松江2年地价每平降了5700元 但房价依旧坚挺

松江老城区，一处冷门区域将于12月13日拍出一幅住宅用地。

地块名称：松江区永丰街道H单元H38-03

四至道路：东至盛乐路，南至花园二路，西至化工路，北至花园一路

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本幅地块所在位置，金老板也来过多次，每次到来都有些许变化，当然不变的是，任何房企进驻这里，都曾想过如何能够从市区、或9号线沿线来导流，不过随着区内社区的不断增加，留给房企的难题至今都没有得到有效解决，“导入市区客太难了”曾经的某项目销售说道。

确切地说，该幅地块是位于松江老城区偏西南方向，因轨交9号线附近发展已趋于饱和，没有太多可供开发的土地资源，为了继续保持区内房产活力，只能在老城区外围继续发展。

所以，这里更像是在老城区里新建的一片“新城”。

地块周边新型社区现状

为何导入区外客户很难？原因无外乎是交通。众所周知，松江老城在客观区位上已不占太多优势，距离市区很远，虽然早已开通了轨交9号线，若在醉白池站乘坐地铁到往宜山路，全程都要约50分钟，若再进入市区以及加上换乘其他地铁的时间，至少1小时以上。

更何况，如今这里的新房距离地铁站至少有3公里；另外，松江有轨电车1号线、2号线也同样不经过这里，公共交通并不全面，显然优势不明显。

不用说松江老城区导入区外客难，就连松江新城导入区外客都很难。

所以该幅地块所在的这个位置，与“前辈们”如出一辙，还是做一些符合本地客户的产品吧。

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金老板对这里印象深刻是因为曾经出现了一个神户型龙湖锦宸公馆，项目54平米能够做到2房，而且卫生间干湿分离；75平米能够设计成三开间朝南2房，卫生间同样干湿分离，即便过了将近4年，龙湖项目的户型也都堪称沪上经典。

在当年（2015年11月），龙湖开盘时，区内连条像样的路都没有，房价只有2.25万/平，一套龙湖的房子，总价不过120-130万。

再看如今地价，本次将要拍卖的地块起拍楼板价2.05万/平，截止目前（12月3日），也只有一家房企提交了申请文件，这基本是最终成交价，4年时间，地价基本追平房价了。

而与两年前相比，2017年11月，在本幅土地东侧，绿城竞得一幅宅地，成交楼板价达到2.62万/平，如今该幅土地上的商品房项目就是绿城与金地合作的桂语云溪项目，今年5月30日开盘，公寓售价4.28万/平，叠加售价4.75万/平，整盘4.4万/平，共计183套房源，当时认筹比为46%，虽然有绿城的“金字招牌”，但开盘至今也只卖掉了一半多点房源，如今还有87套房源尚未售出（统计时间12月3日）。

不可否认，绿城拿地略贵，成本的上升反映到房价上了。不过在一个如此之小、不足200套房源的项目里，开盘半年去化一半，足可说明区内客户的购买力，也呼应了上文提及的导区外客的难易度了。

如今行情转冷，房价降温，地价也跟着下降，当年绿城拿地楼板价2.62万/平，如今此幅土地价格只有2.05万/平，楼板价便宜了5700元/平。

虽然未来行情不好预测，土地价格在一定程度上也不能左右房价，不过此幅待拍地块是有条件作出好产品的，当然有条件也不代表房企一定会做，但至少客观条件留出来了；同时，地价相对低在后续商品房入市的定价上也会更加从容。

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回到本次地块，周边虽然进驻了龙湖锦宸公馆、新城云间锦院、桂语云溪等几个小型社区，但人气依旧不足。

再看日后规划，近年来松江区持续提出G60科创走廊概念，这条科创走廊实际上是服务于长三角一体化进程的沪昆高速，就是在沪昆高速沿线上引进一些科技企业进驻，包括上海，同时也包括G60沿线上海以外的城市，至于松江能够引进多少高端企业，还需要看长远发展。

毋庸置疑，此幅待拍土地日后能够享受规划带来的利好，而眼下居住在此的业主，可能最关心的还是家门口会有什么商业能够开出来吧。

地价确实是降了许多，但此时区内的房价依旧坚挺，如何能够突围，就看此幅土地的主人了。