低层拉低总价 万柳三卧朝南房源可低于1400万

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  光大花园位于海淀万柳片区,周边交通便利、商业发达、文化氛围浓郁。

  【案例】

  万柳大三居求估价

  读者张先生在某经纪公司看中了一套二手商品房,属于海淀万柳片区的光大花园项目,建筑面积150.81平方米,朝向西南,报价1450万元。这套房源是“满五唯一”,产权清晰无抵押。

  一方面同类户型较稀缺,一方面近期二手房频传降价消息,张先生很纠结,希望记者和专业人士帮助其对房源进行评估。

  

  张先生看中的房源,建筑面积150.81平方米,总价1450万元,折合单价为96147元/平方米。

  【记者探盘】

  配套齐备、生活便利

  光大花园位于万柳板块中南部,泉宗路和万柳中路的东南角,紧邻中关村三小、海淀区政府,人文气息凝重。周边有两个免费的公园:长春健身园以及巴沟山水园。

  光大花园距离地铁10号线长春桥站约700米,火器营站约1000米,巴沟站约1.3公里,苏州街站约1.4公里。小区周围还有534、539、664、611、运通114等公交路线。由于小区紧邻三环苏州桥,自驾沿万泉河快速路可直达北四环、北五环,沿长春桥路可直达西四环,交通较为便捷。

  该小区是由光大地产开发,约2000年建成的,物业为中海物业,总共9栋,小区内有健身、儿童乐园、蔬菜水果店等配套,周边有万柳华联购物中心、世纪金源、城乡仓储等商场,生活非常方便。

  光大花园周边还云集了众多教育配套,一路之隔便是海淀区中关村第三小学,此外还有北京理工大学附属小学、万泉小学、西颐小学、人大附小以及海淀区青少年活动中心等,文化氛围浓郁。

  此外,小区周边还拥有北京市海淀医院、四季青医院、中关村医院、海淀区妇幼保健院,以及万柳美中宜和妇儿医院等医疗配套。

  【麦田房产评估】

  92800元/平方米

  麦田房产市场人员认为,光大花园社区最近一年来,成交了7套三居室,成交均价为9.77万/平方米。这套房为2层,属于低楼层,与成交的高层相比,采光时长一般会短一些,所以价格会略低于正常平均成交单价,从正常评估角度来说,通常会参照楼层的修正系数,折合约为5%,本套房源评估为:9.77×(1-5%)=9.28万元/平方米,总价则为:150.81×9.28万元/平方米=1399.5万元。

  这套房户型稀缺,真正做到彻底动静分离,并且3个卧室都朝南向。目前这套房属于整个万柳片区双选学区(中关村三小、万泉小学),当前名额无占用,产权清晰无抵押。

  值得一提的是,在万柳商圈片区,相近面积的三居室成交价格基本在1800万元-2100万元不等;在光大花园、阳春光华、万泉新新家园,同类面积的三居价格也基本在1500万元以上。

  不过,因2019年教改政策,今年光大花园小区业主子女,在入学方面存变数。

  新京报记者 张晓兰 摄影 张晓兰

  编辑 武新 校对 郭利

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