黄奇帆:上海写字楼供应量6000万平方米足够

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  一二线城市土地供不应求,房产开发量供不应求,这些地方只够卖三四个月,而且是在限卖限购的情况下,不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。

  这是一种失衡,资源错配。

  供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子,供过于求的地方应该不再批土地给它。

  这就要把错配的资源调配回来。

  具体而言,房地产开发是个供给端的概念,不是等到市场需求端来调控,一定是在供给端,政府和企业可以有明确的信息,进行调整的。

  比如,一个城市人均住宅是多少,大账上说40平方米,如果只有100万人,这个城市造4000万平方米就够了,过去几十年,留了2000万平方米,结果每年又去开发1000万平方米,五年一过,有个七八千万平方米,人均住宅面积就变成70平,80平,肯定过剩。

  所以这是可以预测的,应该有规划数的,上下波动个10%、15%,不得了,不能由着开发商想盖多少盖多少,政府短期效应,这会儿开发的多,GDP投资拉动的多,短期效应,然后拍拍屁股走了,这个地方容易烂尾,后面的人收拾烂尾。

  一个地方应该建多少写字楼?各个地方都在盖写字楼,作为城市中央商务区造的写字楼,为全社会的贸易公司服务的,一般中等城市以下,每两万元GDP一平方米,如果你的城市有1000亿的GDP,说穿了,500万平方米的写字楼到极限了,多造一定是过剩的。

  如果是像上海这样的大城市呢,资源利用率高,其实GDP4万元左右一个平方,上海一年有25000亿的GDP,第三方造的为所有人用的写字楼,6000万平方米足矣。

  上海商业零售额在1万亿左右,这1万亿盖多少商场、零售商店呢?大账上说,2万元一平方米,1万亿造5000万平方米;上海还有一种方法,一个人2平方米,上海现在2400万人,打造5000万平方米,这种算法内在都有规则。

  如果你一平方米的商业零售只有1万元,这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元,赔死了。

  有些城市,开发商一进来,搞一个五十万方的大卖场,不是一个老板搞的,这个老板搞两个,那个老板搞两个,政府有兴致批,都是空城鬼城的代表,好大喜功的代表。

  这些都是要吸取教训的。

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