临港新片区发布土地新政：推行“先租后让”试点增加土地供应

12月3日，上海自贸区临港新片区正式发布《关于支持临港新片区园区平台提升创新服务能力工作的实施意见》（下称“《实施意见》”），提出推行“先租后让”试点以新增土地供应，鼓励园区平台以“以房换地”形式收购需退出的工业用地，合理有效开发利用地下空间。
临港新片区管委会规划和自然资源处负责人史炯介绍，在新增土地供应方面，临港新片区园区平台获取标准厂房类工业用地、通用类研发用地，可采用“带产业项目”挂牌方式供应。新片区推行“先租后让”试点，可将土地以“先租后让”方式租赁给园区平台，同时约定租期及租金，租金价格不高于临港新片区整体水平，租约到期后，可选择采用弹性年期出让有条件续期方式将土地出让给园区平台。
在存量土地收购方面，新片区鼓励园区平台收购企业节余工业用地用于建设标准厂房、通用类研发物业。鼓励园区平台跨区域收购土地，经认定为A类的园区平台，可在临港新片区内跨园区管理范围收购土地；B类园区平台，可在园区平台认定的管理范围内收购土地。
为切实降低园区平台用地成本，《实施意见》提出，新增标准厂房类工业用地、通用类研发用地出让给园区平台的，标准厂房类工业用地出让价格不得低于相同地段工业用地基准地价的70%，通用类研发用地出让价格不得低于相同地段产业项目类研发用地基准地价的70%。
在创新用地政策上，经临港新片区产业主管部门核实需退出的工业用地，鼓励园区平台以“以房换地”形式进行收购。园区平台可在与原土地权利人沟通协商基础上收购其工业用地，用于开发建设符合原土地权利人生产需求的标准厂房或通用类研发物业，并转让或出租给原土地权利人，其余部分可由园区平台自行开发建设。
《实施意见》鼓励土地混合利用，鼓励园区平台在取得的标准厂房类工业用地和通用类研发用地配套建设科技创新服务设施。在规划合理布局的前提下，允许园区平台结合地块及周边区域服务设施配套情况，在本地块内为自身或周边区域配建服务设施，允许配建的服务设施建筑面积比例参考临港新片区相关文件规定。
同时鼓励园区平台合理有效开发利用地下空间，支持园区平台在其认定的范围内对地下空间实施整体设计、区域整体综合利用开发，进一步提高产业用地土地集约利用水平。
《实施意见》鼓励园区平台采用“先租后售”方式提供标准厂房、通用类研发物业。园区平台建设的标准厂房、通用类研发物业，可以转让不超过50%，可转让部分，直接转让的比例不得超过物业总量的30%，鼓励采用“先租后售”方式供应，在承租企业或机构的税收、就业、研发投入等指标达到临港新片区产业主管部门设定条件后，再转让物业。
新片区将确保不少于50%部分以租赁方式，提供给高新技术企业、“四新”企业、生产性服务企业等，并在租金上给予一定扶持。扶持小微企业孵化发展，降低其创新创业门槛。对于符合临港新片区创新产业发展要求的小微企业，鼓励大中型企业对其的带动效应，并在厂房租赁上给予一定的租金支持或租金减免政策。
按照“亩产论英雄”、“效益论英雄”、“能耗论英雄”、“环境论英雄”的绩效导向，结合临港新片区区域经济特点和产业发展导向，新片区将围绕产业集聚发展、资源利用效率、管理服务水平等方面，定期开展园区平台综合评价，根据评价结果将园区平台划分为ABC三类。对不同类型的园区平台，充分发挥临港新片区管委会在资源配置方面的引导作用，对资源利用效率高的园区平台，加大资源要素倾斜支持力度，鼓励园区平台进一步提升能级，增强质量优势和竞争能力；对资源利用效率较低的园区平台，在资源配置、土地供应方面进行一定的限制。
以下为《关于支持临港新片区园区平台提升创新服务能力工作的实施意见》全文：
关于支持临港新片区园区平台提升创新服务能力工作的实施意见
为贯彻落实市委市政府《关于促进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》（沪委发〔2019〕20号），优化中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（以下简称“临港新片区”）科研创新空间格局，促进土地资源要素高质量高效率配置，支持临港新片区内园区平台提升创新服务能力，特制定本实施意见。
一、基本原则
（一）推动临港新片区城市功能完善，增强临港新片区创新服务功能，促进产业升级，优化资源配置。
（二）坚持紧凑高效型用地标准，建立完善的用地绩效评价体系，实现土地的高质量利用，促进资源高效率配置，推进存量工业用地盘活，加强土地全生命周期管理。
（三）坚持绩效导向，标准引领。结合临港新片区区域经济特点和产业发展导向，实施资源利用评价，根据园区平台用地效益实施差别化政策指导，对体现土地利用综合绩效的园区平台加大政策扶持力度，充分发挥园区平台在推动区域开发建设和产业经济发展中的重要作用。
二、适用范围
本实施意见适用区域范围为中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会管辖范围内土地。
本实施意见所称园区平台，为经临港新片区管委会认定的、承担各类园区开发建设、运营管理的平台型企业。
三、考核评价机制
按照“亩产论英雄”、“效益论英雄”、“能耗论英雄”、“环境论英雄”的绩效导向，结合临港新片区区域经济特点和产业发展导向，围绕产业集聚发展、资源利用效率、管理服务水平等方面，定期开展园区平台综合评价，根据评价结果将园区平台划分为ABC三类。对不同类型的园区平台，充分发挥临港新片区管委会在资源配置方面的引导作用，对资源利用效率高的园区平台，加大资源要素倾斜支持力度，鼓励园区平台进一步提升能级，增强质量优势和竞争能力；对资源利用效率较低的园区平台，在资源配置、土地供应方面进行一定的限制。
四、新增土地供应
（一）园区平台获取标准厂房类工业用地、通用类研发用地，可采用“带产业项目”挂牌方式供应。
（二）园区平台可根据产业全生命周期，采用弹性年期出让有条件续期方式，在出让合同中明确自动续期的条件、方式及价格，土地出让合同约定的土地使用权到期后，经临港新片区产业主管部门认定，符合条件的产业项目可按初始合同约定的价格自动续期。
（三）推行“先租后让”试点，可将土地以“先租后让”方式租赁给园区平台，同时约定租期及租金，租金价格不高于临港新片区整体水平，租约到期后，可选择采用弹性年期出让有条件续期方式将土地出让给园区平台，弹性年期出让有条件续期方式具体可参照本条第（二）部分。
五、存量土地收购
（一）鼓励园区平台收购企业节余工业用地用于建设标准厂房、通用类研发物业。
（二）经临港新片区产业主管部门核实需退出的工业用地，鼓励园区平台对其进行收购，用于建设标准厂房、通用类研发物业。
（三）鼓励园区平台跨区域收购土地。经认定为A类的园区平台，可在临港新片区内跨园区管理范围收购土地；B类园区平台，可在园区平台认定的管理范围内收购土地。
六、切实降低园区平台用地成本
（一）新增标准厂房类工业用地、通用类研发用地出让给园区平台的，标准厂房类工业用地出让价格不得低于相同地段工业用地基准地价的70%，通用类研发用地出让价格不得低于相同地段产业项目类研发用地基准地价的70%。
（二）园区平台收购节余工业用地或经临港新片区产业主管部门核实需退出的工业用地，土地收购价格可参考上一年度区域内的产业项目类工业或研发用地平均价格，经双方协商确定。
（三）园区平台收购存量用地后用途需发生调整的，临港新片区土地管理部门通过委托第三方评估机构以双评估方式确定其需补缴的土地出让价款，并签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理，同时可按照分期方式缴纳地价款，或在项目竣工后不动产登记前缴纳，最长时间不超过两年。
七、结合市场化方向，创新用地政策
（一）经临港新片区产业主管部门核实需退出的工业用地，鼓励园区平台以“以房换地”形式进行收购。园区平台可在与原土地权利人沟通协商基础上收购其工业用地，用于开发建设符合原土地权利人生产需求的标准厂房或通用类研发物业，并转让或出租给原土地权利人，其余部分可由园区平台自行开发建设。收购时在合同中明确收购土地价格、再转让或出租比例以及转让价格等，相关转让及租赁管理要求须符合本意见第九条规定。
（二）鼓励园区平台与土地储备中心协作，以“收储再出让的以房换地”形式进行存量用地开发。土地储备中心收储的原土地权利人的工业用地以“带产业项目”挂牌方式供应给园区平台进行开发建设，建设完成后将其中的部分物业转让或出租给原土地权利人。收储时，经土地储备中心、园区平台与原土地权利人沟通协商后，在合同中明确收储土地价格、再转让或出租比例以及转让价格等，相关转让及租赁管理要求须符合本意见第九条规定。
（三）园区平台可在与原土地权利人沟通协商的基础上，通过股权收购方式，以园区平台为主导成立新的园区平台，对原有项目进行后续的开发建设。新的园区平台成立后，享有现行园区平台的优惠政策，但其股份结构不能发生改变，若有股东退出情况，经临港新片区土地管理部门同意后，优先由原园区平台进行收购。
（四）园区平台可在与原土地权利人沟通协商的基础上，通过“异地等价置换”的方式，由园区平台收购原土地权利人的工业用地，并在园区平台所经营管理的其他区域物业中，转让或出租给被收购方等价的物业，进行等价置换。
八、鼓励土地混合利用
（一）鼓励园区平台在取得的标准厂房类工业用地和通用类研发用地配套建设科技创新服务设施。在规划合理布局的前提下，允许园区平台结合地块及周边区域服务设施配套情况，在本地块内为自身或周边区域配建服务设施，允许配建的服务设施建筑面积比例参考临港新片区相关文件规定。
（二）鼓励园区平台合理有效开发利用地下空间，支持园区平台在其认定的范围内对地下空间实施整体设计、区域整体综合利用开发，进一步提高产业用地土地集约利用水平。
九、加强园区平台物业转让、租赁管理
（一）鼓励园区平台采用“先租后售”方式提供标准厂房、通用类研发物业。园区平台建设的标准厂房、通用类研发物业，可以转让不超过50%，可转让部分，直接转让的比例不得超过物业总量的30%，鼓励采用“先租后售”方式供应，在承租企业或机构的税收、就业、研发投入等指标达到临港新片区产业主管部门设定条件后，再转让物业。
（二）企业和研发机构退出物业时，应由园区平台通过房地产转让方式按约定的价格标准优先回购，也可经临港新片区产业主管部门备案后，由园区平台转让给符合条件的企业或研发机构。
（三）确保不少于50%部分以租赁方式，提供给高新技术企业、“四新”企业、生产性服务企业等，并在租金上给予一定扶持。
（四）扶持小微企业孵化发展，降低其创新创业门槛。对于符合临港新片区创新产业发展要求的小微企业，鼓励大中型企业对其的带动效应，并在厂房租赁上给予一定的租金支持或租金减免政策。
（五）加强园区平台引入产业和科研项目、物业租赁情况监管力度。园区平台对其所引入的产业和科研项目及其出租物业具有监管职责。园区平台引入产业、科研项目不符合临港新片区产业发展导向或相关规定，或因出租物业经济效益较低而导致整体用地绩效评价较差的，经临港新片区管委会决策，将对园区平台可转让物业比例进行一定限制。
十、用地绩效监督管理
加强园区平台用地绩效评估与监管，对ABC类园区平台实施差别化政策。
（一）经评价列为A类或B类的园区平台，在新增土地获取、存量用地收购开发、提高容积率、增加地下空间等方面给予政策支持。
（二）经评价列为C类的园区平台，在下次评价之前，将对其在新增土地获取、存量用地收购开发、可转让物业比例等方面进行一定限制。
十一、加强全生命周期管理
临港新片区管委会将进一步加强组织统筹，对所有涉及园区平台新增土地获取、存量用地收购开发、提高容积率、增加地下空间的项目，将重新签订全生命周期管理土地出让补充合同，并落实各部门的日常监管职责，对纳入全生命周期管理的项目，临港新片区各部门将根据合同约定，加强对土地开竣工时间、土地开发建设情况的监管力度。在土地建设完成使用过程中，重点加强产业绩效评估工作，对园区平台实行鼓励与限制相结合的差别化管理。
十二、施行日期
本意见自印发之日起实施，有效期至2023年8月31日，由中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会负责解释。