旭辉领寓莫沸:价值资管应以退出为起点倒推“募投管退” | 资管大咖说

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  作者丨王英华 编辑丨李江涛

  来源丨地产资管网(ID:thefutureX)

  

  这两年,中国租赁住宅行业可以说是跌宕起伏、风波不断,不少公寓在市场和资金的生存边缘挣扎,日子过得“战战兢兢”。

  可有一家公寓却完成了长租公寓证券化的破冰,进一步推动了国内商业不动产证券化的突破与创新。

  2018年6月21日,国内首单长租公寓储架式权益型类REITs——“高和晨曦一中信证券-领昱1号”资产支持专项计划成功发行。

  此次发行的首期产品规模为2.5亿元,为3+2年期,优先A级9000万元,利率5.9%,优先B级6000万元,利率6.5%。

  这个产品创新之处在于它是储架结构+权益型类REITs,依赖底层资产现金流,无强主体兜底,体现了资产证券化产品的本质,是探索公募REITs道路上的又一个创新。

  而它的发行者就是旭辉领寓。

  01

  旭辉领寓的突围

  旭辉集团目前旗下有两大上市公司,旭辉地产和旭辉物业。2018年销售规模突破1500亿,跻身中国房地产开发企业TOP14,企业总资产超2400亿,在建面积超3200万平方米。

  围绕着为客户提供美好生活的出发点,旭辉开展多元化业务布局,推动房地产生态圈的打造,借助房地产主业的优势,不断开拓创新。

  旭辉领寓作为旭辉房地产+的创新业务板块,致力于构建全球领先的租房生活服务平台和资产管理平台。

  截至2019年11月,旭辉领寓已覆盖20座城市,签约房源规模逾68000间。上海作为战略布局中的重点城市,目前布局32个项目,累计签约超26000间,是上海保有量最大的长租公寓。

  

  资料来源:旭辉领寓

  02

  长租公寓运营商更是资产管理者

  基于开发商的运营背景,旭辉领寓拥有双重身份。

  一方面作为居住运营生活的平台,为租户提供相关服务;另一方面,以资产业主的角度出发,作为资产管理者,从资产未来的升值、保值以及未来退出收益的部分入手,帮助业主实现资产价值最大化。

  

  资料来源:旭辉领寓

  旭辉领寓副总裁兼投资发展中心总经理莫沸针对公司资管的核心指标表示,长租公寓和办公、商业、物流的资管逻辑相同,最终看业务指标EBITDA-U,经拆分之后可分为单房出租率、土地价格、软硬装投入、税收等变量。

  而提高资管效益,就是增加红色变量,减少绿色变量的过程,最终使池子越来越大。

  

  资料来源:旭辉领寓

  莫沸认为提升资产管理能力可从以下几方面出发:

  第一,投资能力。可从三个维度进行考虑,渠道获取能力,是否能拿到合适的便宜的资产;顶层设计能力,项目初期是否有整体规划,以及户型、价位是否明确;把握大周期的能力,投资对于周期的要求很关键。

  

  资料来源:旭辉领寓

  而对于资管核心“投融管退”链条的打通,旭辉领寓目前已有两个项目完成闭环退出。

  莫沸认为,资管方向里有前期咨询、方案深化、施工建设、开业筹备等重要的七个节点,不同于其他人顺着看资管方向,很多投资人是倒推资管的,首先关注退出方案,然后是收益,最后如何投入等,完成整个闭环的复盘。

  

  资料来源:旭辉领寓

  另外,基于集团地产开发的优势,在老旧物业、住宅、商办、园区等存量资产获取之外,旭辉领寓积极探索多种合作模式,例如政府人才公寓合作、校企合作、开发商合作落地“租售并举”等,全方面整合多方优势资源。

  

  资料来源:旭辉领寓

  第二,大产品能力。旭辉领寓从两方面入手:产品溢价的能力和产品有限多元化的能力。目前已布局四条产品线,主打白领公寓的柚米寓,蓝领宿舍的菁社,商旅服务式公寓博乐诗,家庭定制化租赁社区,多元化产品线,满足不同人群的居住需求。

  

  资料来源:旭辉领寓

  第三,大运营能力。莫沸表示大运营能力更多体现在GOP率、NPS、续租率、投诉率、人房比等7个指标,严守红线和利润浮动,实现高效运营。

  

  资料来源:旭辉领寓

  第四,大数据能力。未来长租公寓的赛道也是大数据、IT系统的跑道,类比同期日本长租公寓运营商10人管理46幢公寓楼的人效比,中国长租公寓的大数据管理、IT系统服务能力还有很长的路要走。

  旭辉领寓高度重视数据效能提升,着力打造租房服务端和经营管理端的运营系统,满足不同用户需求。

  

  资料来源:旭辉领寓

  03

  资管需更多在产品端和投资端发力

  旭辉领寓所有的运营提升都是围绕资产价值最大化展开。

  在进入旭辉领寓之前,莫沸一直在做投资,基于多年的业务积累,他认为资管模型的投资端占70%、产品端占20%,运营端占10%,如果投资成本居高不下,留给运营端的空间就会很小。

  资管模型的重点应向投资端倾斜,投资作为模型的前期成本比其他指标的意义都要大,而一直被大家耳熟能详的运营强化改变不了项目的基本面,在投资端的把控往往效率更大。

  

  资料来源:旭辉领寓

  基于特有的资管模型,旭辉领寓采取了轻重并举的运营模式,“轻重并举”是在旭辉领寓成立之初就确定的发展模式,但该模式并不是从公司成立之初就执行的。旭辉领寓通过包租模式切入市场,如今这一业务模式占比仅仅在20%—30%。

  目前,轻资产端他们通过与国企、开发商等合作提前介入到租赁用地的开发运营。

  如他们正在与张江高科集团合作的智慧租赁社区、与平湖经济开发区合作的人才公寓项目。据悉,每一个项目房源数量都超过千间。

  重资产端,他们通过股权模式、资管双轮驱动有条不紊地模式进入市场。

  如与平安不动产和旭辉集团等公司合作。目前已经施工的项目分布在上海,杭州、北京等城市。

  而随着各大型社区项目的建设,旭辉领寓的青年家庭社区产品线也随之于明年面世,从而实现从一间房,一栋楼到一座“城”的产品搭建。

  实际上,直到2016年才进入长租公寓赛道的旭辉领寓,依靠产品端、运营端、数据技术端的深入思考与布局,一直占据着房企系长租公寓前三的位置,在大浪淘沙中成为佼佼者。

  在这样的过程中,如何落实资管能力,从而保证资产的价值最大化,是一个最核心的关键。

  (本文根据旭辉领寓副总裁兼投资发展中心总经理莫沸在2019第四届中国不动产资产管理大会新居住分论坛主题演讲整理)

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