息称，此次天津成为了这轮渠道管控的首个城市，也是因为几个天津区域的房企营销总经理，联名状告到了天津住建委，抱怨中介公司收取的渠道费已经让他们丢失了几乎所有利润。

而此次政府部门出手整治渠道乱象，除了保护购房者和开发商的利益，显然是出于“稳房价”的考虑，保护被高渠道费搅乱的房产市场。

由于新房渠道大部分都是二手房的中介组成，受到信贷政策的影响，二手房市场目前出现了较大的降温，再加上新房的高佣金，大量的经纪人涌向新房市场。相对于双向沟通、流程繁琐、收益偏低的二手房市场，广大经纪人也更喜欢卖新房，结果导致二手房交易流动变慢。

通过链家网的带看数据可以发现，10月份带看量只有21580次。甚至连7月份的一半带看量都没达到。

事实上，二手房交易流动的降低，也造成了包含新房市场在内，行业整体的泥泞局面。

楼市资本论认为，房地产市场出现乱象，如果缺乏市场的监管，一旦有问题，最终受伤害的还是普通的购房者。

而当前渠道费管控，正是从房企、中介和购房者角度出发，在市场行情降温下对销售秩序的管控，有助于规范渠道营销范围，也有助于规范中介机构一二手房联动销售模式。

楼市资本论也期待未来能有全新的商业模式，让渠道的存在更加理性，让渠道佣金更多转化为对购房者真正的优惠和补贴。