保利物业通过港交所聆讯，或成年内最大物业港股

据IPO早知道消息，保利物业发展股份有限公司（简称“保利物业”）于12月1日通过港交所聆讯，其系保利发展控股集团（00119.HK）旗下全资子公司。

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编辑 | C叔

论及上市，保利物业无疑是今年最招风的物业公司：抛开母公司保利发展不提，“大”或许是最能概括的字眼。

在管面积是最直观的反映。截至2019年6月30日，保利物业的合同管理总面积高达454.9百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为2.6亿平方米。

（保利物业业务版图 资料来源：聆讯后资料)

而根据中指研究院的数据，物业服务百强企业管理的平均在管面积从2014年的16.1百万平米增至2018年的37.2百万平米，并预计从2019年的43.3百万平米增至2021年的58.5百万平米。换而言之，即使3年后行业百强平均的在管面积尚不足保利物业的四分之一。

事实上，保利物业位列中指院2019年物业综合实力百强企业第四名，而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中排名第一。当前物管市场仍相当分散，但资源向头部企业集中的趋势显然，百强物业企业在管面积的集中度由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%。在马太效应的加持下，保利物业未来的成长空间显然。

营业收入又是另一道指标。既往三年，保利物业的收入由2016年的25.64亿元增加至2017年的32.40亿元，并进一步增至2018年42.29亿元，年复合增长率为28.4%。仅在上半年，2019年保利物业营收即达到28.22亿元。

已上市的物业公司中，2019年上半年绿城服务（2869.HK）和碧桂园服务（6098.HK）以36.63亿元、35.16亿元分列冠亚军。一旦上市，保利物业将是营收排行第三的物业公司。

2018年以来，港交所迎来一波物业公司上市潮，期间已有11家在港股露脸。其中，2018年有雅生活服务（3319.HK）、碧桂园服务、新城悦服务（1755.HK）、佳兆业美好（2168.HK）及永升生活服务（1995.HK）5家，2019年有滨江服务（3316.HK）、奥园健康（3662.HK）、和泓服务（6093.HK）、鑫苑服务(1895.HK)、蓝光嘉宝服务（2606.HK）及银城生活服务（1922.HK）6家，而银城生活服务于11月6日登陆港交所。

（港股上市物业公司 资料来源：互联网）

前后算下来，港股上市物业股现今为止已有17只，保利物业上市后将成为第18只内地物业股。

那么，内地物业公司为什么倾向赴港上市？制度约束是一方面，毕竟A股上市物业公司只有南都物业（603506.SH）、中航善达（000043.SZ）两家；另一方与融资环境缩紧，分拆物业公司上市是地产公司扩宽融资的一条途径，目前上市的17家物业公司，有15家背靠房企。

随着房地产增长红利消退，物管行业营收稳定且处于发展初期，港股物业公司通常具有很高的市盈率。富途牛牛APP显示，港股物业板块的平均市盈率为42.1倍，头部玩家碧桂园服务市盈率甚至高达65.29倍。以行业平均市盈率换算，保利物业2018年的3.36亿元净利润对应的市值将逾150亿元，妥妥坐定年内最大物业股称号。

（保利物业毛利情况 资料来源：聆讯后资料）

然而，保利物业过度依赖母公司、净利润不及同行的风险也应值得关注：保利物业大部分物业管理合同与保利发展控股集团（包括其合营企业及联营企业）开发的物业管理有关，该类物业产生的收入占物管服务所得收入的98.7%、95.9%、88.6%及82.8%；同期，物业管理服务毛利率仅有13.1%、13.7%、14.1%及18.1%。

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