如果说这几年上海除了浦东的前滩,还有哪个板块的新房能一开盘就卖得飞快,那可能就要数松江的泗泾了。
(泗泾地铁站 来源:网易房产)
从上半年金地玺悦320套房源获452组大筹,开盘当天几乎“日光”,到下半年其最后一期4.1万/平加推后,获得的2.11:1的认筹率,都在向市场透露出这样的信号:只要你的楼盘性价比足够高,泗泾人民就不缺少买房/换房的动力。
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起拍楼板价比16年地价降了一半
这个月的10号,泗泾板块又将迎来两幅纯宅地的正式出让,分别是17-01地块以及11-01地块,两幅宅地的起拍楼板价分别是2.1万/平和2.15万/平。
这样的起拍价格几乎是2016年拍出的“双子地王”——融创壹号公馆所在地块以及格力竞得的10-05地块的(3.8万/平)一半左右。
(松江泗泾板块图 来源:网易房产)
从上图可以看到,事实上,两幅地块距离轨交9号线泗泾站的步行距离差得并不多,大约在10分钟左右,且地块隔一条马路的位置都有在建的幼儿园——横港幼儿园以及祥泽幼儿园,其中横港幼儿园预计将在2020年3月28日建成。
两块地的区别之一是17-01地块总面积更大,起拍总价要高达27亿元,这对想要参与拍地的开发商来说是个不小的资金上的挑战,因此该地块只吸引到2家竞买者。
(17-01地块实景图 来源:网易房产)
而11-01地块容积率为1.8,略高于17-01地块1.5的容积率,起拍总价15.15亿元,根据上海土地交易市场公布的公开信息,11-01地块有效申请人数为三人及以上,因此会在12月10日进行现场竞价。
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格力地王:塔楼初见雏形
虽然不知道最终这两幅地会花落谁家,但这次的土拍的结果或将影响到“双子地王”中的另一块——格力拍下的10-05地块的入市时间和价格。
从实地探访的照片上来看,格力地块上的塔楼大多已经接近封顶状态,但看了一圈小编并没有看见售楼处的迹象。
(格力2016年拍下的10-05地王项目)
据周边一位常驻松江的二手房中介透露,泗泾这一块的新房大多数都是差不多造好了才开始卖,在他看来,格力的这块地今年肯定开不出,最快也要明年上半年了。
同时他还表示,除了金地的几个楼盘之外,目前板块内比较热门的二手房小区还有建发玖珑湾、保利翡丽公馆等,相比之前的几个新房项目来说,二手房的性价比会更高一些。
(来源:网易房产综合整理)
“今年1月到现在为止,泗泾成交的二手房里面大概有65%的价格区间在160-240万之间,280万以上的大概有20%不到一些。算上税费的话,基本上还是会比新房便宜,再加上这边有交通、有商业,同时也有医院和学区,所以泗泾的二手房成交情况一直属于松江里面比较好的板块之一。”上述经纪人说道。
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交通负荷过大 北区商业配套略显不足
不过,随着外来人口的持续导入,泗泾未来不得不面对的问题是板块内轨道交通的负荷过大、北区商业资源缺乏的问题。
早在今年上半年,上海发布就曾经发布了这样的一组数据,称泗泾站一举超越老牌大站上海南站,“喜提”2019上半年早高峰进站客流量的第二名!
(图片来源:上海发布)
对于像松江泗泾这样,人口密集程度已经堪比上海市区的区域,未来轨交运力及商业资源上的短板显然需要更加完善,但实际情况却是,板块人气与日俱增的同时,泗泾站周边商业配套仍然变化不大。
不管居住在泗陈公路的南侧还是北侧,都需要依靠体量并不大的三湘商业广场、大润发、保利悦活荟以及绿地云坊天这几个商业配套,尤其是在泗陈公路以北区域严重缺乏商业资源。
(泗泾体量最大的三湘商业广场也已破旧)
虽然上述两个问题并不需要此次参与拿地的开发商来解决,但对真正想要在泗泾买房的购房者来说,一定会对实际的居住体验带来影响,毕竟谁也不想上班总是挤不上地铁,周末没地儿逛只能宅在家吧!
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